Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 20 stk.
Boligen har fått følgende TG3: 5
Boligen har fått følgende TG2: 14
Boligen har fått følgende TG-IU: 1
Avvik med tilstandsgrad 2 (TG2):
Taktekking (takkonstruksjon/loft):
Taket er tekket med skiferstein, og taktekkingen er i følge eier fra byggeår. Taktekking er kun inspisert fra bakkenivå etter en risikovurdering, og tilstandsgrad er basert på tekkningens alder. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Det er ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Nedløp og beslag:
Bygningens renner og nedløp er av plast. Renner rennekroker og forkantbord i nedkant av taket ble skiftet av byggmester i 2020. Renner og nedløp er ikke funksjonstestet. Det mangler snøfanger på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Nedløp fra balkong er ikke ledet bort. Nedløp fra takene er ledet bort.
Veggkonstruksjon:
Fasadene er bekledd med liggende enkelfalset trekledning montert på bindingsverk. I underetasjen er det fasade av malt mur. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjonen. Det er en liten luftespalte mellom kledning og vindsperre. Behov for lufting er kommet etter at huset ble tettere, mer isolasjon i ytterveggene og en jevnere konstant temperatur gjennom hele året.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Terrassebordene på terrasse er eldre og slitt, og det er noe skjevhet i rekkverket. Terrassebord bør overflatebehandles, og rekkverk stives av.
Rom under terreng:
Det ble målt fukt og saltutslag i bakvegg i bod med eksponert betong. Oppbygging av isolerte påforingsvegger er en uheldig løsning som var vanlig på tidspunkt for oppføring av boligen. Det er benyttet asfaltpapp bak platekledning. Oppbyggingen var tidligere vanlig, men er nå ikke å anbefale grunnet risiko for fukt, mugg og råte. Vegger må ikke fores ut eller isoleres før drenering er skiftet.
Ventilasjon (loftetasje > bad):
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Spalte under dør er under 10mm. Spalte bør være minimum 10mm for tilstrekkelig luftgjennomstrømning til våtrommet. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Spalte eller ventil nede på dør bør installeres.
Avtrekk:
Ventilator er eldre, og nærmer seg oppbrukt forventet levetid. Viften er i følge eier ca. 20 år gammel. Ingen umiddelbare tiltak.
Overflater og konstruksjon:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør e.l.
Vannledninger:
Boligen har synlig vannrør av kobber. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på endre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
Ventilasjon:
Boligen har mekanisk ventilasjon med avtrekk på to våtrom og kjøkken, og ventiler. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Ett soverom mangler ventil i vegg/vindu. Ventilasjonsløsningen må utbedres.
Varmtvannstank:
Boligen har en ca. 200 liters Høiax varmtvannstank plassert på vaskerom. Det er ikke påvist tilfredstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Grunnmur og fundamenter:
Det er en del saltutslag på innvendige vegger i underetasjen. Dette må ses i sammenheng med utvendig drenering. Ingen umiddelbare tiltak.
Utvendig vann- og avløpsledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og utvendige vannledninger.
Tilstandsgrad 3 (TG3):
Overflater gulv (loftetasje, bad):
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
Sluk, membran og tettesjikt (loftetasje > bad):
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen.
Generell (underetasje>vaskerom):
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det foreligger ikke dokumentasjon på våtrommet.
Generell (underetasje>bad):
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det foreligger ikke dokumentasjon på våtrommet.
Fuktsikring og drenering:
Det er ut ifra observasjon konstantere at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Tilstandsgrad IU (TGIU):
Krypkjeller:
Under deler av underetasjen er det krypkjeller eller tilfarergulv på grunn. Det er ikke tilkomst til bygningsdelen, og denne er derfor ikke tilstandsvurdert. Generelt om krypkjeller/blindkjeller - ved dårlig ventilering eller drenering kan det oppstå fuktproblemer i krypkjeller/blindkjeller, som kan forplante seg til andre bygningsdeler.
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav.
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Det er ikke håndløper på vegg ved utvendig trapp.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
