Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 2 stk. TG3 og 28 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger - Kobber: Hovedstoppekranen til boligen er ikke lokalisert eller
tilgjengelig. Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/wc-øst > Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluket er plassert under dusjkabinettet og er ikke tilgjengelig for inspeksjon eller rengjøring. På grunn av fast innredning på begge sider er det ikke mulig å flytte dusjkabinettet uten demontering. Sluket er derfor ikke undersøkt. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra forkant dusjkabinett til flislagt gulv ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking: Mosevekst er observert i noe grad, særlig på nordsiden av taket. Dette er relativt vanlig i denne himmelretningen, som har mindre soleksponering og dermed dårligere uttørking. Shingeltekking har ru overflate som gjør at mose lettere fester seg. Mose holder på fuktighet og kan over tid forsterke frostsprengning og akselerere nedbryting av overflaten. Det er ikke registrert tegn til lekkasje, og slitasjen vurderes som samsvarende med alder og eksponering.
- Utvendig > Nedløp og beslag: Det er avskalling, riss/sprekker, løse fuger eller beslag på skorstein som tilsier tiltak. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra takrenner/taknedløp. Enkelte steder mangler nedløp eller vannet avsluttes med utkaster nær fasaden.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er registrert fuktskjolder på undertaket ved ventilasjonsgjennomføringene og ved en pipe, trolig eldre. Ingen tegn til aktiv lekkasje ved befaring.
- Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) stedvis og lusinger(musetetting) stedvis.
- Utvendig > Vinduer-Nyere: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass i form av muggsopp. Dette er et tegn på kondensering over tid. Utvendig belistning er stedvis ført helt ned til beslag under vinduene. Det er fare for oppsug av fuktighet til trevirket som har ført til stedvis oppsprekking og skader i trevirket rundt enkelte vinduer.
- Utvendig > Vinduer -Eldre: Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Utvendig > Ytterdører - 1.etasje: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.
- Utvendig > Terrasse: Det er påvist svekkelser i terrassens tettesjikt. Ifølge eier kan det ved kraftig nedbør trenge vann inn i utvendig bod under terrassen. Det er registrert skjevhet/nedbøyning i terrassekonstruksjonen. Terrassen har stedvis en utkraging på ca. 2 meter fra fasaden. Det foreligger ikke dokumentasjon eller beregninger som viser at den lange utkragingen er tilstrekkelig dimensjonert. Konstruksjonen fremstod ellers som stabil ved befaringen.
- Utvendig > Terrasseplatting: Det er registrert skjevheter i terrassekonstruksjonen.
- Innvendig > Overflater - gulv: Overflate har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Gjelder særlig parkettgulvet i 1.etasje.
- Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm på soverommet i nordvestlig retning Det er registrert nivåforskjell, mellom det største rommet og gangen i underetasjen, som er større enn 25 mm. Det er målt total høydeforskjell på 35 mm mellom høyeste og laveste punkt i stuen ved kjøkkenet i 1.etasje(målt gjennom rommet)
- Innvendig > Krypkjeller: Det var kun delvis adkomst til krypkjelleren, og hele konstruksjonen kunne derfor ikke undersøkes. Det er ikke etablert fuktsperre mot terreng i krypkjelleren. Uten fuktsperre vil jordfukt og vanndamp fra grunnen stige opp og bidra til høy relativ luftfuktighet i rommet. Krypkjeller er en risikokonstruksjon for fuktproblematikk, da det er begrenset ventilasjon og ofte lav temperatur, noe som øker faren for kondens og mikrobiell vekst.
- Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er registrert spor etter mus i krypkjelleren i form av museekskrementer og musefeller. Det er også registrert mulige inntrekksveier for gnagere som følge av mangelfull gnagersikring enkelte steder. (Se konstrukjson i tilstandsrapporten)
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger-Plast: Det er ikke registrert direkte feil ved røropplegget, men anlegget er ikke utført slik et moderne rør-i-rørsystem normalt skal være. Det benyttes ikke fordelingsskap med tett utførelse og overløp til rom med sluk, og det mangler synlig merking av kurser og tettemuffer i gjennomføringer. Utførelsen fraviker fra prinsippene for lekkasjesikring i dagens standardløsninger.
- Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør: Deler av avløpsanlegget er skiftet eller fornyet etter byggeåret, men det er ukjent når arbeidene er utført og hvor stor del av anlegget som er fornyet. Det er derfor usikkerhet knyttet til alder og tilstand på de delene som ikke er synlige.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Ett rom og stuen i 1.etasje mangler frisklufttilførsel i form av klaffventil eller spalteventil i vindu
- Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning. Varmtvannsbereder er plassert i krypkjeller uten sluk eller annen form for lekkasjesikring. Plasseringen innebærer at en eventuell lekkasje ikke ledes bort, og rommet er samtidig lite tilgjengelig for jevnlig inspeksjon.
