Områdebenevnelse
FINSTADJORDET

Beliggenhet
Leiligheten ligger i grønne omgivelser på Finstadjordet, med rusleavstand ut til omfangsrike turmuligheter i Østmarka. Likevel er det god tilgjengelighet til Lørenskog sentrum samt buss, skoler i alle trinn, gode barnehager, idrettstilbud og lekeplasser.

Like ved Losbyveien ligger inngangen til Østmarka med blant annet lysløype inn mot Mariholtet og videre innover i marka. Et stort og variert løypenett gjør at du kan komme deg rundt i hele Østmarka og få flotte naturopplevelser både på dag- og kveldstid. Du kan også starte sykkelturen nesten rett utenfor leiligheten. Herfra kan du sykle innover i marka og velge i et hav av glimrende sykkelløyper - både på stier og grusveier.

Losby er Lørenskogs naturlige utfartssted og byr på blant annet besøksgård, Losby gods og golfklubb. Losby besøksgård drives i dag av Lørenskog kommune og omfatter besøksfjøs, stall og gårdskafé. Gården er åpen for besøkende alle dager unntatt mandag, og her kan man oppleve ulike husdyr på nært hold. Like ved låvebygningen er det en godt preparert akebakke som passer både for store og små. Om sommeren kan du finne flotte turstier, badeplasser, eller bruke kano innover vassdragene. På besøksgården kan godt utstyrte kanoer og lavvoer leies. Losby Golfklubb har et meget flott golfanlegg med blant annet 9- og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.

Sørlihavna er en aktivitetspark som er drevet av kommunen. Parken er åpen for alle og legger til rette for egenorganisert aktivitet. Det er mulighet for utlån av sykler, frisbeegolf, minigolf, fiskeutstyr, baller, rollerblades, stylter, badminton, skateboard, sikkerhetsutstyr, enhjulsykler og akebrett.

I januar 2020 åpnet området ved Lørenskog stasjon verdens kanskje råeste helårsarena for snøopplevelser - SNØ. Parken har et areal på totalt 50 000 kvm, fire alpine nedfarter, stolheis, koppheis og bånd, bigjump, samt langrennsspor på rundt 2 km og et fantastisk lekeområde. Anlegget er åpent hver dag, hele året, alltid nypreppet og alltid gøy. I tilknytning til skihallen er det bygd et resorthotell, skigymnas og næring rettet mot skisporten.

Nærmest ligger Lørenskog Senter (Triaden). Triaden har de siste årene blitt ombygd og utvidet og har blitt et moderne og levende kjøpesenter i kommunen. Senteret har blant annet fått 40 nye butikker og har totalt 101 butikker og tilknyttede virksomheter. Dagligvarehandelen kan gjøres på Meny Rasta, Bunnpris Skårer, Extra, Rema 1000 eller på søndagsåpen Joker etablert i Vestparken. Alle innen kort avstand.

Midt i sentrum ligger Lørenskog Hus - kommunens kulturhus med blant annet kino med fem saler, stort bibliotek, musikk- og kulturskole samt møteplass for ungdom med café, fordelt over 8 etasjer. I tilknytning til kulturhuset ligger Metro kjøpesenter. En komplett handledestinasjon med over 100 moderne butikker og varierte spisesteder. Senteret rommer også en rekke helsetjenester, i tillegg til treningssenter, bingo og bowlinghall.

Den offentlige kommunikasjonen er godt utbygd i Lørenskog med tog og buss. Fra Triaden er det meget gode bussforbindelser både i retning Oslo og Lillestrøm. Herfra går busser til Oslo bussterminal, med 5 avganger i timen hver morgen på hverdager. Med bussrute 411 og 415 bruker man hhv. ca. 24 og 29 min. Fra samme holdeplass er det avgang 5 ganger i timen til Lillestrøm bussterminal. Med bussrute 401, 411, 415 og 872, er reisetiden hhv. ca. 24 min og 38 min.

Kort sykkelvei til Finstad barneskole. Det er også nærhet til Benterud og Rasta skole. Lørenskog har flere barnehager og Mailand videregående skole som ligger i sentrumskjernen.

Adkomst
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.

Bebyggelse
Området består av varierende bebyggelse, primært småhus, eneboliger og lavblokker.

