Byggemåte
Bygning og konstruksjon
Hovedkonstruksjonen er trolig oppført i lett bindingsverk. Lastene fra takkonstruksjonen overføres til grunnen via byggets to langsider, samt gjennom en mønedrager som er understøttet av skjulte søyler i konstruksjonen.
Grunnmur og gulv i underetasjen er utført i betong mot underliggende og inntilfylte masser. Innvendig side av grunnmuren er pusset, noe som kan indikere bruk av tresonitt som isolasjonsmateriale.
Dreneringen er fra byggeåret, og det er ikke registrert grunnmursplast eller annen utvendig fuktsikring.
Ytterveggene har en kombinasjon av liggende og stående trekledning.
Taket er utført som saltak og tekket med skifer. Takrenner i aluminium leder takvannet bort til terrenget.
Innvendige bærevegger langs byggets midtakse fungerer som opplager for etasjeskillet og søylene.
Vinduer og ytterdører montert i vegglivet har varierende alder. Enkelte har uisolert glass fra byggeåret, mens andre har to- og trelags isolerglass fra omkring 1989 og frem til 2020.
Balkongen er oppført i betong med selvbærende konstruksjon uten søyler.
Tilstandsgrad 2 (TG2) – Avvik som kan kreve tiltak
Grunn og fundamenter – Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
Det er registrert sprekkdannelser i grunnmuren, trolig relatert til bevegelser i konstruksjonen eller påvirkning fra grunnforholdene. Manglende utvendig isolasjon, kombinert med eldre drenering og mangelfull fuktsikring, medfører økt fuktbelastning over tid.
Videre bevegelser kan føre til økt sprekkutvikling. Mangelfull drenering og fuktsikring øker risikoen for fuktinntrenging, fuktskader og nedbrytning av materialer. Dette kan over tid føre til redusert funksjon, påvirket inneklima og behov for mer omfattende utbedringer.
Grunn og fundamenter – Terrengforhold
Terrenget på nordsiden heller inn mot bygningen, slik at overflatevann ledes mot grunnmuren i stedet for bort fra konstruksjonen.
Dette øker fuktbelastningen på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Over tid kan dette medføre økt risiko for fuktinntrenging, skader på bygningsdeler og redusert funksjon. Forholdet må ses i sammenheng med mangelfull drenering.
Loft – Konstruksjonsoppbygging
Det er registrert manglende ventilasjon i takkonstruksjonen som følge av manglende luftesjikt i skråhimlingen, samt indikasjoner på tidligere lekkasje rundt gjennomføringer. Det er også mulig lekkasje ved vindu på kaldloftet.
Manglende lufting øker risikoen for kondensdannelse i konstruksjonen, noe som over tid kan føre til fuktskader og nedbrytning av materialer. Tidligere eller pågående lekkasjer kan ha påvirket tilstøtende bygningsdeler, selv om dette ikke ble påvist ved måling på befaringstidspunktet.
Balkonger og terrasser
Det er registrert sprekkdannelser i betongen samt en konstruktiv løsning hvor dekket føres inn i veggen uten tilstrekkelig kuldebrobryter.
Sprekkene kan utvikle seg videre over tid som følge av normal aldring og klimabelastning. Konstruksjonsløsningen kan medføre kondensdannelse i overgangen mellom inne- og utesone, med risiko for fuktpåvirkning på tilstøtende bygningsdeler.
Bad – Vegger og himling
Overflatene har aldersrelatert slitasje, og ventilasjonsløsningen er mangelfull på grunn av manglende tilluft.
Dette reduserer effekten av ventilasjonen og kan føre til økt fuktbelastning i rommet. Over tid kan dette gi dårligere inneklima og økt risiko for fuktrelaterte skader.
Bad – Gulv
Fall mot sluk er i hovedsak utført etter praksis på oppføringstidspunktet, med mindre krav til avrenning enn dagens standard. Lokale ujevnheter og flate partier reduserer vannavrenningen. Det er også registrert manglende vedheft i gulvmalingen.
Redusert fall kan føre til at vann blir stående utenfor sluksonen, noe som øker risikoen for fuktbelastning på gulv og tilstøtende bygningsdeler. Manglende vedheft kan føre til videre nedbrytning av overflaten og redusert slitestyrke.
Kjøkken
Kjøkkeninnredning og tekniske installasjoner har høy alder og normal slitasje. Fuktskjolder under vasken indikerer tidligere eller eksisterende fuktpåvirkning.
Eldre vann- og avløpsinstallasjoner gir økt risiko for lekkasjer. Fuktskjolder kan tyde på fuktpåvirkning i kjøkkenskrog, med fare for videre nedbrytning av materialer. Sprekk i benkeplaten kan utvikle seg videre og påvirke både funksjon og levetid.
