Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG3:
- Våtrom > 1. Etasje > vaskerom/teknisk rom > Vanntett sjikt, membran og sluk: Rommet benyttes i dag som vaskerom og vurderes derfor som våtrom. Det er ifølge selger ikke etablert membran på gulvet, og det er heller ikke registrert tilstrekkelig fall mot sluk.
KOMMENTAR: Som et kompenserende tiltak er det montert waterguard.
Boligen har fått følgende TG2:
Våtrom > 1. Etasje > vaskerom/teknisk rom >Dokumentasjon for våtrom
Våtrom > 1. Etasje > bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Sluk er lokalisert i dusjsonen. Det er registrert plastsluk med klemring, og synlig membran i sluk, slik dette var mulig å observere ved visuell befaring. Det er målt ca. 28 mm høydeforskjell på gulv fra topp slukrist i dusj til topp flis ved terskel. Den målte høydeforskjellen vurderes å tilfredsstille dagens krav til høydeforskjell ved døråpning.
I henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm mellom topp slukrist og topp membran ved terskel.
Om membran ikke er synlig ved terskel, måles høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp flis ved terskel (der evt. vann kan renne ut i tilstøtende rom)
Det er registrert membran/slukmansjett klemt under klemring i sluk.
Ved inspeksjon av sluket er det registrert det som fremstår som overlappende sjikt av membran-/slukmansjettmateriale. Det ytterste sjiktet har stedvis oppsprekking, oppflising og løse partier. Under dette er det synlig et separat sjikt som tilsynelatende er ført ned i sluket og festet under klemringen. De visuelle uregelmessighetene medfører usikkerhet omkring de ulike sjiktenes funksjon og den faktiske utførelsen av sluktilslutningen. Det er imidlertid ikke påvist synlig svikt i det primære tettesjiktet.
Det er fremlagt sjekkliste fra utførelsen av våtrommet i 2012, hvor kontroll av membran, slukmansjett og klemring er angitt som utført. Dokumentasjonen er tillagt vekt i den samlede tilstandsvurderingen. TG2 er satt på bakgrunn av de registrerte visuelle uregelmessighetene ved sluktilslutningen og usikkerheten knyttet til de ulike sjiktenes funksjon. Det er ikke påvist synlig svikt i det som fremstår som det primære tettesjiktet. Fremlagt sjekkliste fra utførelsen i 2012 er tillagt vekt som dokumentasjon på gjennomført kontroll, men gir ikke grunnlag for å verifisere sluktilslutningens faktiske tetthet eller skjulte utførelse.
Våtrom > 2. Etasje > Bad > Overflater gulv
Det er registrert ujevn legging av gulvflisene i dusjsonen, med stedvise nivåforskjeller mellom enkelte fliser. Det er videre registrert noe vannansamling på gulvet og treg avrenning mot sluket. Dette indikerer lokale ujevnheter og mangelfulle fallforhold i deler av dusjsonen.
Våtrom > 2. Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Sluk er lokalisert i dusjsonen.
Det er registrert plastsluk med klemring, og synlig membran i sluk, slik dette var mulig å observere ved visuell befaring.
Det er målt ca. 27 mm høydeforskjell på gulv fra topp slukrist i dusj til topp flis ved terskel. Den målte høydeforskjellen vurderes å tilfredsstille dagens krav til høydeforskjell ved døråpning. I henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm mellom topp slukrist og topp membran ved terskel. Om membran ikke er synlig ved terskel, måles høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp flis ved terskel (der evt. vann kan renne ut i tilstøtende rom)
__
Det er registrert membran/slukmansjett klemt under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
Ved inspeksjon av sluket er det registrert noe ujevn utførelse av membran og slukmansjett ved tilslutningen til sluket. Membranen fremstår med stedvise overlappinger og ujevnheter rundt klemringen. Det er videre registrert skruer i klemringen som fremstår som mulig uoriginale. Det er ikke dokumentert at skruene er i samsvar med slukprodusentens anvisninger. Det er fremlagt sjekkliste fra utførelsen av våtrommet i 2012, hvor kontroll av membran, slukmansjett og klemring er angitt som utført. Dokumentasjonen er tillagt vekt i den samlede tilstandsvurderingen, men bekrefter ikke hvilke skruer som er benyttet eller om disse er i samsvar med produsentens anvisninger.
TG2 er satt på bakgrunn av de registrerte ujevnhetene ved membranens tilslutning til sluket og usikkerheten knyttet til klemringens skruer. Fremlagt sjekkliste fra 2012 dokumenterer at kontroll av membran, slukmansjett og klemring er angitt som utført, men bekrefter ikke at de registrerte skruene er i samsvar med slukprodusentens monteringsanvisning. Det er ikke påvist synlig svikt i tettesjiktet, men sluktilslutningens utførelse og faktiske tetthet er ikke fullt ut verifisert.
Kjøkken > 2. Etasje > kjøkken > Overflater og innredning
Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering. Det er registrert stedvise fukt- og svelleskader på innredningens fronter, skrog og benkeplate, samt mindre sprekker i benkeplaten. Skadene medfører lokale overflate- og materialforandringer.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Generell beskrivelse av boligen:
Utvendig:
Taket er utført som en svakt skrående takkonstruksjon, tekket med asfaltbasert takbelegg i baner med synlige skjøter.
