Byggemåte
Hytte bygget 1980, dagens eier har eid siden 2024. God planløsning og relativt usjenert beliggenhet. Like ved skiløype. Hytten fremstår normalt vedlikeholdt. Baderom noe enklere utførsel, ikke innlagt vann , men funksjonelt på enklere vis. Hytten fremstår hovedsaklig i normal stand utfra alder men det er eldre bygningsdeler som tilsier normalt vedlikehold.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 2 stk. TG3, 13 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Tomteforhold > Terrengforhold
Våtrom > 1. etasje > Bad > Generell
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Utvendig > Takkonstruksjon/loft
Utvendig > Yttervegger/veggkonstruksjon
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Utvendig > Ytterdører
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Innvendig > Pipe/Skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Boligen har fått følgende TG-IU:
Våtrom > 1. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Utvendig
Taktekking,TG2
Undertak ukjent. Kvalitet på sammenføyninger og overlapp på undertekking er ikke mulig å vurdere uten vesentlig demontering av yttertekking, dette er ikke utført. Yttertekking plastbelegg blikkplater. Ingen åpenbare lekkasjesymptomer avdekket ved besiktigelse på innvendige overflater.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekking. Det er ikke observert noen åpenbare avvik som lekkasjer liknende. Men det er synlig mindre rust på nedre del av enkelte plater som tilsier at disse er noen år gamle.
Tiltak
- Det anbefales å overvåke tilstanden jevnlig og utføre nødvendig vedlikehold, inkludert utskifting av slitte eller knekte takstein. Når mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd, øker risikoen for at taket kan utvikle lekkasjer eller andre skader over tid, noe som kan føre til fuktskader på underliggende konstruksjoner. For å opprettholde god funksjon og redusere risiko for følgeskader, bør det påregnes at taktekking og undertak må skiftes ut innen rimelig tid.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG2
Pipe beslått. Generelt anbefales det tilsyn for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Vannbord og vindski av tre. Normalt oppsyn og vedlikehold påregnes, samt utskiftninger etter estimerte levetider.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av den estimerte levetiden for beslagsløsningene er oppnådd, og det er redusert tilgang til taket m.m. for å kunne gjennomføre grundig kontroll. Dette medfører økt risiko for behov for vedlikehold og mulige avvik.
- Avvik: Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel og der hvor dyr og mennesker mm ferdes. Lavere krav tak når glatte flater. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke.
Tiltak
- Det anbefales jevnlig tilsyn og vedlikehold av beslagsløsninger, takrenner og nedløp for å avdekke eventuelle skader eller lekkasjer, spesielt med tanke på at mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd og tilgangen for kontroll er redusert. Manglende oppfølging kan føre til skjulte skader, vanninntrenging og økte utbedringskostnader.
- Kjøper bør selv vurdere behovet for snøfangere. Det er et krav men på hytter som dette som har enklere konstruksjoner så er det ofte bedre at snø faller av. Ved manglende snøfanger er det risiko for skade på person/dyr mm.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen tilgang for kontroll av oppbygging av konstruksjon. Det er synlig luftespalte utvendig gesims som tilsier at lufting er tiltenkt. På generelt grunnlag er eldre hytter bygget etter en eklere byggeskikk enn dagens, og snømåking av tak må påregnes ved store mengder.
Tiltak
- Det anbefales å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne kontrollere takkonstruksjonens oppbygging og tilstand. Konsekvensen av manglende tilgang er økt risiko for skjulte skader eller feil, som kan utvikle seg over tid uten å bli oppdaget. Ved store snømengder bør taket måkes for å redusere risikoen for overbelastning og skader på konstruksjonen.
Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2
Trekonstruksjon med trekledning.
Vurdering av avvik:
- Kledning er eldre/fra byggeår. Det er ikke observert noen åpenbare avvik som ansees unormalt utfra alder. Det er ofte mindre lufting bak kledning fra datiden, som kan medføre bakenforliggende avvik som ofte avdekkes når kledningen byttes. Kledning ligger stedvis nedtil terreng som kan medføre kortere levetid pga fuktoppsug.
Tiltak
- Det anbefales å følge med på tilstanden til kledningen og vurdere utskifting ved tegn til råte eller skader. Kledningens plassering nær terreng kan føre til økt fuktopptak og redusert levetid, og det bør vurderes tiltak for å bedre avstand til terreng. Begrenset lufting bak kledningen øker risikoen for skjulte skader i veggkonstruksjonen, noe som ofte først oppdages ved utskifting.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2
Trevinduer med isolerglass. Vinduer med glass av eldre dato har risiko for punktering. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Eldre vinduer, trekk vil kunne oppleves. Fremstår i normal stand på stikkmessig kontrollerte steder, men noe aldersoppsprekning/slitasje.