Underetasje – Vegger og himling
Det er registrert fuktpåvirkning på grunnmuren som følge av mangelfull utvendig fuktsikring, alder og naturlig nedbrytning. Begrenset tilgjengelighet gir usikkerhet knyttet til skjulte deler av konstruksjonen.
Videre er det benyttet isopor i bod, og det er registrert åpent eksponert isolasjonsmateriale i uinnredede rom.
Fukttransport gjennom konstruksjonen kan føre til videre nedbrytning av betong og overflater. Åpen isolasjon kan avgi støv og partikler som er uheldig for inneklimaet. Isopor i bod anses som uheldig blant annet fordi materialet er brennbart og kan utvikle skadelige gasser ved brann.
Underetasje – Gulv
Det er registrert riss og sprekkdannelser i betonggulvet som følge av alder, mulig manglende armering og påvirkning fra underliggende masser. Fuktpåvirkning fra grunnen bidrar til svekket overflate og redusert vedheft for maling.
Sprekkene kan utvikle seg videre over tid, og fuktig betong kan føre til nedbrytning av overflater og redusert brukskvalitet. Manglende vedheft vil medføre videre avflassing og vedlikeholdsbehov.
VVS – WC samt innvendige vann- og avløpsrør
Vann- og avløpsinstallasjonene har varierende alder, og enkelte deler er fra byggeåret. Løse føringer av kobberrør og manglende isolasjon i underetasjen øker belastningen fra temperatur- og trykkforhold.
Eldre rørinstallasjoner har økt risiko for lekkasje og svikt. Manglende isolasjon i kalde soner øker risikoen for frostskader.
VVS – Varmtvannsbereder
Varmtvannsberederen er tilkoblet via stikkontakt, noe som ikke er i samsvar med dagens krav for effekt over 1,5 kW.
Denne tilkoblingsformen kan over tid gi redusert kontakt og risiko for varmgang, som i verste fall kan føre til brann.
VVS – Ventilasjon
Boligen har i hovedsak naturlig ventilasjon, med begrenset tilførsel av friskluft og mangelfulle luftoverføringer mellom rom.
Mangelfull luftutskifting kan føre til opphopning av fukt og dårlig inneklima.
Tilstandsgrad 3 (TG3) – Store eller alvorlige avvik
Yttervegger
Manglende luftespalte bak trekledningen og generelt vedlikeholdsetterslep har ført til oppfukting og begynnende nedbrytning av kledning og tilhørende bygningsdeler.
Videre fuktpåvirkning kan føre til økte råteskader og nedbrytning av materialer. Det er også risiko for at underliggende konstruksjoner er påvirket.
Vinduer og ytterdører
Mangelfull utførelse med manglende og løse beslag, kombinert med alder og vedlikeholdsetterslep, har ført til redusert tetthet og økt fuktpåvirkning.
Dette øker risikoen for fuktinntrenging, råteutvikling og skader på tilstøtende konstruksjoner. Eldre vinduer og dører har også redusert isolasjonsevne og funksjonalitet.
Tak – Takkonstruksjon, taktekking og skorstein
Det er registrert normal aldring og enkelte deformasjoner i form av svank og svai, typisk for bygninger fra perioden. I tillegg er det registrert lekkasje fra takvindu.
Påvist lekkasje innebærer risiko for fuktskader i takkonstruksjonen, isolasjonen og tilstøtende bygningsdeler. Skjulte skader kan ikke utelukkes.
Tak – Undertak, lekter og yttertekking
Høy alder på undertak, lekter og sløyfer, kombinert med naturlig slitasje og mangelfullt vedlikehold, har ført til redusert funksjon.
Mosepåvekst og feil fall på takrennene bidrar til dårligere vannavledning og økt fuktbelastning. Dette kan føre til råteskader og redusert levetid på takkonstruksjonen. Fuglereir i skorsteinen kan også representere en potensiell brannfare.
Bad – Membran, tettesjikt og sluk
Tettesjiktet er fra byggeåret og har ukjent oppbygging. Det er også registrert mangelfull utførelse rundt gjennomføringer og åpninger i veggoverflater innenfor våtsonene.
Dette gir økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Eventuelle skader kan utvikle seg over tid uten å være synlige før de får større omfang.
Underetasje – Fuktmåling og ventilasjon
Det er registrert fuktinnsig fra grunnen som følge av mangelfull drenering, manglende utvendig fuktsikring og eldre konstruksjonsløsninger. Direkte kontakt mellom treverk og betong bidrar til høyt fuktinnhold i materialene.
Målt fuktinnhold på om lag 30 vektprosent i trevirke gir høy risiko for utvikling av råte, sopp og biologiske skader. Forekomst av skrukketroll understøtter at det er vedvarende fuktige forhold.
Samlet sett kan dette føre til nedbrytning av konstruksjonen, påvirket inneklima og utvikling av skjulte skader over tid.