Innhold
Boligen går over tre plan:
Underetasje: Vindfang, hall m/trapp, bod, kjøkken, stue, bad, toalettrom, kontor/soverom
1.Etasje: Hall m/trapp, stue, kjøkken, bad/wc, soverom, spisestue
Loft: Hall m/trapp, soverom, soverom 2

Terrasse på ca. 20 kvm, med videre adkomst til terrasse på ca. 17 kvm. Utgang fra stuen i 1. etg og direkte adkomst til hagen.
Terrasse på ca. 35 kvm med utgang fra spisestuen i 1.etg, med trapp ned til hagen.

To integrerte garasjer. Rikelig med plass til biler på egen gårdsplass.

Standard
Gjennomgang av hver etasje:

1.ETASJE
Stue/spisestue
Lys og romslig stue med gode møbleringsmuligheter og plass til både sofagruppe og øvrig innredning. Store vindusflater på flere sider av rommet slipper inn rikelig med dagslys. Stuen er utstyrt med peisovn samt varmepumpe. Fra stuen er det utgang til overbygd terrasse på ca. 20 kvm, som videre er forbundet med terrasse på ca. 17 kvm og adkomst til hagen.
Spisestuen ligger i tilknytning til stuen og har god plass til spisebord. Herfra er det utgang til terrasse på ca. 35 kvm, med trapp ned til hagen.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger i et eget rom med adkomst fra hallen i 1. etasje, noe som gir en praktisk og funksjonell planløsning. Rommet har innredning med glatte fronter, laminatbenkeplate og dobbel stålservant med ettgreps blandebatteri. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr, platetopp og mikrobølgeovn, samt opplegg for oppvaskmaskin. Det er plass til en mindre spisegruppe ved vinduet.

Baderom
Badet i 1. etasje har flislagte gulv og vegger samt himlingsplater i taket. Rommet er innredet med lys baderomsinnredning med servant og ettgreps blandebatteri, samt overskap med speil og belysning. Videre er badet utstyrt med dusjnisje med innfellbare glassdører. Rommet har elektriske varmekabler.

Soverom
Boligen har totalt fire soverom, hvorav ett i 1. etasje, ett i underetasjen og to på loftet. Soverommet i 1. etasje fremstår lyst og trivelig med vindu som gir godt naturlig lysinnslipp, samt utvendig markise for effektiv solskjerming. Rommet har plass til dobbeltseng og øvrig møblering, og er utstyrt med garderobeskap som gir gode oppbevaringsmuligheter. Soverommet har direkte adkomst til baderommet, noe som bidrar til en praktisk og komfortabel løsning i hverdagen.

UNDERETASJE
Entré
Boligen har et innbydende inngangsparti med direkte adkomst til hall med trapp og videre forbindelse til gangen. I tilknytning til inngangspartiet ligger en terrasseplatting på ca. 22 kvm, som gir en hyggelig uteplass.

Stue
Stuen i underetasjen har adkomst fra kjøkkenet og fremstår som et hyggelig oppholdsrom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har en funksjonell utforming med naturlige soner. Ildstedet bidrar med god varme og vinduer sørger for godt dagslysinnslipp.

Kjøkken
Kjøkkenet har en praktisk utforming med innredning med glatte fronter, laminatbenkeplate og flisplate mellom over- og underskap. Det er godt med skapplass og arbeidsflater, og kjøkkenet er utstyrt med dobbel stålservant med ettgreps blandebatteri samt integrert mikrobølgeovn. Kjøkkenet har adkomst fra gangen og ligger i naturlig forbindelse med stuen, noe som bidrar til en praktisk og funksjonell planløsning.

Baderom
Badet i underetasjen har flislagte gulv og vegger samt malt himling. Rommet er innredet med mørk baderomsinnredning med servant og ettgreps blandebatteri, samt overskap med speil og belysning. Videre er badet utstyrt med dusjnisje med innfellbare glassdører og opplegg for vaskemaskin. Det er elektriske varmekabler i gulvet.

Toalettrom
Rett ved baderommet ligger et praktisk separat toalettrom. Rommet har flislagt gulv med sokkelflis, malte betongvegger og malt himling. Innredningen består av servant med ettgreps blandebatteri og gulvmontert toalett.