Tiltak
- Eldre vinduer bør vurderes for utskifting eller oppgradering for å redusere varmetap og trekk, samt for å opprettholde god komfort og energieffektivitet. Risikoen ved å ikke gjøre tiltak er økt varmetap, redusert isolasjonsevne og mulighet for punktering av glass, noe som kan føre til ytterligere skader på vinduene over tid.
Ytterdører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - inngangsdør bod, tredør. Enklere labankdør. Funksjon OK. - anneks dør, tredør. Funksjon OK. - balkongdør, tredør med isolerglass, tar litt i svill. - inngangsdør, tredør med isolerglass. Funksjon OK. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer må forventes.
Vurdering av avvik:
- Eldre dører. Mindre sprekk i glass inngangsdør. Enklere dør til utv bod, ikke tett/åpninger mellom bord. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm. På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at eldre dører ikke har isoleringsevne etc lik dagens dører.
Tiltak
- Det bør påregnes jevnlig vedlikehold og eventuelt justering av dører for å sikre god funksjon gjennom året, da sesongvariasjoner kan påvirke passformen. Eldre dører har redusert isoleringsevne sammenlignet med moderne dører, noe som kan medføre økt varmetap og høyere oppvarmingskostnader. Utskifting til nyere dører bør vurderes for å forbedre energieffektiviteten og komforten.
Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner,TG2
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord. Treverk og terrassebord fremstår med normal vær- og aldersslitasje. Normalt vedlikehold av terrassebord må påregnes. Med dette menes en årlig vask/rens av bord for å fjerne grønske og evt oppdatering av beis/maling mm.
Vurdering av avvik:
- Det er noe skjevhet/sig i terrasse langside. Noe alder/værslitasje generelt.
- Avvik: Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift.
Tiltak
- Det bør vurderes å rette opp skjevheten/siget i terrassens langside for å unngå videre deformasjon og redusert levetid på konstruksjonen. Dersom skjevheten øker, kan det føre til svekket bæreevne og økt risiko for skader på terrasse og tilstøtende bygningsdeler.
- Rekkverkets høyde bør vurderes oppgradert til dagens krav på 100 cm for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fallulykker. Dagens forskrift stiller strengere krav enn da bygget ble oppført, og manglende tilpasning kan medføre økt fare for personskade.
Innvendig
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner,TG2
Gulvddekke i trekonstruksjon. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk.
Vurdering av avvik:
- Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert. Stedvis knirk kan forekomme.
Tiltak
- Det bør vurderes utbedring av høydeforskjellene dersom dette medfører bruksmessige ulemper eller planlagt oppussing. Konsekvensen av slike nivåforskjeller er økt risiko for snublefare og redusert komfort, samt at det kan indikere bevegelser eller setninger i konstruksjonen som bør følges opp.
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen,TG2
Teglsteinspipe. Pusset. Ingen vesentlige sprekker observert som tilsier svikt. Vedovn i stue, ubrennbar flate foran ildåpning ansees tilfredsstillende. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn.
Vurdering av avvik:
- Utfra teglpipens alder så kan det forekomme fremtidig vedlikeholdsbehov da innvendige fuger liknende svekkes med alder. Det er kun synlig pipe som er kontrollert, dvs det kan være avvik inni pipeløp som medfører avvik som ikke er mulig å avdekke.
Tiltak
- Det anbefales å få utført kontroll av pipe og ildsteder av kvalifisert fagperson, da mer enn halvparten av estimert levetid er oppnådd, samt fordi kun utvendig kontroll er utført (ikke i pipeløp som kan skjule avvik). Dette for å avdekke eventuelle skjulte skader eller slitasje, og for å redusere risikoen for brann eller funksjonssvikt.
Våtrom
1 etasje > Bad
Generell,TG3
Enklere bad.
Vurdering av avvik:
- Det gjøres en enklere vurdering av baderom siden det ikke er fast innlagt vann. Fliser på gulv. Noe lokalt fall ved sluk, men mindre enn dagens krav. Våtromsplater på vegger, disse er ufagmessig utført da de ligger helt nedtil fliser med fug mot platebunn. Normalt at disse skal med oppkantflis og deretter alulist med fug mm. Medfører risiko for fuktskade i nedre del av plater og mot bakside mm. Det er synlig membranløsning i sluken, ellers ikke mulig å vurdere tetthet. Innredning, montert uten sokkel. Cinderella wc. Opplegg dusj med enkel pumpe og vanntank. Tilkoblet varmtvannsbereder. Lufteventil.
