Byggemåte
Eldre hytte, opprinnelig eldre laftekasse av ukjent årgang, som er flyttet til stedet, trolig på 70 tallet en gang. Deretter påbygget i flere omganger siden. Anneks bygget ca år 2000. Attraktiv beliggenhet med kort avstand til alt.
Hytte med særpreg og sjarm. Denne vil man aldri kunne få opp til dagens standard og byggeskikk, da det f.eks er vesentlige skjevheter gulvdekker, skjevhet/sig takkonstruksjon, eldre annen byggeskikk mm Eldre bygningsdeler for det meste. En del avvik i rapport er mer noe man må leve med kontra utbedre, men beholde som sjarm.
Fritidsbolig
Utvendig
Taktekking,TG2
Hoveddel: ukjent undertekking. Yttertekking av plastbelagte blikkplater. Ingen åpenbare lekkasjesymptomer avdekket ved besiktigelse på innvendige overflater. Anneks: undertekking asfaltpapp og knotteplast, deretter torvtak.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekking. Det er rust på nedre del plater mm, som tilsier at de er endel år gamle.
Tiltak
- Det anbefales å overvåke tilstanden jevnlig og utføre nødvendig vedlikehold, inkludert utskifting av slitte eller knekte takstein. Når mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd, øker risikoen for at taket kan utvikle lekkasjer eller andre skader over tid, noe som kan føre til fuktskader på underliggende konstruksjoner. For å opprettholde god funksjon og redusere risiko for følgeskader, bør det påregnes at taktekking og undertak må skiftes ut innen rimelig tid.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG3
Pipe beslått. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Vannbord og vindski av tre. Takrenner og nedløp i stål og tre. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende.
Vurdering av avvik:
- Vannbord vinduer er ikke felt inn bak kledningen. Dette kan medføre fukt inn bak vannbord og fukt i foringer liknende. Fug overgang vannbord og kledning må holdes under godt oppsyn. Mer enn halvparten av den estimerte levetiden for beslagsløsningene er oppnådd, og det er redusert tilgang til taket m.m. for å kunne gjennomføre grundig kontroll. Slitasje treverk. Dette medfører økt risiko for behov for vedlikehold og mulige avvik. Ufagmessig beslagsløsning under balkongdør på anneks , synlig byggskum. Takrenner anneks av tre. Disse mangler overgang mot taktekking, fremstår noe ufagmessig og de holder ikke tett. Vedlikehold og utbedringer påregnes. Tg3.
Tiltak
- Vannbord ved vinduer bør utbedres slik at de felles inn bak kledningen for å hindre fuktinntrengning og skader på foringer og omkringliggende konstruksjon. Fugene mellom vannbord og kledning må holdes under jevnlig oppsyn for å oppdage eventuelle lekkasjer tidlig. Det anbefales å gjennomføre grundig kontroll og eventuelt vedlikehold av beslagsløsningene, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd og tilkomsten til taket er begrenset. Dette for å redusere risikoen for skjulte skader og lekkasjer. Ufagmessig beslagsløsning under balkongdør på anneks, samt bruk av synlig byggskum, bør utbedres av fagperson for å sikre varig tetting og redusere risikoen for fukt- og råteskader. Ufagmessig utførelse øker risikoen for skjulte feil og fremtidige skader. Takrenner av tre på anneks, som mangler overgang mot taktekking og ikke holder tett, bør skiftes ut eller utbedres av fagperson. Manglende tetthet kan føre til vannskader på fasade og underliggende konstruksjoner.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Takkonstruksjon/Loft,TG3
Trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Ingen luke for kontroll av oppbygging. Lukket konstruksjoner hvor en ikke har kontrollmulighet ansees som risiko da det kan finnes skjulte feil og avvik. Dette gjelder begge delene av hytten. Det er synlig godt med skjevheter, spesielt i spisestue. Ikke synlig noen luftespalte gesims. Dette gjelder eldre del. På anneks er det ikke noen luke der heller for kontrollmulighet. Også her risiko når en ikke har tilgang.
Tiltak
- Det bør etableres luke for tilkomst og kontroll av takkonstruksjonen, slik at tilstanden kan vurderes nærmere. Konsekvensen av manglende kontrollmulighet er økt risiko for skjulte feil og skader i konstruksjonen, som kan utvikle seg over tid uten å bli oppdaget. Skjevheter bør undersøkes nærmere /holdes under godt oppsyn, for å avdekke årsak og eventuelt behov for utbedring, da dette kan indikere konstruksjonssvikt.
Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger av trekonstruksjon med trekledning.
Vurdering av avvik:
- Eldre kledning. Det må forventes lite isolasjon ihht dagens standard. Stedvis er det sutaksplater liknende bak kledning, stedvis ufagmessig utførsel. På eldre del. Kledning ligger stedvis nedtil terreng noe som øker fuktpåkjenning mot konstruksjoner og redusert levetid, og kan føre til skjulte avvik. På kledning er det lite lufting i nedre del av konstruksjon. Dette medfører at treverk er mer utsatt for kondensfukt, råte mm. På eldre kledning så må man forvente bakenforliggende avvik som ikke er synlig, som avdekkes ved bytte av kledning.
Tiltak
- Det anbefales å utbedre kledning som ligger ned mot terreng for å redusere fuktbelastning og risiko for råteskader. Kledning trenger stedvis maling/beis. Eldre og stedvis ufagmessig utført kledning, samt manglende lufting, øker risikoen for skjulte skader, redusert isolasjonsevne og forkortet levetid på konstruksjonen. Arbeid som ikke er fagmessig utført kan medføre skjulte feil og fremtidige skader. Det anbefales at tilstanden vurderes nærmere av fagperson, og at eventuell utskifting eller utbedring utføres etter dagens standard. Det må påregnes at det kan avdekkes ytterligere avvik ved åpning eller utskifting av kledning.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2
Trevinduer med enkle glass, koblet glass og isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Varierende årgang. De med koblet og enkle glass er eldre. De med isolerglass er fra 1980, 1991, 1994 observert. Men også mange uten synlig datostempel. I anneks deler det vinduer fra 2000 med mer normal standard. Et punktert isolerglass i spisestue observert. Stedvis etterslep med vedlikehold som malingflass mm.
Tiltak
- Vinduer med punktert isolerglass bør skiftes ut for å unngå redusert isolasjonsevne og risiko for fuktskader i omkringliggende treverk. Vinduer med eldre koblet og enkle glass har lavere isolasjonsevne og kan medføre varmetap og økte fyringskostnader. Det anbefales å vurdere utskifting til vinduer med bedre isolasjonsegenskaper. Stedvis etterslep med vedlikehold, som malingflass, bør utbedres for å forhindre ytterligere forringelse og råteskader på vinduene.
Ytterdører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - inngangsdør, tredør med enkelt glass. Også en innerdør innenfor der som er tredør, eldre, men opprinnelig ytterdør. - inngangsdør bod hoveddel, tredør. Funksjon OK. Ukjent alder Trolig en opprinnelig kjøleromsdør. - balkongdør anneks, tredør med isolerglass. Funksjon OK. - inngangsdør anneks, tredør med isolerglass. Funksjon OK Ved "funksjon OK" så menes det at de fungerer normalt utfra alder men at normale mindre skjevheter kan forekomme, og at noe justeringer må til med jevne mellomrom. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer må forventes. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm.
Vurdering av avvik:
- Inngangsdører eldre del har redusert funksjon, dvs de tar i karm. De er eldre og har en lav isolasjonsevne. De i anneks er mer normale dører og mer normalt vedlikehold påregnes.
Tiltak
- Inngangsdørene i den eldre delen bør vurderes for justering eller utskifting for å bedre funksjon og isolasjonsevne, da redusert funksjon og lav isolasjonsevne kan føre til varmetap, økte fyringskostnader og redusert komfort. Normalt vedlikehold må påregnes for øvrige dører for å sikre fortsatt god funksjon.
Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner,TG2
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord. Normalt vedlikehold av terrassebord må påregnes. Med dette menes en årlig vask/rens av bord for å fjerne grønske og evt oppdatering av beis/maling mm.
Vurdering av avvik:
- Noe varierende alder og værslitasje. Noe sig/skjevhet i dekke bakside.
- Avvik: Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift.
Tiltak
- Det anbefales jevnlig vedlikehold av terrassebord, inkludert vask og eventuell oppdatering av overflatebehandling, for å redusere risikoen for ytterligere slitasje og forlenge levetiden på konstruksjonen.