Soverom
Rommet i underetasjen er formelt godkjent som kontor, men innredet som soverom og har plass til seng og øvrig møblering. Rommet er utstyrt med praktisk skyvedørsgarderobe som gir gode oppbevaringsmuligheter. Kontor og soverom er begge p-rom.

LOFT
Soverom
Loftet består av to soverom og benyttes i sin helhet til soveromsavdeling. Begge rommene har skråtak samt vinduer som sørger for godt dagslysinnslipp. Soverommene har plass til seng og nødvendig møblering, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor etter behov. Etasjen er godkjent for varig opphold.

Modernisert/påkostet
- Service varmepumpe 2026

Parkering
To integrerte garasjer, én på hver side av boligen.
Parkeringsplass på egen gårdsplass.

Beskrivelse av tomt
Eiendommen ligger på en romslig og pent opparbeidet tomt med store grøntarealer, beplantning og gode solforhold. Hagen fremstår skjermet og privat, med god plass til lek, aktiviteter og hyggelige sammenkomster for både familie og gjester.

Boligen har flere terrasser som gir gode muligheter til å nyte solen gjennom hele dagen. Fra stuen i 1.etg er det utgang til en overbygget terrasse på ca. 20 kvm, oppført over den ene integrerte garasjen. Terrassen forbindes videre med en terrasse på ca. 17 kvm, og uteplassene danner til sammen et flott uterom med direkte adkomst til hagen. De er vendt mot den grønne og skjermede tomten, og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.
Fra spisestuen i samme etasje er det utgang til en romslig terrasse på ca. 35 kvm, oppført over den andre integrerte garasjen. Terrassen har god plass til spisegruppe, grill og sosiale sammenkomster, og trapp leder videre ned til hagen. Terrassen er også utstyrt med utvendige markiser på tilhørende vindusflater, som bidrar til gode solskjermingsforhold og økt komfort på varme sommerdager.

I tillegg har boligen en terrasseplatting på ca. 22 kvm ved inngangspartiet i underetasjen. Denne uteplassen ligger skjermet til og passer godt som en lun sitteplass eller som et hyggelig område.

De ulike uteplassene, kombinert med den store og grønne hagen, skaper et attraktivt uterom med flere soner for både avslapning og sosialt samvær. Tomten har også gode parkeringsmuligheter med to garasjer og romslig gårdsplass.

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

Oppvarming
Ildsted i stue i underetasjen og 1. etg.
Varmepumpe i stuen i 1. etg.
Elektriske panelovner.
Gulvvarme på begge bad.

Strømforbruk
15574 kwh i 2025
Norgespris er tegnet

Energimerking
Energiattest følger vedlagt salgsoppgaven

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.   

TILSTANDSGRADER : 
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
 
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.   
 
Det er registrert totalt 3 stk. TG3, 24 stk. TG2 og 2 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
 
Boligen har fått følgende TG3:
Innvendig > Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Gjelder ildstedet i underetasjen. Det er ildfast materiale under ildstedet, men flisleggingen stikker kun 20 cm ut foran åpningen til ildstedet. Kravet er at dette skal stikke 30 cm ut fra åpningen.
Tomteforhold > Terrengforhold:
Spesialrom > Underetasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrommet har verken naturlig avtrekk (ventil, kanal eller sjakt) eller mekanisk avtrekksløsning. Det finnes åpningsvindu, men dette regnes ikke som tilfredsstillende ventilasjonsløsning. NS 3600 krever funksjonell ventilasjon i rom med varig opphold og sanitærfunksjon, og fravær av ventilasjon vurderes som avvik fra dette kravet.
 
