Områdebenevnelse
Strømmen

Beliggenhet
Leiligheten i Strømsveien 85 har en ypperlig beliggenhet på Strømmen for de som ønsker å bo supersentralt med alt innen rekkevidde. Strømmen Storsenter ligger 3 minutter unna og tilbyr alt av restauranter, matbutikker, treningssentre og offentlig kommunikasjon som buss og tog med hyppige avganger. Sagelva renner like utenfor boligen og det er flott turvei langs Sagstien som ligger rett bak blokka.

Området ligger nært Lillestrøm, Lørenskog, Oslo og Gardermoen, og er i sterk utvikling med flere boligkomplekser under oppføring. Bor du her, er du heller ikke avhengig av bilen. Under 10 minutters gange til Strømmen togstasjon og bare 5 min til bussen.

Fra boligen er det kort gangavstand til Sagdalen barneskole med SFO og for elever i ungdomstrinnene er det kort vei til nybygde Bråtejordet ungdomsskole som ligger ca. 10 min med sykkel unna eiendommen. Det er også kort vei til Strømmen, Skedsmo og Lillestrøm Videregående skole, samt OsloMet som har beliggenhet på Kjeller ved Lillestrøm. Det er flere barnehager i nærområdet, både private og offentlige. Noas Ark barnehage ligger kun 5 minutters gange unna eiendommen.

Området innehar et godt kollektivtilbud som forenkler det å leve et aktivt liv uten bil. Det er kort vei til både buss og togmuligheter, hvor nærmeste bussholdeplass er "Sagdalen skole" som ligger ca. 5 min gange unna. Gangavstand til Strømmen togstasjon(400m) med forbindelser til blant annet Oslo og Gardermoen. Reisetid til Oslo S fra Strømmen stasjon er kun 21 minutter, fra Lillestrøm stasjon kun 11 min og til Gardermoen er det 40 min med lokaltog eller du kan ta flytoget fra Lillestrøm. Tar du bilen fra Strømmen kjører du til Lillestrøm på 4 minutter, 8 minutter til Lørenskog, 17 min til Oslo S og 24 min til Oslo lufthavn.

Bor du her, trenger du ikke gå langt for å handle inn dine daglige innkjøp. Det er umiddelbar nærhet til Coop Prix, Kiwi, Meny eller Rema 1000. Fra leiligheten er det kun 500 meter til Strømmen Storsenter (Thon senter Strømmen) som i dag fremstår som landets mest innholdsrike kjøpesenter med ca. 200 butikker og tilknyttede virksomheter. Videre er det nærhet til bank, post, vinmonopol, kino, puber og flere spennende restauranter. Det er også kort vei til Lørenskog med både Metro og nye Triaden/Lørenskog Storsenter samt Lillestrøm med alle bymessige servicetilbud.

Strømmen har et rikt utvalg av fritid- og idrettstilbud, og leiligheten har bl.a nærhet til flotte tur-og friluftsområder langs Sagelva, badevann, skiløyper og turstier som gir gode rekreasjonsmuligheter. Det er også nærhet til lekeplass, skøytebane, svømmehall, fotballbaner, akebakker, hesteridning, skateramp, golfbane, tennisanlegg og flere treningssentre. I tillegg har både Rælingen og Lillestrøm egen skiklubb, med muligheter som alpint, langrenn og hopp. Flere treningssentre i området som SATS, Fresh Fitness og Wellness gym.

I 2020 åpnet området ved Lørenskog stasjon verdens kanskje råeste helårsarena for snøopplevelser - SNØ. Fra Strømmen bruker du bare noen minutter inn til Lørenskog. Parken har et areal på totalt 50 000 kvm, fire alpine nedfarter, stolheis, koppheis og bånd, bigjump, samt langrennsspor på rundt 2 km og et fantastisk lekeområde. Anlegget er åpent hver dag, hele året, alltid nypreppet og alltid gøy. I tilknytning til skihallen er det bygd et resorthotell, skigymnas og næring rettet mot skisporten.

Adkomst
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.

Bebyggelse
Sentralt strøk midt i byen bestående av leiligheter og næring.

Innhold
Leiligheten ligger i 2. etasje og består av entré, bad, soverom og stue/kjøkken. I tillegg er det vestvendt balkong og ekstern bod i kjeller.

Standard
Entré/gang:
Leiligheten har adkomst til en romslig entré/gang med plass til oppbevaringsmøbel og praktisk garderobeløsning for yttertøy. Entréen har laminatgulv og malte overflater.