Tiltak
- Utbedring kommer an på tenkt bruk av rommet. Det anbefales at våtromsplater på vegg utbedres slik at de monteres med korrekt oppkantflis og avsluttes med alulist og fug, for å redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Ufagmessig utførelse av våtromsplater og manglende dokumentasjon på membranløsning medfører økt risiko for skjulte feil, lekkasjer og fremtidige skader. Manglende fall mot sluk kan føre til at vann ikke ledes effektivt bort, noe som øker risikoen for vannansamling og fuktskader/lekkasjer.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjøkken
1 etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Furugulv. Innredning med trefronter og laminert benkeplate. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Normal bruksslitasje utfra alder og gjenværende levetid om ønskelig.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd, men har en gjenværende bruksverdi dersom ønskelig.
Tiltak
- Det anbefales å følge med på tilstanden til overflater og innredning, samt vurdere utskiftning etter behov for å unngå plutselige funksjonssvikt. Når mer enn halvparten av estimert levetid er oppnådd, øker risikoen for feil og slitasje/svikt, noe som kan medføre uforutsette kostnader og redusert brukervennlighet. Det anbefales å følge med på tilstanden til overflater og innredning, samt vurdere utskiftning etter behov for å unngå plutselige funksjonssvikt. Når mer enn halvparten av estimert levetid er oppnådd, øker risikoen for feil og slitasje/svikt, noe som kan medføre uforutsette kostnader og redusert brukervennlighet.
Tekniske installasjoner
Innvendige avløpsrør,TG2
Ledes i grunn. Ikke vurdert.
Vurdering av avvik:
- Avløp ledes i grunn. Ingen filter eller lukket tank.
Tiltak
- Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av avløpssystemet for å avklare om dagens løsning tilfredsstiller gjeldende krav og forskrifter. Manglende filter eller lukket tank kan medføre risiko for forurensning av grunn og nærliggende miljø, samt økt fare for tette rør mm.
Varmtvannsbereder/tank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i baderom og fra 2023. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014. Årsak til dette er at det har vært enkelte tilfeller med brann i overgang kontakt/stikk.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Tiltak
- Det anbefales å etablere fast tilkobling av varmtvannsberederen i henhold til gjeldende forskrifter. Konsekvensen av å benytte stikkontakt er økt risiko for varmgang og brann i kontaktpunktet, noe som kan medføre alvorlige skader på bygningen.
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Tomteforhold
Grunnmur og fundamenter,TG2
Hytten står på punktfundamenter.
Vurdering av avvik:
- Hytten står på punktfundamenter. Dette er en eldre enklere byggeskikk. Det er utført arbeid tidligere med fundament, synlig på bjelke mellom fundament, samt det er etablert ekstra fundamenter. Det er ikke observert åpenbare avvik nå, men det er noe skjevheter i gulvdekke inne.
Tiltak
- Det anbefales å overvåke skjevheter i gulvdekke og vurdere ytterligere undersøkelser av fundamentene dersom skjevhetene øker over tid. Konsekvensen av eldre punktfundamenter og observerte skjevheter er økt risiko for setningsskader, som kan føre til ytterligere skjevheter og behov for kostbare utbedringer i fremtiden.
Terrengforhold,TG3
Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig.
Vurdering av avvik:
- På baksiden av hytten er det fall i terreng som medfører økt påkjenning fra overvann. Å utbedre dette fullt ut vil ikke være mulig, men man må forsøke å gjøre løsningen mest mulig funksjonell.
Tiltak
- Oppsyn og eventuelt forbedre eksisterende dreneringsløsninger for å sikre optimal funksjon. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fukt- og vannskader i konstruksjonen under hytten, noe som over tid kan føre til råte, sopp og redusert levetid på bygningsdeler.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Anneks er ikke godkjent slik det er bygget idag men mindre. På tegninger er det mellomrom/luft mellom byggene med kun halvtak mellom. Deler av bad står som bod, ellers som vask/wc.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Helse, miljø og sikkerhet:
Avvik: Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel og der hvor dyr og mennesker mm ferdes. Lavere krav tak når glatte flater. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke.
Avvik: Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav va 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift.
Avvik: Det mangler dokumentasjon/historikk i sikringskap. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget anlegget har feil og mangler. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