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Mosevekst er observert i noe grad på østsiden av taket. Dette er relativt vanlig i denne himmelretningen, som har mindre soleksponering og dermed dårligere uttørking. Eldre betongtakstein har ofte ru overflate som gjør at mose lettere fester seg. Mose holder på fuktighet og kan over tid forsterke frostsprengning og akselerere nedbryting av overflaten. Det er ikke registrert tegn til lekkasje, og slitasjen vurderes som samsvarende med alder og eksponering.
- Utvendig > Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrennen mot øst har feil fall. Det vil si at vann ikke ledes mot taknedløpet, men blir liggende i takrennen.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ved stikkprøvekontroll registrert spredte råteskader i enkelte bord i trekledningen. Råteskadene er påvist ved stikkprøver utført på typiske utsatte områder av fasaden. Det ble utført om lag 10 stikkprøver rundt bygningen, hvor enkelte bord viste tegn til nedbrytning av treverket. Undersøkelsen er basert på stikkprøver, og det kan ikke utelukkes at det finnes ytterligere skader som ikke ble avdekket ved befaringen.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Undertaket er misfarget. Det er registrert misfarging på undertaket. Misfargingen vurderes å være forenlig med tidligere kondens- eller fuktpåvirkning. Eier opplyser i egenerklæringen at det ble registrert kondens på kneloft etter innflytting i 2010, og at det i den forbindelse ble etablert ventiler i takkonstruksjonen. Ifølge eier har det ikke vært registrert nye problemer etter at ventilasjonen ble forbedret.
- Utvendig > Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Utvendig > Terrassedører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Terrassedøren mot øst henger noe og subber mot terskelen ved åpning og lukking. Døren lot seg åpne og lukke på befaringsdagen, men forholdet indikerer behov for justering.
- Utvendig > Terrasseplatting 1.etasje: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Generell slitasje og noen skadde bord på terrassen. Terrassekonstruksjonen har mindre skjevheter og ujevnheter. Forholdet vurderes å ha sammenheng med bevegelser i fundamenteringen/grunnen over tid.
- Utvendig > Terrasse over garasjen-Øst: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Terrassen fungerer som tak over underliggende garasje, og anses som en risikokonstruksjon. Bygget er fra 1998, og membranen antas å være fra oppføringstidspunkt. Dette innebærer at membranen er ca. 28 år gammel. Basert på levetidsbetraktninger for tekking/membraner er forventet brukstid ofte 20–30 år, avhengig av type, utførelse og vedlikehold. Mer enn halvparten av forventet levetid er dermed passert.
- Utvendig > Terrasse over garasjen-Vest: Terrassen er etablert over garasje og er utført med flislagt betongdekke uten etablert avrenning eller dokumentert tettesjikt. Konstruksjonen er i sin helhet
overbygget, noe som reduserer direkte nedbørspåkjenning betydelig. Likevel vil terrassen kunne bli utsatt for fuktpåvirkning fra slagregn, snø, smeltevann og fukttransport i konstruksjonen.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendig > Rom Under Terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det er finner ingen tresville i konstruksjonen etter hulltaking, men det er målt relativ fuktighet i hulrommet med verdier som tilsier fukt. Verdien ligger i et område hvor det over tid kan være risiko for muggvekst. Det er ikke registrert synlige skader ved befaringstidspunktet, men måleresultatet indikerer forhøyet fuktbelastning.
- Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte av innerdørene subber noe i terskler og tar noe i karmene.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning.
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Slike forhold øker risikoen for fuktbelastning på murkonstruksjonen, spesielt ved nedbør og snøsmelting. Selv om terrengfallet ikke alene kan fastslås som årsaken til innvendige fuktproblemer, bør det ses i sammenheng med de registrerte forholdene i kjelleren.
- Tomteforhold > Oljetank: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at oljetanken er sanert, tømt eller fylt med masser. Tanken er av ukjent materiale og ukjent tilstand. Dersom tanken er av stål, er det risiko for korrosjon og lekkasje. Manglende dokumentasjon og videre usikkerhet om fylling/tømming innebærer at risiko for forurensning eller lekkasje ikke kan utelukkes.

- Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Våtrom > Underetasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Smøremembran over 15 år utløser automatisk TG 2 fordi den anses å ha passert halvparten av forventet levetid.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er minimal spalte for tilluft mellom dørblad og tersk.
 