Takkonstruksjonen og taktekkingen er fra byggeåret.
Takrenner, nedløp og beslag er utført i stål/sink og er fra byggeåret.
Vegger av bindingsverk med utvendig liggende malt tre-kledning.
Vinduer og terrassedører med trerammer og 2-lags isolerglass, merket med produksjonsår 2012.
Skyvedør ut fra stue til terrasse.
2-fløyet terrassedør ut fra hovedsoverom til markterrasse.
Enkel terrassedør ut fra soverom til hage.
Entrédør med sentriske glassfelt samt sidefelt av glass fra byggeåret.
Det er montert Yale Doorman (elektronisk lås) på døren.
Fra stuen er det utgang til terrasse oppført i trekonstruksjoner, med gulv av impregnerte terrassebord. Rekkverket består dels av trekonstruksjoner med malt, liggende kledning og dels av glassfelt innfestet i metallkonstruksjoner. Deler av terrassen er ovoverbygget med tett tak og malt trepanel i himlingen. Det er montert innfelte downlights i himlingen, veggmonterte terrassevarmere og utvendig stikkontakt.
overbygget med tett tak og malt trepanel i himlingen. Det er montert innfelte downlights i himlingen, veggmonterte terrassevarmere og utvendig stikkontakt.
Fra hovedsoverommet er det utgang til markterrasse oppført i trekonstruksjoner, med gulv av impregnerte terrassebord. Terrassen er beliggende langs boligens yttervegg og er delvis avgrenset av støttemur i betongblokker. Det er montert utvendig belysning og stikkontakt på vegg. På terrassen er det plassert et utvendig boblebad (jacuzzi), og det er etablert vannpost med dusj.
Det er etablert en utvendig trapp med massive trinn av naturstein, antatt granitt.
Trapp i trekonstruksjoner mellom boligens 1. etasje og 2. etasje.
Innvendig:
Gulv: 1. etasje: Fliser i entré, gang og bod. Ellers parkettgulv gjennom etasjen.
2. etasje: Laminatgulv gjennom etasjen.
Vegger: Slette, malte veggflater. Spilevegg i entré
Himlinger: Slette, malte himlingsflater med stedvis bruk av downlights.
Glatte, folierte innerdører.
Skyvedør mellom vaskerom og bod.
Dør mellom entré og gang har glassfelt.
Tekniske Installasjoner:
Det er montert ildsted i stue i boligens 2. etasje.
Isolert stålpipe opp over tak.
Vannførende rør i boligen består hovedsakelig av rør-i-rør-system i plast, samt enkelte synlige kobberrør på vaskerom. Vanninstallasjonene vurderes i hovedsak å være fra byggeåret.
Fordelerskap for rør-i-rør-systemet er plassert innfelt i vegg på vaskerom.
Fordelerskapet er utstyrt med overløp/lekkasjeavledning med avrenning til vaskerom, som har sluk.
Boligens hovedstoppekran er plassert bak inspeksjonsluke i vegg på vaskerommet. I samme innkassing er det installert vannmåler og magnetventil tilknyttet Waterguard lekkasjestopper.
Innkassingen er utført med våtromsplater og har tett bunn med fall ut mot vaskerommet. Det er etablert en spalte i underkant av inspeksjonsluken for synliggjøring og avledning av eventuelt lekkasjevann til vaskerommet.
Interne og synlige avløpsrør i boligen er utført i plast.
Boligen har balansert ventilasjonsanlegg med mekanisk tilluft og avtrekk.
Ventilasjonsaggregat er plassert i bod ved vaskerom.
Avtrekk skjer via ventiler på bad, kjøkken og vaskerom.
Eneboligen har en varmesentral plassert i teknisk rom/vaskerom, bestående av bergvarmepumpe av typen CTA Optiheat og en kombinert varmtvannsbereder og akkumulatortank av typen OSO Kombi EP 400.
Varmepumpen er tilknyttet energibrønn i fjell (bergvarme). Varmesentralen utnytter varmeenergi fra grunnen og forsyner boligen med både varmt forbruksvann og varme til det vannbårne gulvvarmeanlegget.
OSO Kombi EP 400 har ifølge produktmerkingen et volum på 287/93 liter og er produsert i 2012. Berederen har elektriske varmeelementer for oppvarming og tilleggsvarme. Det er videre montert ekspansjonskar, synlige kobberrør og tilhørende tekniske installasjoner.
Det er montert vegghengt varmepumpe i stue fra Toshiba.
Selger opplyser at varmepumpen ble montert i 2022.
Innedel er plassert på vegg i stue, og utedel/motorenhet er montert på markterrasse.
Det er ikke opplyst om kjente feil eller mangler ved anlegget.
Boligen har soneregulert, vannbåren gulvvarme. Anlegget er originalt fra byggeåret.
Fordelerskap for gulvvarmeanlegget er plassert innfelt i vegg på vaskerom.
Frostfri utekran for tilkobling av vannslange er montert på fasade ved biloppstillingsplass.
Sikringsskap er lokalisert i bod innenfor vaskerom. Automatsikringer med jordfeilbrytere. 17 fordelingskurser. Hovedsikring/overlastvern på 40 A.
Det er montert selvavlesende strømmåler.
