Byggemåte
Hytte bygget 1971 ca, dagens eier har eid ca 20 år. Usjenert flott beliggenhet med utsikt og solrikt. Det meste er eldre årgang men fremstår normalt vedlikeholdt. De fleste vil nok modernisere noe, og dette ansees naturlig utfra alder på vinduer, tak, kjøkken osv.
Utvendig
Taktekking,TG2
Takshingel. Ifølge eier er denne ca 25 år gammel.
Vurdering av avvik:
- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Takshingel som eneste tekking har lav estimert levetid Estimert levetid oppnådd.
Tiltak
- Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Noe tidligere punktvise utbedringer utført.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak, TG3
Pipe med enkelt beslag. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Vannbord og vindski av tre. Takrenner og nedløp i plast. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av den estimerte levetiden for beslagsløsningene er oppnådd, og det er redusert tilgang til taket m.m. for å kunne gjennomføre grundig kontroll. Dette medfører økt risiko for behov for vedlikehold og mulige avvik. Det er stedvis dårlig fall takrenne, de henger litt i front. Ingen takrenne mot bakside. Sprekk vannbord vindu mm. Litt fuktskjolder rundt luftelyre toalett Eier opplyste at det kan komme mindre vanndrypp. Tg3.
Tiltak
- Det bør gjennomføres jevnlig tilsyn av loft og takgjennomføringer for å avdekke eventuelle lekkasjer eller fuktproblemer, spesielt i perioder med mye nedbør eller snø. Takrenner med dårlig fall og manglende takrenne på baksiden bør utbedres for å sikre korrekt bortledning av vann. Sprekker i vannbord og vindski bør repareres for å hindre ytterligere forringelse og inntrenging av vann, som kan føre til råte og skader på trekonstruksjoner. Redusert tilgang til taket gjør det vanskelig å oppdage og utbedre skader, noe som øker risikoen for skjulte feil og fremtidige vedlikeholdsbehov.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Trekonstruksjon, saltak.
Vurdering av avvik:
- Det er en luke i stuetak, men var ikke til å åpne befaringsdagen. Eier har laget tilgang senere slik at tilgang nå. Lite lufting ned mot gesims av hytta utvendig side. Eldre hytter er bygget etter en enklere byggeskikk enn dagens, og snømåking av tak må påregnes ved store mengder.
Tiltak
- Ytterligere inspeksjon og eventuelt vedlikehold bør gjennomføres nå som det er tilgang til loftet. Lite lufting mot gesims øker risikoen for fukt- og råteskader i takkonstruksjonen, samt muggutvikling over tid. Manglende inspeksjon kan føre til at skader ikke oppdages tidlig, noe som kan medføre skjulte skader og økte utbedringskostnader. Snømåking av tak må påregnes ved store snømengder for å unngå overbelastning og skader på takkonstruksjonen.
Ingen luftespalte gesims.
Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger av trekonstruksjon
Vurdering av avvik:
- Eldre kledning, noe alder og værslitasje som opppsprekning. Bør nok påregnes et strøk med tretjære på den ene veggen neste sesong. Utfra alder så vil det forekomme behov for utskiftninger. På kledning er det lite lufting i nedre del av konstruksjon. Dette medfører at treverk er mer utsatt for kondensfukt, råte mm. På eldre kledning så må man forvente bakenforliggende avvik som ikke er synlig, som avdekkes ved bytte av kledning. Kledning ligger stedvis nedtil terreng, noe som medfører en økt belastning fra fukt/snø/smeltevann. Dette medfører igjen en økt nedbrytningshasighet og kortere levetid på treverk.
Tiltak
- Vedlikehold og utskifting av eldre kledning må påregnes ihht behov og på sikt. Det kan være skjulte skader eller avvik bak eksisterende kledning som først avdekkes ved utskifting. Manglende tiltak kan føre til økt risiko for råteskader og redusert levetid på fasaden.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2
Trevinduer med koblet glass.
Vurdering av avvik:
- Eldre vinduer, redusert isolasjonsevne. Alder og værslitasje som noe oppsprekning i treverk, slitasje mellom glass mm.
Tiltak
- Eldre vinduer med redusert isolasjonsevne og slitasje i treverk bør vurderes for utskifting eller vedlikehold for å hindre varmetap, trekk og videre forringelse av materialene. Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for energitap, fuktskader og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.
Ytterdører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - balkongdør, tredør med isolerglass. Funksjon OK. - inngangsdør, tredør med enkelt glass. Funksjon OK. Ved "funksjon OK" så menes det at de fungerer normalt utfra alder men at normale mindre skjevheter kan forekomme, og at noe justeringer må til med jevne mellomrom. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer må forventes. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm.
Vurdering av avvik:
- Inngangsdør, eldre tredør. Lysglimt mellom karm og dørblad, trekk vil oppleves Balkongdør, fuktmerker innvendig side. Den «lille» delen av døren har vridd seg litt og går ikke helt i lås. Vedlikehold eller utskiftning.
Tiltak
- Det bør utføres justering eller eventuelt utskifting av inngangsdør for å hindre trekk og varmetap som følge av lysglimt mellom karm og dørblad. Balkongdørens mindre del bør justeres eller vedlikeholdes slik at den går i lås, for å sikre funksjon og forhindre fuktinntrengning. Manglende tiltak kan føre til redusert komfort, økt varmetap og risiko for fuktskader på omkringliggende konstruksjoner.
Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner,TG2
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord. Normalt vedlikehold av terrassebord må påregnes. Med dette menes en årlig vask/rens av bord for å fjerne grønske og evt oppdatering av beis/maling mm.