Boligen har fått følgende TG-IU:
- Våtrom > Underetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Rommet er omsluttet av vegger i mur/betong og borring er følgelig umulig. Forskrift til avhendingsloven stiller krav om at at man skal gjøre alternativt fuktsøk med egnet apparat/instrument. Den eneste alternative muligheten jeg har er overflatesøk. SINTEF (Byggdetaljer 474.531) beskriver at slike instrumenter kan benyttes til å indikere forskjeller i fuktinnhold i eller like under overflater, særlig på belegg og plater. I dette badet er det fliser på overflater og overflatesøk er dårlig egnet, da apparatet søker 2-3 cm ned i overflaten. Om det hadde vært slik at det ble funnet fukt, for eksempel i en dusjsone, kan ikke apparatet avgjøre om fukten sitter bak flisen (på riktig side av membranen), eller om den er bak membranen(feil side av membranen). Det er ikke gjort observasjoner i dusjsonen(sprekker, riss etc) som tilsier unormal fukt.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det finnes ikke et fornuftig sted å ta hull i områdene rundt badet. Fastmontert kjøkkeninnredning og yttervegg hindrer dette. Forskrift til avhendingsloven stiller krav om at at man skal gjøre alternativt fuktsøk med egnet apparat/instrument. Den eneste alternative muligheten jeg har er overflatesøk. SINTEF (Byggdetaljer 474.531) beskriver at slike instrumenter kan benyttes til å indikere forskjeller i fuktinnhold i eller like under overflater, særlig på belegg og plater. I dette badet er det fliser på overflater og overflatesøk er dårlig egnet, da apparatet søker 2-3 cm ned i overflaten. Om det hadde vært slik at det ble funnet fukt, for eksempel i en dusjsone, kan ikke apparatet avgjøre om fukten sitter bak flisen (på riktig side av membranen), eller om den er bak membranen(feil side av membranen). Det er ikke gjort observasjoner i dusjsonen(sprekker, riss etc) som tilsier unormal fukt.

 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål. 

Sammendrag selgers egenerklæring
6. Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja

9. Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja,Jordingsfeil pga feil med varmefolie i kjeller. Reparasjon dekket av forsikring.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja, Byttet innmat i sikringsskap og lagt inn 3-fase strøm i 2009. Varmekabler yttergang og toalett i kjeller, samt ny kurs til kjøkken i 2014. Ny kurs for lading elbil (ikke montert lader) og oppsett av to utelamper i 2022.
Firmanavn: Leite & Christiansen (2009), Linje elektro (2014), Lund elektro (2022)

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, Sprukket rør til utekran i 2010, som førte til vann i kjeller. Reparasjon dekket av forsikring.

14. Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja, Tanken er ifølge forrige eier tømt.

17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja, Sprekk i vegger på garasje, som var slik ved overtakelse i 2009 og har ikke forverret seg.

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja, Montert stålrør i pipe etter anbefaling fra feier ca. 2020.

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja, Mus i garasjer på vinteren.

21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja, Kondens på kneloft oppdaget etter første vinter i huset (2010). Montert ventiler, og problemet har ikke gjentatt seg.

Info eiendomsskatt
Eiendomsskatt er inkludert i kommunale avgifter.

Formuesverdi primær
kr 1 750 000

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
kr 7 000 000

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Andre utgifter
Ny eier må belage seg på bl.a. følgende faste løpende kostnader: Strøm, forsikring, kommunale avgifter, TV/Internett.
 
Forbruk og utgifter vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på internett etc.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår gjerne med å etablere kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse som vi benytter. Vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe, og kan derfor ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne en bank som kan tilby deg gode lånevilkår.

Kommunale avgifter
kr 23 649

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av tilleggsdel til hoveddel, datert 25.01.2016.
Det foreligger ferdigattest for garasje som tilbygg, datert 07.10.1992.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, datert 20.11.1957 og 14.10.2014, som stemmer med dagens bruk.
Kommentar fra takstmann: Eneste avviket mellom dagens bruk og tegninger fra bruksendringen i 2014, er at soverommet i underetasjen er formelt godkjent som kontor. Ut fra min kunnskap om søknadspliktige tiltak, utløser normalt ikke slik endring i bruk noen søknadsplikt (p-rom til p-rom)

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Vei / Vann / Avløp
Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.
Tilknytning vann: Offentlig vann
Tilknytning avløp: Offentlig avløp

Reguleringsplan
Regulert til: Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse

Følger reguleringsplan Losbyveien - gang-/sykkelvei (plan-ID 2020004). Planen er en detaljregulering, og et delareal på 31 kvadratmeter av eiendommen er regulert til boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse.. 16.09.2020

Følger Kommuneplanens arealdel, Kommuneplan (ID 2022003), ikrafttredelse 15.03.2023. Et delareal på 991 kvadratmeter er i kommuneplanen avsatt til Boligbebyggelse,Nåværende.