- Rekkverkets høyde bør vurderes oppgradert til dagens krav på 100 cm for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fallulykker. Dagens forskrift stiller strengere krav enn da bygget ble oppført, og manglende tilpasning kan medføre økt fare for personskade.
Utvendige trapper,TG2
Tretrapp og gråstein.
Vurdering av avvik:
- Tretrapp: litt skjevheter og håndløper en side. Steintrapp, enklere stablet stein, skjevhet, ingen håndløper.
Tiltak
- Det bør vurderes å rette opp skjevheter og montere håndløper på begge sider for å bedre sikkerheten. Skjevheter og manglende håndløper kan øke risikoen for fall og personskader.
Innvendig
Overflater,TG2
Dette er en brukt hytte hvor det må forventes alderstegn, skruehull, brukslitasje, evt fargeforskjeller der det har hengt bilder, er tepper mm.
Vurdering av avvik:
- Bruks og aldersslitasje, men en del av hyttens sjarm.
Tiltak
- Overflatene har normal bruksslitasje og aldersrelaterte merker. Det anbefales jevnlig vedlikehold for å bevare overflatene og unngå ytterligere forringelse.
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner,TG3
Gulvkonstruksjoner i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er målt vesentlig skjevheter i gulvdekker. Spesielt i stue hvor det er målt ca 18cm mot yttervegger. I spisestue er det mindre på ca 3-4 cm. Skjevheter rundt om i hytta må forventes. Skjevheter tilsier sig i fundamenter.
Tiltak
- Det bør vurderes jevnlig måling av skjevhetene i gulvkonstruksjonene, spesielt i stue hvor avviket er betydelig. Det å rette dette fullt ut vil ikke være mulig. Konsekvensen av slike skjevheter er redusert brukervennlighet, økt risiko for videre setninger og eventuelle følgeskader på konstruksjonen.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen,TG2
Teglsteinspipe men steinsatt, i hoveddel. Elementpipe i anneks. Peis og vedovn hovedddel og peisinnsats anneks. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn. Eier opplyste at det har vært tilsyn uten avvik.
Vurdering av avvik:
- Utfra teglpipens alder hoveddel så kan det forekomme fremtidig vedlikeholdsbehov da innvendige fuger liknende svekkes med alder. Det er kun synlig pipe som er kontrollert, dvs det kan være avvik inni pipeløp som medfører avvik som ikke er mulig å avdekke.
Tiltak
- Det anbefales å få utført jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av kvalifisert fagperson, da mer enn halvparten av estimert levetid er oppnådd, samt fordi kun utvendig kontroll er utført (ikke i pipeløp som kan skjule avvik). Dette for å avdekke eventuelle skjulte skader eller slitasje, og for å redusere risikoen for brann eller funksjonssvikt.
Innvendige trapper,TG2
Eldre tretrapper.
Vurdering av avvik:
- Bruks og aldersslitasje.
- Avvik: ikke håndløpere begge sider som dagens standard tilsier. Trapp i anneks er noe bratt og lite innsteg «annenhvert trinn».
Tiltak
- Fungerer med avvikene som en del av hyttens sjarm. Evt overflate behandle dersom ønskelig.
- Det bør monteres rekkverk/håndløper på begge sider hvor dette mangler, for å redusere risikoen for fall og personskade ved bruk av trappen.
Innvendige dører,TG2
Tredører.
Vurdering av avvik:
- Dørene ble funksjonstestet for heng i karm og svill. Enkelte tar i karm/svill og har redusert funksjon.
Tiltak
- Det bør foretas justering av dørene som tar i karm eller svill for å sikre normal funksjon og forhindre økt slitasje på dør og karm, dersom mulig. Utfra skjevhet i hytten så vil neppe dørene få en optimal funksjon. Dersom tiltak ikke utføres, kan dette over tid føre til ytterligere funksjonsnedsettelse og behov for mer omfattende utbedringer. Må vurderes opp mot at om man skal ha en god funksjon så må de byttes, men ødelegger da sjarmen.
Våtrom
1 etasje > Bad
Overflater, vegger og himling,TG2
Trepanel vegger og tak.
Vurdering av avvik:
- Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres for direkte vannbelastning.
Tiltak
- Det anbefales varsom bruk for å unngå unødvendig fuktbelastning mot overflater.
1 etasje > Bad
Overflater gulv,TG2
Belegg på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke fall mot sluk ihht dagens standard. Det er stedvis merker på gulv.