Stue:
Stuen ligger i åpen løsning mot kjøkkenet og har en arealeffektiv planløsning med plass til både sofagruppe og spiseplass. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen. Stue og kjøkken har ny énstavs eikeparkett fra august 2026 og malte overflater.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en romslig balkong på ca. 12 m² med god plass til utemøbler.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har innredning med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum i stål, integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Ny varmtvannsbereder fra 2023.

Bad:
Flislagt bad med servantinnredning, speil, dusj, gulvstående WC og opplegg for vaskemaskin. Badet har fliser på gulv og vegger og malt himling.

Soverom:
Soverom med garderobeskap med skyvedører, hvorav én med speilfront. Rommet har laminatgulv og malte overflater. Vinduer med sprosser tilfører rommet karakter og gir et stilfullt uttrykk.

Hvitevarer
Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen.
Medfølgende hvitevarer leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Parkering
Sameiet har ifølge styreleder 3 parkeringsplasser som kan leies for 500 kr i mnd.
Det er gateparkering etter områdets gjeldene bestemmelser.

Beskrivelse av tomt
Tomtearealet er felles for sameiet.

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

TV/Internett/Bredbånd
Sameiet har grunnpakke for TV/bredbånd inkludert i felleskostnadene.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming.
Varmekabler på bad.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk
Selger opplyser om et strømforbruk på ca.7450 kWh per år.

Energimerking
Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.   

TILSTANDSGRADER : 
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
 
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.   
 
Boligen har fått følgende TG2:
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Ytterdører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke. Balkongdør lar seg ikke låse. Håndtaket kan ikke vris tilstrekkelig, og
vrider/håndtak fremstår som løst. Det er også registrert fuktmerker på terskel som kan indikere utettheter ved døren.
- Balkong: Finerplater på rekkverk bærer preg av manglende vedlikehold og råteskader, bør skiftes ut og vedlikeholdes. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Gulv: Det registreres enkelte svelleskader og sprekker i eldre laminatgulv i entré og soverom. Feielist ved balkongdør er løs og bør festes.
- Innvendige dører: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.
- Andre innvendige forhold: Det registreres imidlertid at garderobedør/garderobefront har falt av og er løs fra innfesting.
- Bad: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen. Fliser, flislim og fuger i våtrommet er vurdert å være forbi forventet levetid. Det registreres sprekker og riss i flisfuger i dusjsone, løsnet silikonfuge i hjørner samt vesentlig misfarging og kalkutfellinger i fugene. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger som ikke er mykfuger. Overflater med porselensfliser samt tilhørende fugemasser er vurdert å være forbi forventet levetid i henhold til anviste levetidsbetraktninger fra SINTEF. Det registreres alderstegn og slitasje på overflatene. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Sanitærutstyr og baderomsinnredning er av eldre dato.
- Ventilasjon: Det registreres unormal støy fra mekanisk avtrekksvifte.
- Stue og kjøkken: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Oppvaskmaskinen er ikke tilstrekkelig innfestet i kjøkkeninnredningen. Maskinen står skjevt montert og beveger seg ved åpning og lukking av døren. Betjeningsvrider for bunnventil i servant er løs og/eller defekt. Mekanismen for åpning og lukking av avløpet fungerer ikke som forutsatt. Det er emånlekte hulrom og riss i fliser over kjøkkenbenk. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.
- Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler nødvendig merking i vannskap.
- Innvendige avløpsrør: ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank
  
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.
- Det registreres flere forhold ved det elektriske anlegget som bør undersøkes nærmere. Downlights på bad blafrer ved bruk av dimmer. Det er ettermontert termostat med utførelse som ikke kan vurderes nærmere ved visuell kontroll. Bryterpanel sitter løst i vegg. Det registreres også uavklarte elektriske løsninger/installasjoner. Sikringsskap kan ikke lukkes som tiltenkt på grunn av montert hylle foran eller inntil skapet, Det er vært anbefalt at en elektriker gjennomgår og oppgraderer det elektriske anlegget. 
 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål. 

Sammendrag selgers egenerklæring
- Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Det har vært en hendelse med tilbakeslag fra avløpsrør i fellesareal i bygningen, som medførte vanninntrenging og skade i leiligheten. Skaden medførte blant annet at tidligere parkett i stue/kjøkken måtte fjernes. Det pågår en skadesak hos Gjensidige Forsikring ASA (skadenummer 89214253,7). Polygon har i august 2026 lagt ny 1-stavs eikeparkett i leiligheten som følge av skaden.

