Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 6 stk. TG3 og 22 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er fortsatt synlig misfarging/sopp og
fuktpåvirkning på undertaket. Forholdene fremstår i hovedsak tilsvarende som dokumentert i rapport fra
2018. Årsaken er tidligere vurdert å være mangelfull lufting av takkonstruksjonen kombinert med luftlekkasjer fra oppvarmede rom. Anbefalte tiltak fra 2018 er ikke utført.
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger- Hoveddel: Stoppekran er lokalisert, men vannet stengte ikke ved
funksjonstest. 2 kraner tilgjengelig hvor en lot seg vri på, mens den andre satt fast.
Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Det er registrert eldre rørisolasjon rundt kaldtvannsledning som visuelt fremstår som mulig asbestholdig materiale. Asbest ble tidligere brukt i blant annet isolasjon rundt rør, men materialets innhold er ikke laboratorietestet
- Våtrom > Underetasje > Bad/WC > Generell: Våtrommet bør oppgraderes for å tåle normal bruk
etter dagens krav.
- Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk
etter dagens krav.
- Kjøkken > Underetasje -tilbygg > Kjøkken > Avtrekk: Det mangler avtrekk eller kullfilterventilator fra
kjøkkenet.
- Våtrom > Underetasje -tilbygg > Bad/WC > Generell: Våtrommet bør oppgraderes for å tåle normal bruk
etter dagens krav.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking: Det er påvist at taktekkingen er tæret i form av avskalling av lakk. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Utvendig > Takrenner, nedløp og beslag: Det er ikke registrert funksjonelle feil eller synlige lekkasjer ved befaring, men alder tilsier økt risiko for slitasje, korrosjon og nedsatt funksjon over tid. Det regnet ikke på befaringsdagen, så en fullverdig vurdering av funksjonen er vanskelig.
- Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) på deler av konstruksjonen ved inngangspartiet. Det er registrert på gnagesikring på ny del av konstruksjon (Gavl).
På deler av fasaden, spesielt ved inngangspartiet, er bordkledningen avsluttet for nært trappen. Ifølge SINTEF Byggforsk anbefales at trekledning avsluttes med en avstand på 10–30 cm over terreng eller fast dekke (ref. Byggforskserien). For liten avstand gjør at kledningen blir utsatt for vannsprut, redusert uttørking og vanskelig vedlikehold.
- Utvendig > Vinduer: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Gjelder særlig vinduer i hybelen og skyldes høy fuktbelastning over tid. Utvendig belistning er stedvis ført helt ned til beslag under vinduet. Dette gjelder på flere vinduer på boligen.
Det er registrert alders- og slitasjerelaterte forhold ved vinduene. Enkelte vinduer er vanskelige å åpne og lukke, og det er registrert slitasje og sprekker i treverket på enkelte karmer. Vinduene har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Utvendig > Ytterdør-Hybel: Døren tar noe i i karmen ved åpning/lukking.
- Utvendig > Terrasse bygget over boligrom, delvis overbygget: Takkonstruksjonen over terrassen har relativt spinkle
trebjelker sett i forhold til spennvidden på ca. 4,5 meter. Det er ikke fremlagt dokumentasjon eller beregninger som viser konstruksjonens bæreevne. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket er kun 90 cm og
kravet er 100 cm.
- Utvendig > Utvendige trapper: Det er registrert slitasje på trappens overflater, med enkelte ufullstendige fuger og noe overflatestein. Det mangler rekkverk på en side på utvendig trapp.
- Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm på stuen og på kjøkkenet, samt det innerste soverommet i underetasjen. Lokal skjevhet anses som innenfor 2 meter fra der laseren ble plassert.
- Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Utforede vegger mot terreng er en risikokonstruksjon fordi deler av konstruksjonen ligger skjult mot kald grunnmur. Det ble ikke påvist unormale fuktforhold ved hulltaking, men konstruksjonen har økt risiko for skjulte fuktskader.
- Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist skjevheter på enkelte dører i form av at de tar i terskler og karmer ved åpning/lukking. Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter Gå til side Det er påvist inntrekksveier for gnagere (manglende
gnagesikring).
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger - Hybel: Det er ikke registrert direkte feil ved røropplegget, men anlegget er ikke utført slik et moderne rør-i-rørsystem
normalt skal være. Det benyttes ikke fordelingsskap med tett utførelse og overløp til rom med sluk, og det mangler synlig merking av kurser og
tettemuffer i gjennomføringer. Utførelsen fraviker fra prinsippene for lekkasjesikring i dagens standardløsninger.
- Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør Gå til side Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Det er påvist begrenset avrenning ved samtidig tapping i utstyr.
-Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank- Hybel: Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig
stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning. Varmtvannsberederen er fra 1993 og er dermed 33 år gammel. Varmtvannsberederen har passert normalt forventet brukstid for varmtvannsberedere, som gjerne ligger på 15–25 år.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank - Hoveddel: Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig
stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert en
sprekk under soveromsvinduet i underetasjen i hoveddelen(på utsiden) Det er registrert avskalling i fasadepussen flere steder på grunnmuren. Dette skyldes trolig fuktpåvirkning, bevegelse i underlaget og aldring i kombinasjon med
- Tomteforhold > Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre skjevheter i muren.
-Tomteforhold > Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren
ved inngangspartiet(yttervegg mot soverommet i hybelen)
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Det er ikke påvist utvendig stengeventil (stoppekran). Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.
- Tomteforhold > Oljetank: Ifølge opplysninger fra tidligere salg er nedgravd oljetank tatt ut av bruk og fylt med grus. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Ingen kjente pålegg, ifølge eier.
- Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er registrert misfarging og fuktpåvirkede overflater i veggen bak innredningen(synlig fra
boden). Disse forholdene vurderes primært som overflatesymptomer relatert til alder, bruk og
manglende moderne tettesjikt. Indikative fuktsøk på overflater viste ikke vesentlige avvik sammenlignet med referanseområde.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Generell gjennomgang av boligen:
Innvendig:
Gulvene er utført med parkett, laminat, flis og belegg.
Veggene har tapet, trepanel og malte glatte flater. Himlingen har malte glatte flater og trepanel.
Boligen har etasjeskille i trevirke mellom underetasjem og 1.etasje, samt betonggulv mot terrenget i underetasjen.
Gulvet har belegg og veggene er kledd med plater. Hulltaking er foretatt.
Innvendig trapp er en malt tretrapp.
Innvendige dører er malte glatte dører og malte fyllingsdører.
Utvendig:
Taket er tekket med stål/aluminiumplater. Besiktiget fra stige oppsatt fra terrassen.
Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål. Det er montert snøfangere på deler av taket ved inngangspartiet
Saltak i trekonstruksjoner med kaldt loft. Lufting skjer via åpninger ved gesims og gavl. Takkonstruksjonen er besiktiget fra kaldloft. Det foreligger egen rapport fra 2018 hvor det ble registrert mangelfull lufting, luftlekkasjer fra boligen samt fukt-/sopprelaterte forhold på undertaket.
Ytterveggen er oppført i trekonstruksjon av ukjent utførelse med stående og liggende bordkledning.
Gavlveggen ved terrassen er lektet ut og etterisolert av dagens eier.
Ny kledning etablert på denne delen. Det er ukjent alder på øvrig konstruksjon.
Vinduene har 2-lags glass.
Ytterdøren er i treverk.
Det er heve/skyvedør i treverk og balkongdør i treverk med 2-lags glass.
Ytterdøren til hybelen er i treverk.
Terrasse i trevirke med adkomst fra kjøkkenet og stuen. Terrassen er bygget over hybelen. Det er avrenning til takrenner i front og synlig papp ved takrenner og mot fasadelivet. Ifølge opprinnelige tegninger er terrassen bygget med 5 cm lufting. Tekkesjiktet ble fornyet med ny sveiset membranduk ved renoveringen i 2024. Utover eiers opplysning er dokumentasjon ikke fremlagt.
Betongtrapp med fliser. Rekkverk i trevirke.
Tekniske Installasjoner:
Innvendige vannledninger er utført med glødde kobberrør med plasthylse. Inntak og stoppekraner i boden i underetasjen.
Innvendige vannledninger i hybel er av plast (rør-i-rør). Inntak stoppekran og fordeling i kjøkkenbenken.
Avløpsrørene er av støpejern, før 1990.
Naturlig ventilasjon. Denne typen ventilasjon var vanlig på oppføringstidspunktet, men fyller ikke dagens krav. Det anbefales nye eier å vurdere tiltak for å tilpasse annerledes bruk.
Det er en ca. 120 liters varmtvannstank. Overløp fra sikkerhetsventilen og till vannlåsen på kjøkkenet. Det er en ca. 200 liters varmtvannstank.
Hoveddel;
Hovedsikring, strømmåler og automatsikringer i skapet i boden i underetasjen(hovedel). Jordfeilbrytere på enkelte kurser.
Overspenningsvern etablert. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
Hybel;
Vippesikringer i skap i gangen utenfor badet i hybeldelen. Jordfeilbryter på kursen til badet.Anlegget er delvis skjult/delvis
åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper. Røykvarslere(2 stk) og håndslokkerapparat registrert i boligen.