Tiltak
- Det bør etableres tilstrekkelig fall mot sluk for å sikre tilfredsstillende avrenning og redusere risikoen for vannskader. Merker på gulvet bør utbedres for å forhindre ytterligere slitasje eller skade. Manglende fall kan føre til oppsamling av vann.
1 etasje > Bad
Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3
Belegg som membranløsning.
Vurdering av avvik:
- Tetteløsning/membran fra før år 2000 får en tg3 pga alder og usikker fremtidig funksjon.
Tiltak
- Membranløsninger fra før år 2000 har usikker funksjon og begrenset levetid. Det anbefales å vurdere utskifting av membran for å redusere risikoen for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1 etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Utslagsvask, baderomsvask, dusjkabinett og wc. Utstyr fungerte OK på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten estimert levetid oppnådd, men funksjonelt.
Tiltak
- Utstyret har oppnådd mer enn halvparten av estimert levetid, noe som kan medføre økt risiko for funksjonssvikt og behov for utskiftning på sikt. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere utskiftning ved tegn til slitasje eller funksjonssvikt for å unngå uforutsette skader eller driftsavbrudd.
1 etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Lufting via vindu.
Vurdering av avvik:
- NorskStandard gir tg2 pga at det er lufting via vindu og ikke vifte. Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til rommet, for eksempel ved å montere en luftespalte under døren eller tilsvarende løsning. Konsekvensen av manglende tilluft er redusert ventilasjon, som kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktighet og risiko for mugg- og fuktskader.
Anneks > Bad
Overflater, vegger og himling,TG2
Fliser vegger dusj, ellers trepanel.
Vurdering av avvik:
- Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres for direkte vannbelastning.
Tiltak
- Det anbefales varsom bruk for å unngå unødvendig fuktbelastning mot overflater. Konsekvensen av manglende fuktbestandige overflater er økt risiko for fuktskader og påfølgende sopp- og råteutvikling i konstruksjoner.
Anneks > Bad
Overflater gulv,TG3
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er sluk innenfor dusjsone og tett sokkel inn dit, slik at vannsøl mm utenfor dusj ikke ledes til sluken. Tg3. Noe misfarging/dårlig silikonfug overgang mot vegg.
Tiltak
- Det bør etableres avrenning til sluk for hele våtrommet for å redusere risikoen for vannskader ved vannsøl utenfor dusjsonen. Silikonfuger med misfarging eller dårlig utførelse bør utbedres for å hindre fuktinntrengning og påfølgende skader i konstruksjonen.
Anneks > Bad
Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er synlig en membrnaløsning i sluken men denne er ikke fagmessig avsluttet under klemring som gir risiko for utetthet ved tett sluk liknende. Det er trelister langs deler av gulv som tilsier at dette ikke har en god optimal våtroms standard
Tiltak
- Det bør utføres fagmessig utbedring av membranløsningen og sluket for å sikre tett utførelse i henhold til våtromsstandard. Konsekvensen av dagens løsning er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i omkringliggende konstruksjoner, samt redusert levetid på våtrommet.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Anneks > Bad
Ventilasjon,TG2
Lufting via vindu.
Vurdering av avvik:
- NorskStandard gir tg2 pga at det er lufting via vindu og ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre byggeskikk. Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
Tiltak
- Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft til rommet, for eksempel ved å montere en luftespalte under eller over døren. Vifte anbefales ogs. Konsekvensen av manglende tilluft er redusert ventilasjon, som kan føre til dårlig luftkvalitet, opphopning av fukt og risiko for mugg- og fuktskader.
Kjøkken
1 etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Tregulv. Innredning fra ca 2003 ifølge eier. Trefronter, enkelte med glassfelt, og laminert benkeplate. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Normal bruksslitasje. Estimert brukstid ventilator er ca 15 år. Estimert levetid blandebatteri liknende er ca 15 år. Det kan med fordel monteres komfyrvakt som stenger strøm til steketopp ved evt varmeutvikling ut over normalt. Det kan med fordel monteres lekkasjesensor med stengeventil i skap under vask samt under oppvaskmaskin. Lekkasjesensor er et krav som har kommet på nyere kjøkken. Denne boligen er bygget før kravet ble innført. I alle boliger som er bygget eller rehabilitert etter 2010 skal det være installert slik sensor/vannstopper.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levteid oppnådd, men har en gjenværende bruksverdi dersom ønskelig.
