Standard
En gjennomgang av boligens rom:
Stue (1. etasje)
Stor og lys hovedstue med god planløsning og plass til flere soner. Særpregede vindusflater gir rikelig med lys og sjøutsikt og en stor skyvedør mot terrassen tilfører rommet direkte utekontakt. Vindusflatene gir også et inntrykk av å trekke naturen inn i rommet. Generøs takhøyde bidrar til god romfølelse og atmosfære. Tregulv malt i lys farge, slette grå vegger og malt panel i himling. Peis gir ekstra varme og stemning.
Kjøkken/spisestue
Romslig, koselig og praktisk kjøkken, tilknyttet spisestue. Godt gjennom -lys fra vinduer på begge sider. Klassisk preg med synlige takbjelker malt i hvitt og en stor peisovn med innsats i messing. Plass til langbord, skjenk og vitrineskap (vitrineskap følger med). Kjøkkenet er pusset opp i 2024 og har tidløst og klassisk uttrykk: profilerte hvite fronter, enkelte skap med glassdører, halvøy med lyssatte glassskap, laminert benkeplate og dobbel nedfelt kum. Utstyrt med integrert stekeovn, platetopp (induksjon), oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. God belysning i skap og under overskap, god skap og skuffplass, samt montert vannstoppsystem og komfyrvakt.
Kjølerom
Praktisk kjølerom tilknyttet kjøkkenet, flislagt gulv og panel på vegger/tak. Rommet er utstyrt med aggregat og tilpasset dør - nyttig for storfamilier eller ved gjestebruk.
Bad
Totalt tre bad i boligen (hovedbad + gjestebad + hybelbad) samt separat vaskerom.
Hovedbad (2019): Lekkert oppusset med lyse gulv- og veggfliser, mosaikk i dusjsonen, downlights, elektriske varmekabler, dobbel servant, speil med integrert belysning, bide og regnfallsdusj. Elektrisk og rørarbeid er utført av fagpersoner.
Gjestebad (2017): Flislagte overflater, helfliset benk, skålservant, frittstående badekar med regnfallsdusj og glassvegg, varmekabler. Oppusset med egeninnsats og firma.
Vaskerom og toalettrom
Separat vaskerom med flislagt gulv og underliggende varmekabler. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel samt vaskekar i rustfritt stål. Hyller og oppheng for strykebrett og utstyr. Overflateoppusset i 2017.
Toalettrom ved inngang/hall.
Praktisk gjestetoalett med skifer gulv og malt strietapet på vegger.
Soverom
Tre soverom i 1. etasje, alle i god størrelse. Hovedsoverommet har direkte adkomst til hovedbadet. Ett av barnerommene har hems, egnet for barn eller ungdom. Kontor/gjesterom kan enkelt gjøres om til ekstra soverom ved behov. I leiligheten i underetasjen finnes ett sov/gjesterom i tillegg.
Underetasje - basseng
Tilbygg med innendørs svømmebasseng (ca. 80 m²), med plass til treningsutstyr og tilknyttet dusjrom. Bassengrommet har flislagt gulv, dekorative veggmalerier og deler av veggene oppført i leca. Gulvet har vannbåren varme.
Bassengvann renses med eco-smart system (klorfritt). Badetrapp og bassengtrekk er montert, samt robotstøvsuger følger med. Enkelt vedlikehold.
Bassengrommet har stor glass/foldedør ut til overbygd, privat og solrik uteplass.
Dusjrommet ved bassenget har eldre standard med dusj og servant; vegger av baderomsplater og flislagt gulv. Toalettrom ved uteplass i underetasje har skifer gulv og vegger av mur/panel. Bassenget har frittstående avfuktere.
Hybel (ikke omsøkt)
Deler av underetasjen er innredet med stue, liten kjøkkendel, bad/vaskerom og ett soverom. Hybelen er for tiden utleid med 3 måneders oppsigelsestid. Nåværende leieboer kan være interessert i videre leie. Kjøkkenet har glatte fronter og laminat benkeplate; kjøkkenventilator med kullfilter er montert. Komfyr og oppvaskmaskin følger salget. Badet er flislagt med varmekabler og elektrisk styrt vifte, og har opplegg for vaskemaskin. Stuen er romslig med delvis åpen løsning mot kjøkkenet.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Takstmann har gjennomgått boligen og gjort vurderinger på en tilstandsgrad fra 1 til 3. Graderingene er som følger:
Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik.
Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre avvik.
Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
Tilstandsgrad 3, TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse.
Boligen er grundig gjennomgått i tilstandsrapport datert 02.05.2025. Som forventet for boligens alder er det registrert enkelte TG2- og TG3-punkter knyttet til normal slitasje, eldre konstruksjoner og forhold som lett kan utbedres (bl.a. rekkverk/sikring). Det er ingen kritiske konstruksjonsfeil eller omfattende fukt-/råteproblemer. Interessenter anbefales å lese hele rapporten for detaljert teknisk gjennomgang.
TG3:
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk.
- Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
TG2 avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Rust i gradrennebeslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Veggkonstruksjon og ytterkledning har brukt opp mer en halvparten av forventet levetid.
- Vinduer: Manglende lufting på belistning/kledning mot sålebenk på enkelte vinduer. Vannbrett av skifer på noen vinduer i underetasje er ikke tett mot treverk. Vinduer har gjennomgående normale slitasje. Tilstandsgrad settes også utfra alder og normal forventet gjenværende brukstid for de eldste vinduene.
- Foldedør ved svømmebasseng: Døren har normale elde og slitasje, men gis TG: 2 utfra alder og forventet gjenværende brukstid.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverk er 90 cm, dagens krav er 100 cm.
- Terrasse vest: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Krypkjeller: Manglende fundament i hjørne forbindelse gammel grunnmur av leca. Det er påvist at det er/har vært saltutslag/fuktvandring i grunnmur.
Det er stedvis lagrede ting i krypkjeller.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er manglende lecablokk og fundament i hjørne mot svømmebasseng. Samtidig er noe løs murpuss og rust på armering. Dette er synlig fra krypkjeller.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Kjøkken hybel: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.
- Bad hybel - overflater vegger og himling: Utett vegg ved avløp fra wc. Mer enn 50% av forventet levetid er oppbrukt og restlevetiden er begrenset.
- Bad hybel - overflater gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Utette fuger mellom gulv/vegg.
- Bad hybel - Sluk, membran og tettesjikt: Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsninge og slukløsningen.
- Toalettrom v/uteplass i underetasje - Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk. Bom i gulvfliser.
- Dusj v/svømmebasseng - Overflater vegger og himling: Veggplater er ikke forseglet i bunn mot fuktopptrekk. Veggplater har brukt opp mer enn forventet levetid. Det er gitt utslag på fukt i plater.
- Dusj v/svømmebasseng - Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tilstandsgrad settes også som følge av alder og at mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på konstruksjonen.
- Dusj v/svømmebasseng - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen.
- Dusj v/svømmebasseng - Sanitærutstyr og innredning: Det er generelle bruksslitasjer på sanitærutstyr og innredning som følge av alder.
- Dusj v/svømmebasseng - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Dusj v/svømmebasseng - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er forhøyede verdier på fuktindikator nedover på vegg i dusj i forhold til referansepunkt lenger opp på vegg.
- Svømmebasseng - Overflater vegger og himling: Mindre sprekk og noe avskalling i vegg mot syd.
- Svømmebasseng - Overflater gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Tilstandsgrad settes også som følge av alder og at mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på konstruksjonen.
- Svømmebasseng - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon.
- Svømmebasseng - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tidligere avtrekksystem med ventiler i gulv er frakoblet.
- Toalettrom 1etg. - Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk.
- Vaskerom Hovedetasje - Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk.
- Vaskerom Hovedetasje - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen. Rommet deler sluk med bad og har ikke eget sluk. Membranløsning rundt sluket er eldre.
- Vaskerom Hovedetasje - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Bad 1.etg - Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Bad Hovedetasje - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Gjestebad - Overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
- Gjestebad - Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Noe motfall mot terskel.
- Gjestebad - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen. Dette gjelder for slukløsning og membran rundt sluket. Rommet har ikke eget sluk.
- Gjestebad - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Kjølerom: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på konstruksjonsoppbygging.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
