Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 9 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: På deler av fasaden, spesielt ved terrassen, er bordkledningen avsluttet for nært terrasseplattingen. Ifølge SINTEF Byggforsk anbefales at trekledning avsluttes med en avstand på 10–30 cm over terreng eller fast dekke (ref. Byggforskserien). For liten avstand gjør at kledningen blir utsatt for vannsprut, redusert uttørking og vanskelig vedlikehold.Det er ikke registrert skader av betydning på kledningen, men overflatene fremstår noe værslitte. Dette skyldes naturlig lys og værpåkjenning, kombinert med manglende overflatebehandling de senere år.
- Utvendig > Vinduer: Utvendig belistning er stedvis ført helt ned til beslag under vinduet. Dette gjelder på vinduer synlig fra terrasseplattingen i underetasjen. Det er fare for, og har pågått, oppsug av fuktighet til trevirket som har ført til stedvis oppsprekking i trevirket rundt enkelte vinduer.Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Naturlig konsekvens av alder og manglende vedlikehold.Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Gjelder vindu fra 1979.
- Utvendig > Balkongdør: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Utvendig > Andre utvendige forhold: Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
- Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist skjevheter på enkelte dører. Døren til soverommet og til badet tar i karmen ved åpning/lukking.
-Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger: Fordelingsskap uten merking av kurser. Kurser skal merkes med lengde og hvor de leder vann.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Dokumentasjon for våtrom: Fremlagt dokumentasjon tilfredsstiller ikke kriteriene for TG0 eller TG1 til dokumentasjon av vanntett sjikt etter NS 3600:2025. Det foreligger blant annet ikke tilstrekkelig dokumentasjon av utførelsen ved skjulte detaljer som gjennomføringer, sluk, dørterskel og overganger mellom gulv og vegg.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er målt ca. 4 mm fall over ca. 1 meter i nedsenket dusjsone, tilsvarende ca. 1:250. Dette tilfredsstiller ikke preakseptert ytelse i TEK17 på minimum 1:100 for nedsenket dusjsone. Gulvet utenfor dusjsonen er tilnærmet flatt, og det er ikke synlig eller dokumentert tilstrekkelig oppkant av vanntett sjikt langs gulvets ytterkanter og ved døråpningen. Det kan derfor ikke bekreftes at preakseptert ytelse for bortledning av lekkasjevann er oppfylt.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Vanntett sjikt, membran og sluk:
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad: Det er målt ca. 14 mm høydeforskjell fra topp slukrist til flislagt gulv ved dørterskel. Membranens avslutning er skjult bak feielist og kunne ikke kontrolleres. Det kan derfor ikke bekreftes at vanntett sjikt ved terskelen når minimum 25 mm over topp slukrist.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
UTVENDIG
Ytterveggene er oppført i trekonstruksjon av ukjent utførelse med stående bordkledning.
Det er utført stikkprøver på panelen. Stikkprøvene utføres ved at jeg stikker kniven i utvalgte områder av kledningen rundt boligen. Det ble utført ca 10 stikkprøver og det det ble ikke avdekket råteskadde bord. Det opplyses om at stikkprøver er nettop det, og det kan være panelbord på denne boligen som har større skader.
Vinduene er malte og har 2-lags glass.
Ytterdøren er i treverk med 2-lags glass.
Det er terrasseplatting i trevirke, lagt på terreng, som ligger inntil boligen. Adkomst fra fellesområder og andelen.
Felles bygningsdeler, som takkonstruksjon, taktekking, grunnmur, drenering, kjellere, vann og avløpsledninger og terrengforhold.
INNVENDIG
Gulv er utført med laminat og flis.
Vegger og himling har malte, glatte flater.
Det er registrert en sprekk i en skjøt i himlingen. Sprekken er isolert sett et lokalt overflateavvik og kan isolert sett gis TG2, men sett i sammenheng med overflatenes øvrige tilstand vurderes forholdet ikke å gi grunnlag for høyere tilstandsgrad.
Etasjeskillet er et trebjelkelag.
Det er ikke utført radonmålinger som takstmann kjenner til eller er blitt opplyst om. Radonduker eller andre tilsvarende sikringstiltak var heller ikke praksis på oppføringstidspunktet.
Det er malte fyllingsdører.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Innvendige avløpsrør er av plast. Vurderte avløpsrør er de som er internt i leiligheten og synlige, som i kjøkkenbenken og servant skapet på badet. Skjulte felles avløps stammer o.l er ikke vurdert, da dette anses som fellesområder. Vurderingen er basert på alder og avrenning ved samtidig tapping.
Bygningen har naturlig ventilasjon fra opprinnelig byggeår, men det er avtrekk med forseringsmuligheter fra badet og kjøkkenet.
Det er en ca. 200 liters varmtvannstank. Tanken er plassert i tørt rom med lekkasjesikring/varsling etablert.
Luft/luft varmepumpe.
Hovedsikring. strømmåler og automatsikringer i skapet i nisjen i gangen. Jordfeilbrytere på alle kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
Røykvarslere og håndslokkerapparat registrert i leiligheten.