Tiltak
- Det anbefales å vurdere utskifting av ventilator og blandebatteri, da disse har overskredet mer enn halvparten av estimert levetid, for å redusere risikoen for funksjonssvikt og eventuelle følgeskader. Montering av komfyrvakt og lekkasjesensor med stengeventil vil kunne øke sikkerheten og redusere risikoen for brann og vannskader.
1 etasje > Stue/kjøkken
Avtrekk,TG2
Ventilator har som hensikt å fjerne damp og matos fra koking/steking så effektivt som mulig. Godt renhold av komponentene i ventilasjonsanlegget er viktig for å opprettholde kapasiteten, og for å hindre brannfare. Det er spesielt kanaler fra kjøkkenhette som kan være utsatt for tilsmussing. Filter i kjøkkenhetter skal vaskes/skiftes regelmessig.
Vurdering av avvik:
- Ingen ventilator. Luftemulighet vindu dog.
Tiltak
- Det bør monteres ventilator for å sikre effektiv fjerning av damp og matos fra matlaging. Manglende ventilator gir økt risiko for opphopning av fukt og matos, noe som kan føre til dårlig inneluft og potensielt fuktskader over tid.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Toalettrom
Anneks > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Fliser på gulv. Trepanel vegger og tak. Baderomsvask og wc. Lufting via vindu.
Vurdering av avvik:
- Lufting via vindu. NorskStandard gir tg2 når det ikke er vifte.
Tiltak
- Fungerer med avviket, bruksoppsyn lufting med vindu.
Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år. Stoppekran plassert i skap ved bad.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd på vannrør. Dette tilsier risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vedlikehold. Ikke observert åpenbare avvik befaringsdagen.
Tiltak
- Det anbefales å følge med på tilstanden til vannrørene og vurdere utskiftning ved tegn til lekkasje eller svekkelser, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Konsekvensen av aldrende vannrør er økt risiko for plutselige lekkasjer og vannskader. Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.
Innvendige avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd på avløpsrør. Dette tilsier risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vedlikehold. Ikke observert åpenbare avvik befaringsdagen.
Tiltak
- Det anbefales jevnlig overvåkning av tilstanden på avløpsrørene, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg, noe som kan føre til lekkasjer eller driftsproblemer. Ved eventuelle problemer bør rørene vurderes nærmere av fagperson, og det kan være aktuelt med utskiftning eller utbedring.
Varmtvannsbereder/tank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i kjøkkenbenk, ukjent årgang. Også en på toaletrom hybel fra år 2000. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Liten tilgang for kontroll. I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014. Årsak til dette er at det har vært enkelte tilfeller med brann i overgang kontakt/stikk.
Tiltak
- Det bør etableres fast tilkobling av varmtvannsbereder i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere risikoen for varmgang og brann i stikkontakt. I tillegg bør det sikres bedre tilgang for kontroll og vedlikehold, da begrenset tilgang kan føre til at eventuelle lekkasjer eller feil ikke oppdages i tide, noe som kan medføre følgeskader på omkringliggende konstruksjoner.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Det er grunmursplast eller annen liknende løsning utenfor grunnmur, samt hva type drenerende masser som er brukt som er avgjørende for funksjon drenering. Videre også funksjon på evt dreneringsrør som leder overvann i grunnen. Masser er ikke gravd opp. Visuell observasjon utført.
Vurdering av avvik:
- Det er observert saltutslag i kjeller som tilsier at drenering ikke fungerer optimalt. På baksiden av hytte er det observert noe grunnmursplast, men ikke synlig noe på anneks del. Drensrør bakside av anneks er knekt eller har dårlig overgang. Eier opplyste om tidligere fuktinnsig i grovkjeller/bod. Det er brukt Heidy liknende produkt nedre del av vegger som forsøk på løsning og eier opplyste at takrenner og nedløp ble utbedret/endret ved utbedring. Ingen kjent utfordring siden ifølge eier, men ansees heller ikke son en optimal løsning. Behold som det er med murte vegger i kjeller. Godt oppsyn anneks, risiko for vedlikeholdsbehov.
Tiltak
- Opsyn og evt tiltak for forbedring drenering. Konsekvensen av mangelfull eller fraværende drenering er økt risiko for fuktskader på grunnmur og innvendige konstruksjoner, noe som kan føre til forringelse av bygningsmaterialer og redusert inneklima.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Gråsteinsmur/punktfundamenter.
