Byggemåte
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldende mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av M2 Takst AS v/Andreas Natvig den 24.09.2025, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Hytte bygget 1981, dagens eier har eid siden 2001. Flott vendt og utsikt, innholdsrik eldre hytte. Modernisert med bad og kjøkken 2020, noen enkelte vinduer byttet, samt sikringsskap. Ellers det meste eldre. Alder og værslitasje på beslag, kledning, vinduer mm, etterslep vedlikehold stedvis, vedlikehold påregnes.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Utvendig Taktekking,TG2 Asfaltshingel.
Byttet ca 2008 ifølge eier. Ingen åpenbare lekkasjesymptomer avdekket ved besiktigelse på innvendige overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd. Mose, bør fjernes.
Tiltak:
- Normalt oppsyn og vedlikehold. Fjerne mose.
Nedløp og beslag,TG2 Pipe beslått.
Generelt anbefales det tilsyn for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Saltutslag pipe tilsier tidligere fukt. Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende.
Vannbord og vindski av tre.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Alder og værslitasje.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon,TG2 Trekonstruksjon med trekledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kledning er eldre årgang, varierende alder og værslitasje, men stedvis værslitt.
Tiltak:
- Skraping/maling. Fremtidig modernisering påregnes.
Takkonstruksjon/Loft,TG2 Trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Lite tilgang for kontroll innvendig. Utvendig er det minimal luftespalte under gesimsen. Dette kan medføre kondensfukt og skade treverk loft. Det er tegn til noe sig/skjevhet i konstruksjon. Synlig på bjelke over terasse ved stue , himling ved pipe mm.
Andre tiltak:
- Ytterligere vurdering. Jevnlig godt oppsyn av loft- og takkonstruksjoner anbefales på generelt grunnlag. Endring av bruk av boligen kan også endre forhold i kondens/konstruksjoner.
Vinduer,TG2 Trevinduer med isolerglass.
Vinduer med glass av eldre dato har risiko for punktering. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Enkelte vinduer i stue er nylig byttet, men de fleste er fra byggeår/1981. Stedvis slitt. Trekk vil kunne oppleves.
Tiltak:- Modent for videre modernisering.
Dører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - enklere labankdør til utv bod. Ellers tredører med isolerglass fra byggeår. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm. På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at eldre dører ikke har isoleringsevne etc lik dagens dører. Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Eldre dører og værslitasje på dørene, stedvis slitt maling mm. På den i stue og inngang er det lysglimt som vil si at trekk vil oppleves. Fukt under den ene balkongdøren under hytta som mulig skyldes dårlig beslagsløsning ved døren.
Tiltak:
- Modent for modernisering og vedlikehold.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift. Slitte terrassebord/beis. Skjevhet rekkverk/gjerde. Noe stedvis svikt enkelte bord. Skjevhet mot fjell.
Tiltak:
- Modent for vedlikehold/modernisering.
Innvendig Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Gulvkonstruksjon i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Tg3: under hytta er det synlig noe fuktskjolder stedvis. Sannsynligvis stammer det fra at det er dårlig beslagsløsning/dør like over, men dette må undersøkes ytterligere.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Fuktmerker mm må undersøkes ytterligere og utbedres.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Pipe og ildsted,TG2 Teglsteinspipe.
Ingen vesentlige sprekker observert som tilsier svikt. Vedovn og peis i stue. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - For liten ubrennbar flate foran vedovn, skal minimum være 30cm med ubrennbar gulvflate foran vedovn. Løse flis.
Tiltak:
- Oppsyn alder. Etablere større ubrennbar flate foran vedovn.
Innvendige dører,TG2 Tredører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Dørene ble funksjonstestet for heng i karm og svill. Enkelte tar i karm/svill og har redusert funksjon.
Tiltak:
- Dørene bør legges inn som en del av kommende vedlikehold.
Våtrom 1 etasje > Bad Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke fall mot sluk. Det er en oppkant membran ved dørsvill men denne er ikke høy nok.
Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad Ventilasjon,TG2
Mekanisk avtrekksvifte (vifte).
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
Tiltak:
- Tilluft anbefales.
Tekniske installasjoner Elektrisk anlegg,TG2
Automatsikringer i utv bod.
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Ja
Kommentar:El.tilsyn oktober 21, rapport nummer 1050942
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Tomteforhold Grunnmur og fundamenter,TG2
Hytten står på punktfundamenter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Eldre enklere byggeskikk med punktfundamenter. Ikke observert åpenbare avvik, men det er normal at det kan forekomme noe setninger og vedlikehold. Noe skjevheter gulvdekke inne som kan skyldes tidligere mindre sig.
Tiltak:
- Normalt oppsyn, vedlikehold kan ikke utelukkes. Hulltaking; Hulltaking ikke utført fordi røropplegg ligger synlig, og dusj vender mot yttervegg. Overflate fuktsøk utført med fuktindikator i våtsone, normalt utslag.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Deler av bad står som bod. Utv bod ikke på tegning.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