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Det er ikke registrert opplysninger om utskifting eller vesentlig oppgradering av dreneringen. På grunn av byggets alder må det derfor påregnes at dreneringen kan være svekket eller nær slutten av forventet levetid.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Det er avskalling i pussen flere steder på grunnmuren. Skadene er særlig tydelige ved overgangene mellom mur og terreng nederst på muren. Dette skyldes trolig fuktpåvirkning, bevegelse i underlaget og aldring i kombinasjon med svak vedheft. Det er også registrert at vinduer er skiftet uten at pussen er avsluttet og tilpasset rundt karmen, noe som gir åpen overgang og svekket beskyttelse mot fukt.
- Tomteforhold > Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i murene.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Det er fravær av stakekum/stakepunkt på stikkledning. Det er ikke påvist utvendig stengeventil (stoppekran). Type vann og avløpsledning er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.
- Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/wc-vest > Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/wc-vest > Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/wc-vest > Ventilasjon: Mekanisk avtrekksvifte er i drift, men avtrekket vurderes ikke som tilfredsstillende. Ved funksjonstest med papirark ble ikke papiret holdt fast mot avtrekksventilen.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/wc-øst > Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/wc-øst > Overflater gulv: Det er målt fall mindre enn 1:100 på den tilgjengelige delen av gulvet. Ved slike fallforhold forutsettes det tilstrekkelig oppkant på det vanntette sjiktet langs vegger og ved terskel. Det foreligger ikke dokumentasjon som viser at membranen har nødvendig oppkant.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad/wc-øst > Ventilasjon: Mekanisk avtrekksvifte er i drift, men avtrekket vurderes ikke som tilfredsstillende. Ved funksjonstest med papirark ble ikke papiret holdt fast mot avtrekksventilen.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Generell beskrivelse av boligen:
Innvendig
Gulvet er belagt med parkett og laminat.
Veggene har malte plater. Himlingen har panelplater og himlingsplater.
Boligen har etasjeskille i trevirke mellom underetasjen og 1.etasje, samt betonggulv mot terrenget i underetasjen.
Det er piper i lettklinkerblokker(2 stk) og 2 ildsteder montert i hver sin ende av huset. En sotluke på rom i underetasjen.
Krypkjeller under deler av boligen, med adkomst fra to steder innvendig. Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Det er adkomst via dør i den ene delen og inspeksjonsluke i motsatt del av boligen. Krypkjelleren består hovedsakelig av ikke utgravde arealer under boligen. Stedvise lufteluker registrert i konstruksjonen.
Det er malt tretrapp mellom etasjene.
Det er malte fyllingsdører innvendig.
Det er observert musefeller og ekskrementer etter mus i krypkjelleren.
Utvendig
Taket har taktekking av asfaltshingel og er besiktiget fra taket.
Takrenner og nedløp er av metall.
2 skorsteiner over tak.
Taket er et saltak med takkonstruksjon av W-takstoler i tre.
Undertaket er av rupanel, og det er kaldtloft. Kontruksjonen har adkomst via nedfellbar stige i himlingen i 1.etasje.
Ytterveggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse med stående bordkledning.
Ved tilfeldig kontroll, ble det avdekket lufting mellom kledningsbordene og konstruksjonen.
Kommentar fra eier; Det er utførts skifte av kledningsbord ved behov, ifølge rekvirent.
Det er malte vinduer med 2-lags glass.
Vinduene er malte og har 2-lags glass.
Ytterdøren i underetasjen er utført i treverk med 2-lags glass.
Ytterdøren i 1. etasje er utført i treverk med 2-lags glass.
Terrassedørene er utført som balkongdør i treverk med 2-lags glass.
Terrassekonstruksjon ved boligens inngangsparti, med adkomst fra gruset gårdsplass. Terrassen er delvis etablert over en utvendig bod. Konstruksjonen er oppført med trebjelkelag, hvor deler av bjelkelaget er ført inn mot/inn i boligens etasjeskiller.
Terrasseplatting i trekonstruksjon, etablert på terreng. Det er stedvis synlige lettbetongblokker/stein mellom trekonstruksjonen og terrenget. Fundamenteringen for øvrig er ukjent.
Utvendiger tretrapper på eiendommen (3 stk).
Tekniske Installasjoner
Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Rør-i-rør-anlegget er ikke besiktiget i rørskap.
Innvendige vannledninger er av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter.
Det er synlige avløpsrør i plast i krypkjelleren. Deler av avløpsanlegget fremstår som nyere enn boligens byggeår, men alder og omfanget av eventuelle utskiftinger er ukjent. Det foreligger ikke nærmere opplysninger om når arbeidene er utført.
Det er naturlig ventilasjon (oppdrift/termisk).
Det er en ca. 200 liters varmtvannstank plassert i en del av krypkjelleren.
Hovedsikring. strømmåler og automatsikringer i skapet i hallen i 1.etasje. Jordfeilbrytere på alle kurser. Overspenningsvern. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig.
Belysning i boligen består i hovedsak av lamper.
Røykvarslere og håndslokkerapparat registrert i hver etasje.
