Byggemåte
Enebolig over to etasjer med kjeller og integrert garasje, oppført i 1958. Bygningen er fundamentert på en støpt betongsåle på morenemasser. Grunnmuren består av porebetongblokker og betong. Dreneringen er fra byggeåret.
Veggkonstruksjonen er et isolert bindingsverk fra byggeåret, utvendig kledd med liggende og stående trepanel som er overflatebehandlet.
Takkonstruksjonen er et saltak av plassbygde takstoler med undertak av bordtak. Taket er tekket med betongtakstein. Takrenner, beslag og nedløp er utført i plastbelagt stål.
Etasjeskillere i boligen har målte høydeforskjeller.
Vinduer er utført med isolerglass i trerammer og trevinduer med koblet glass. Ytterdøren er i tre, og det er en verandadør i tre med isolerglass.
Eiendommen har en balkong i betong med rekkverk i jern, med utgang fra stuen. Det er også en utvendig trapp i betong.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Utvendig - Veggkonstruksjon
Avvik: • Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Varierende utlufting bak panel. Ikke registrert musebånd. Noe tørkesprekker / enderåte.
- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft
Avvik: • Det er avvik:
Noe mangelfull utlufting av panel. Noe fargenyanser / fuktskjolder i undertak.
- Utvendig - Dører
Avvik: • Det er avvik:
Tilstand settes med tanke på alder. Noe bruksslitasje.
- Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Avvik: • Det er avvik:
Noe sprekker enkelte steder.
- Utvendig - Utvendige trapper
Avvik: • Betongtrapp har mindre sprekker/skader
- Innvendig - Overflater
Avvik: • Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
• Det er avvik:
Noe bruksslitasje med stedvise merker. Noe knirk i gulvene enkelte steder.
- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Avvik: • Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendig - Pipe og ildsted
Avvik: • Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.
Det er usikkert om ovn kan gå på bio brensel. 1. januar 2020 ble det være forbudt å bruke mineralolje, eller fossil fyringsolje og parafin til oppvarming av boliger i Norge.
- Innvendig - Rom Under Terreng
Avvik: • Det er avvik:
Registrert fukt i kjeller.
- Innvendig - Innvendige trapper
Avvik: • Det er avvik:
Mer enn havparten av forventet brukstid er oppbrukt.
- Innvendig - Innvendige dører
Avvik: • Det er avvik:
Noe bruksslitasje med stedvise merker.
- Kjøkken - 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Avvik: • Det er avvik:
Tilstand settes med tanke på alder. Noe bruksslitasje med stedvise merker. Noe fuktmerker.
- Kjøkken - 1.Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Avvik: • Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er overskredet. Normal teknisk levetid for kjøkkenventilator er 10-20 år.
- Kjøkken - 2.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Avvik: • Det er avvik:
Tildstand settes med tanke på alder. Noe bruksslitasje med stedvise merker.
- Kjøkken - 2.Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Avvik: • Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er overskredet. Normal teknisk levetid for kjøkkenventilator er 10-20 år.
- Tekniske installasjoner - Vannledninger
Avvik: • Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Det er ikke opplyst om pålegg, funksjonsfeil eller andre mangler ved anlegget.
På generell basis anbefales kontroll ved hjelp av fagfolk. TG er i all hovedsak satt ut fra alder og på bakgrunn av at utvendig ledningsnett (stikkledninger) og innvendig ledningsnett (bunnledninger) er svært sammensatt. Noen elementer har begrenset levetid og TG er gitt ut fra generell vurdering. Takstmann er ikke VVS fagmann og kontrollen er meget begrenset. Kontakt kommune eller rørlegger for nærmere info / kontroll av anlegget og inspeksjon med rør kamera.
- Tekniske installasjoner - Avløpsrør
Avvik: • Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Det er ikke opplyst om pålegg, funksjonsfeil eller andre mangler ved anlegget.
På generell basis anbefales kontroll ved hjelp av fagfolk. TG er i all hovedsak satt ut fra alder og på bakgrunn av at utvendig ledningsnett (stikkledninger) og innvendig ledningsnett (bunnledninger) er svært sammensatt. Noen elementer har begrenset levetid og TG er gitt ut fra generell vurdering. Takstmann er ikke VVS fagmann og kontrollen er meget begrenset. Kontakt kommune eller rørlegger for nærmere info / kontroll av anlegget, eventuelt inspeksjon av rør kamera.
- Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Avvik: • Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank
Avvik: • Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering
Avvik: • Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Relatert til alder vil det her være mulighet for skjult svikt, men av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. Drenssystem er antatt fra byggeår, og grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstatere. Eksakte opplysninger kan fremskaffes bare om det graves opp. Det er indikasjoner på fukt i kjellergulv.
Dette skyldes kapillært opptrekk fra grunnmur.
Det er registrert fukt i kjelleryttervegg. Saltutslag på vegg, synlig fukt. Saltutslag kommer som et resultat av en transport av fuktighet i murvegg. Under fuktvandring skjer en oppløsning av vannløslige salter. Disse saltene transporteres med vannet til utsiden av materialet. Her fordamper vannet bort, mens saltene utkrystaliseres i forskjellige former og farger. Den vanligste varianten er utstående krystaller. Hvis saltutslagene er store, tyder det på rikelig med fukttransport.
- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
Avvik: • Det er avvik:
Noe settninger. Regisrert noe sprekker / riss.
- Tomteforhold - Terrengforhold
Avvik: • Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger
Avvik: • Det er avvik:
Tildstand med tanke på alder.
- Tomteforhold - Oljetank
Avvik: • Ingen dokumentasjon fra kontroll siste 12 måneder foreligger.
Det er en brenselstank i garasje på eiendommen. Denne er ikke kontrolert. Innhold, alder og tilstand er ikke kjent.
TG3 - Store eller alvorlige avvik:
- Utvendig - Taktekking
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Noe rennmerker i 2.etg ved pipe / takplate.
- Utvendig - Nedløp og beslag
Avvik: • Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
• Utvendige beslag har utettheter.
- Utvendig - Vinduer
Avvik: • Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
Noe kondensmerker på enkelte vinduer. Noe værslitasje utvendig. Mer en halvparten av forvented brukstid er pasert. Skader på enkelte vinduer. Regisrert svertesopp i karm på enkelte vinduer. Stue vinduer er antatt punktert.
Forsegling mellom vindusruter med isolerglass vil over tid svekkes slik at risiko for punktering øker med alderen. Det ble ikke registrert eller opplyst om flere punkterte vindusruter, men det gjøres oppmerksom på at dette kan være vanskelig å konstatere og avhenge av lysforhold, m.m. på befaringspunktet.
- Våtrom - 1.Etasje > Bad > Generell
Avvik: • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standarens krav settes tilstand i hht NS 3600 automatisk til TG 3. Selv om rommet skulle fungere tilfredstillende til dagen bruk.
- Våtrom - 2.Etasje > Bad > Generell
Avvik: • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standarens krav settes tilstand i hht NS 3600 automatisk til TG 3. Selv om rommet skulle fungere tilfredstillende til dagen bruk.