Det pågår arbeid med Kommuneplanens arealdel 2026-2038 (plan-ID 2024004), som har status som planforslag.

I henhold til reguleringsplan 2020004 berøres eiendommen av Faresone – Høyspenningsanlegg – H370 og Hensynssone – bevaring naturmiljø – H560.

Offentligrettslige pålegg
Dato siste feiing: 28.07.2025
Dato siste tilsyn: 28.07.2025 - tilsyn uten avvik

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3222/98/14:
15.09.1988 - Dokumentnr: 9731 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:98 Bnr:5
Med flere bestemmelser

02.12.1957 - Dokumentnr: 5400 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3222 Gnr:98 Bnr:5
SKYLDDELINGS-FORRETNING

09.06.1961 - Dokumentnr: 1586 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0230 Gnr:98 Bnr:20
SKYLDDELINGS-FORRETNING

11.05.1992 - Dokumentnr: 6220 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3222 Gnr:98 Bnr:104

11.05.1992 - Dokumentnr: 6221 - Målebrev
Areal 991.5 m2.

01.01.2020 - Dokumentnr: 1885616 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0230 Gnr:98 Bnr:14

01.01.2024 - Dokumentnr: 162000 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3029 Gnr:98 Bnr:14

28.05.1959 - Dokumentnr: 990865 - Bestemmelse om vannledn.
Rettighet hefter i: Knr:3222 Gnr:98 Bnr:1
Overført fra gnr 98 bnr 51

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3222/98/14:
15.09.1988 - Dokumentnr: 9731 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:98 Bnr:5
Med flere bestemmelser

02.12.1957 - Dokumentnr: 5400 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3222 Gnr:98 Bnr:5
SKYLDDELINGS-FORRETNING

09.06.1961 - Dokumentnr: 1586 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0230 Gnr:98 Bnr:20
SKYLDDELINGS-FORRETNING

11.05.1992 - Dokumentnr: 6220 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3222 Gnr:98 Bnr:104

11.05.1992 - Dokumentnr: 6221 - Målebrev
Areal 991.5 m2.

01.01.2020 - Dokumentnr: 1885616 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0230 Gnr:98 Bnr:14

01.01.2024 - Dokumentnr: 162000 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3029 Gnr:98 Bnr:14

28.05.1959 - Dokumentnr: 990865 - Bestemmelse om vannledn.
Rettighet hefter i: Knr:3222 Gnr:98 Bnr:1
Overført fra gnr 98 bnr 51

Omkostninger kjøper info
7 500 000,00 (Prisantydning)
 
Omkostninger
 
17 900,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
187 500,00 (Dokumentavgift)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)
--------------------------------------------------------
188 590,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
206 490,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
7 688 590,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
7 706 490,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Selger har godkjent salgsoppgaven. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,85% av salgssum. Estimert provisjon kr. 63 750 (beregnet av prisantydning inkl. evt. fellesgjeld, minimum kr. 45 000).
 
I tillegg kommer følgende faste vederlag: Elektronisk signeringsgebyr kr 890,00, Kredittkostnad (utsatt betaling av vederlag) kr 4 500,00, Markedspakke inkl drone kr 27 800,00, Oppgjørshonorar kr 6 900,00, Spørring i grunnboken kr 250,00, Tilretteleggingsgebyr kr 15 000,00. Sum faste vederlag kr. 55 340.
 
I tillegg kommer følgende utlegg og andre utgifter: Utlegg kommunale opplysninger kr 6 000,00, Utlegg tinglysingsgebyr sikringsobligasjon/urådighet kr 545,00. Sum utlegg og andre utgifter kr. 6 545.
 
Totale kostnader kr. 61 885.
 
Dersom Oppdraget blir sagt opp av Oppdragsgiver før oppdragstidens utløp uten at salg er kommet i stand har Megler ikke krav på vederlag, foruten vederlag for avholdte visninger og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert eller fastpris vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
 
Dersom oppdraget utløper uten at handel er kommet i stand, og oppdraget ikke blir fornyet har Megler ikke krav på vederlag, foruten vederlag for avholdte visninger og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert eller fastpris vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.