Vurdering av avvik:
- Noe alder og værslitasje.
- Avvik: ingen rekkverkl/gjerde, og -noe fallhøyde ned. Krav tilsatte det skal være gjerde ved fallhøyde over 60cm
Tiltak
- Det anbefales jevnlig vedlikehold av terrassebordene, inkludert årlig vask og eventuell oppdatering av beis eller maling, for å forhindre ytterligere slitasje og forlenge levetiden på konstruksjonen. Manglende vedlikehold kan føre til økt risiko for råte, sprekkdannelser og redusert bæreevne.
- Det bør monteres rekkverk eller gjerde der det er fallhøyde over 60 cm, for å ivareta krav til sikkerhet og redusere risiko for fallulykker.
Innvendig
Overflater,TG2
Dette er en brukt bolig hvor det må forventes alderstegn, skruehull, brukslitasje, evt fargeforskjeller der det har hengt bilder, er tepper mm.
Vurdering av avvik:
- Noe bruksmerker, riper gulv mm.
Tiltak
- Det anbefales å utbedre overflater med riper og bruksmerker ved behov, for å opprettholde estetisk standard og forhindre ytterligere slitasje. Konsekvensen av å ikke utbedre dette kan være økt slitasje og redusert visuell kvalitet på overflatene.
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen,TG2
Elementpipe. Ingen vesentlige sprekker observert som tilsier svikt. Vedovn i stue, ubrennbar flate foran ildåpning ansees tilfredsstillende. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn.
Vurdering av avvik:
- Utfra pipens alder så kan det forekomme fremtidig vedlikeholdsbehov da innvendige fuger liknende svekkes med alder. Det er kun synlig pipe som er kontrollert, dvs det kan være avvik inni pipeløp som medfører avvik som ikke er mulig å avdekke.
Tiltak
- Anbefales en ytterligere kontroll av brann/feiervesen for gjennomgang og overordnet vurdering av pipe og fyringsanlegg.
Krypkjeller,TG2
Det er krypkjeller under hytten.
Vurdering av avvik:
- Det gis en tg2 utfra en risiko som finnes ved å ha krypkjellere. Det er ikke avdekket åpenbare avvik fra luke, men det er liten tilgang så kun utført en enkel observasjon. Noe merke i «tak» like ved luke som skal følges med på. Det anbefales å ha plast/fuktsperre på grunnen i krypkjeller for å unngå/redusere fordampning av fukt fra grunnen.
Tiltak
- Det anbefales å legge plast/fuktsperre på grunnen i krypkjelleren for å redusere fordampning av fukt fra bakken og dermed begrense risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Merker i "tak" nær luken bør følges opp, og det anbefales jevnlig inspeksjon for å avdekke eventuelle skjulte skader eller utvikling av fuktproblemer. Begrenset tilgang gir økt usikkerhet om tilstanden, og ytterligere undersøkelser kan være nødvendig for å avdekke eventuelle skjulte avvik.
Kjøkken
1 etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Tregulv. Innredning av eldre årgang.
Vurdering av avvik:
- Estimert levetid oppbrukt, men har en bruksverdi dersom det er ønskelig.
Tiltak
- Moderisering må vurderes. Det anbefales å følge med på tilstanden til overflater og innredning, samt vurdere utskiftning etter behov for å unngå plutselige funksjonssvikt. Når mer enn halvparten av estimert levetid er oppnådd, øker risikoen for feil og slitasje/svikt, noe som kan medføre uforutsette kostnader og redusert brukervennlighet.
1 etasje > Stue/kjøkken
Avtrekk,TG2
Lufteventil.
Vurdering av avvik:
- Lufteventil. Ingven ventilator lik dagens standard.
Tiltak
- Det anbefales å vurdere muligheten for å etablere ventilator med avtrekk dersom det lar seg gjøre teknisk og elektrisk. Manglende ventilator etter dagens standard kan medføre redusert luftutskifting og økt risiko for fukt og dårlig inneklima.
Tomteforhold
Grunnmur og fundamenter,TG2
Murt grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser/mindre riss.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Terrengforhold,TG2
Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig. Samt videre fall på terrengoverflate som heller bort fra boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke optimale terrengforhold rundt hytta. Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra hytta slik at regnvann, snøsmelting mm dreneres bort. Ved front er det mindre flate med fjell som ledes inn mot hytta. Man må anta at dette har fungert på et vis i disse årene da det ikke er opplyst om vesentlige forhold, men terreng kunne vært bedre tilrettelagt.
Tiltak
- Terrengforhold og overvann (fra regn/snøsmelting mm) må holdes under oppsyn.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Normalt mindre vedlikehold.
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3, 13 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Takkonstruksjon/loft
Utvendig > Yttervegger/veggkonstruksjon
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Utvendig > Ytterdører
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Innvendig > Overflater
Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Innvendig > Krypkjeller
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Tomteforhold > Terrengforhold
Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk
Helse, miljø og sikkerhet:
- Avvik: ingen rekkverkl/gjerde, og -noe fallhøyde ned. Krav tilsatte det skal være gjerde ved fallhøyde over 60cm
- Det er ikke utført/fremlagt nyere dokumentasjon på radonmåling. Det kan medføre risiko for påkjenning av radongass som kan være skadelig på lang sikt. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom hytta. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn. Hytten ligger i et område som ansees som høy radonkonsentrasjon ihht NGU kart.
- Avvik: Det mangler dokumentasjon/historikk i sikringskap. Manglende samsvarserklæring/historikk øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget anlegget har feil og mangler. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget pga alder.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