Vurdering av avvik:
- Eier opplyste at det er utført tidligere tiltak med utbedring punktfundamenter. Enkelte av fundamenter som er lett synlig frmestår noe ufagmessig med "enklere påbygg stein". Skjevheter mm observert. Det er vesentlig skjevhet i hytten stedvis som tilsier sig i grunnmur og fundamenter fra ganmmmelt av.
Tiltak
- Det anbefales at fundamentene vurderes av fagperson for å sikre at de er tilstrekkelig stabile og fagmessig utført. Ufagmessig utførte fundamenter og tilleggsarbeider med "enklere påbygg stein" kan medføre redusert bæreevne, økt risiko for setningsskader og fremtidige skader på bygningen. Videre bør det vurderes om det er behov for utbedring for å hindre ytterligere sig og skader på grunnmur og konstruksjon.
Forstøtningsmurer,TG2
Mindre murer rundt om på eiendommen.
Vurdering av avvik:
- Stedvis sprekker og tegn til svikt i grunn.
Tiltak
- Sprekker og tegn til svikt i grunn bør holdes under oppsyn for å hindre videre forringelse av murene og redusere risiko for setningsskader eller sammenrasing. Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere tiltak dersom tilstanden forverres.
Terrengforhold,TG3
Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig. Samt videre fall på terrengoverflate som heller bort fra boligen.
Vurdering av avvik:
- På baksiden av hytten er det fall i terreng som medfører økt påkjenning fra overvann. Å utbedre dette fullt ut vil ikke være mulig, men man må forsøke å gjøre løsningen mest mulig funksjonell. Oppsyn, vurdere drensgrøfter etc.
Tiltak
- Terrengforhold og overvann (fra regn/snøsmelting mm) må holdes under oppsyn. Terrengjustering må vurderes ved evt terrengarbeid, eller utbedring/fornying av dreneringsløsninger rundt hytta. Vurdere drensgrøfter for å lede vann bort fra hytta.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering,TG2
Gjelder vannrør og avløpsrør mellom boligen og kommunalt nett. Utvendige vann og avløpsrør er nedgravd og sådan ikke fysisk kontrollert. Dette vil evt kreve kamerakontroll. Vurdert utfra alder og tilgjengelige opplysninger.
Vurdering av avvik:
- Mest sannsynlig vann og avløpsrør fra byggeår mellom bolig og kommunalt nett. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Manglende tiltak kan medføre vannskader eller avløpsproblemer.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Det foreligger ingen tegning av hoveddel fra gammelt av, men det finnes en søknad til en utvendig bod som viser dagens løsning. Hvorvidt den kan legges til grunn at hytten er godkjent slik den er må undersøkes videre med kommunen. Tegning anneks samsvarer ikke med dagens løsning. Planløsning er endret, dårlig tekst i stue bla, og ingen tegning loft.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 7 stk. TG3, 26 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Utvendig > Takkonstruksjon/loft
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Tomteforhold > Terrengforhold
Våtrom > 1. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Våtrom > Anneks > Bad > Overflater gulv
Våtrom > Anneks > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Yttervegger/veggkonstruksjon
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Utvendig > Ytterdører
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Utvendig > Utvendige trapper
Innvendig > Overflater
Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Innvendig > Innvendige trapper
Innvendig > Innvendige dører
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken >Avtrekk
Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater gulv
Våtrom > 1. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Våtrom > 1. etasje > Bad > Ventilasjon
Toalettrom > Anneks > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Våtrom > Anneks > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrom > Anneks > Bad > Ventilasjon
Boligen har fått følgende TG-IU:
Våtrom > 1. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Helse, miljø og sikkerhet:
Avvik: Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift.
Avvik: Det er ikke utført/fremlagt nyere dokumentasjon på radonmåling. Det kan medføre risiko for påkjenning av radongass som kan være skadelig på lang sikt. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn. Boligen ligger i et område som ansees som høy radonkonsentrasjon ihht NGU kart.
Avvik: ikke håndløpere begge sider som dagens standard tilsier. Trapp i anneks er noe bratt og lite innsteg «annenhvert trinn».
Avvik: Det mangler dokumentasjon i sikringskap. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget anlegget har feil og
mangler. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