Skadesaken er fortsatt pågående, og det foreligger per dags dato ikke en fullstendig fagkyndig rapport. Opplysningene ovenfor er derfor basert på den informasjonen selger har på nåværende tidspunkt. Endelig beskrivelse av skadeårsak, skadeomfang og eventuelle øvrige forhold kan bli nærmere avklart gjennom den pågående skadesaken.

- Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Selger kjenner ikke til at det er avdekket feil ved det elektriske anlegget. Tidligere leieboer har imidlertid opplyst at varmekablene på badet ved én anledning ikke avga tilstrekkelig varme. Problemet ble ikke nærmere undersøkt, og varmekablene fungerte igjen etter at de ble slått av og startet på nytt.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
I forbindelse med installasjon av ny platetopp og ny ovn i 2025 ble det etablert ny kurs til ovnen. Kabel ble lagt langs lister og under kjøkkeninnredningen. Arbeidet ble utført av elektriker. I forbindelse med arbeidet opplyste elektrikeren samtidig at det elektriske anlegget bør oppgraderes. Selger har ikke foretatt slik oppgradering.

- Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Det har vært en hendelse med tilbakeslag fra avløpsrør i fellesareal i bygningen, som medførte vanninntrenging og skade i leiligheten. Skaden medførte blant annet at tidligere parkett i stue/kjøkken måtte fjernes. Det pågår en skadesak hos Gjensidige Forsikring ASA (skadenummer 89214253,7). Polygon har i august 2026 lagt ny 1-stavs eikeparkett i leiligheten som følge av skaden. Skadesaken er fortsatt pågående, og det foreligger per dags dato ikke en fullstendig fagkyndig rapport. Opplysningene ovenfor er derfor basert på den informasjonen selger har på nåværende tidspunkt. Endelig beskrivelse av skadeårsak, skadeomfang og eventuelle øvrige forhold kan bli nærmere avklart gjennom den pågående skadesaken.

- Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Etter overtakelse av boligen i 2023 oppstod det en lekkasje fra varmtvannsberederen på kjøkkenet. Rørlegger ble tilkalt og vurderte at varmtvannsberederen var defekt og burde skiftes på grunn av alder. Varmtvannsberederen ble derfor skiftet ut med en ny.

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
2023. Rørlegger har tømt og demontert tidligere varmtvannsbereder og installert ny varmtvannsbereder på kjøkkenet.

- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Leieboer observerte musespist ledning og museekskrementer under kjøkkenet, bak sokkelen. Det ble også meldt om lyder som ble oppfattet som bevegelse under kjøkkenet over noen dager, og det ble derfor satt ut musefeller. Forholdet ble også tatt opp i felles gruppe for beboerne, med oppfordring om at tilsvarende forhold burde undersøkes. Etter at leieboer flyttet ut, og leiligheten har vært under rehabilitering og klargjøring for salg, er det ikke registrert ny museaktivitet, lyder eller museekskrementer i leiligheten. Selger er ikke kjent med at andre beboere har registrert tilsvarende forhold. Det er ikke foretatt nærmere undersøkelse av årsak eller eventuell adkomstvei for mus. Dersom problemet oppstår på nytt, kan det være nødvendig med nærmere undersøkelser av konstruksjoner, fellesarealer og/eller næringsseksjoner i 1. etasje.

- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Som følge av vannskaden omtalt tidligere, ble det registrert fukt og muggvekst under tidligere parkett i stue/kjøkken. Den berørte parketten ble fjernet, og berørt område ble rengjort før det ble lagt ny 1-stavs eikeparkett. Skadesaken er fortsatt pågående, og det foreligger per dags dato ikke en fullstendig fagkyndig rapport.

- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Det pågår byggearbeider i nærheten av eiendommen, og det har i den forbindelse forekommet sprengningsarbeider. Selger kjenner ikke til at sprengningsarbeidene har medført skader eller andre problemer for leiligheten. Tidligere leieboer har ikke meldt om problemer knyttet til bygge- eller sprengningsarbeidene.

- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Det er per dags dato ikke vedtatt endringer i felleskostnadene. Behov for rehabilitering av bygningen, herunder mulig utskifting av vinduer og oppussing av fasadene, ble diskutert på årsmøtet i 2025. Selger kjenner ikke til at det er truffet vedtak om slike tiltak eller om økning av felleskostnadene som følge av dette. Dersom slike tiltak senere blir vedtatt, kan dette medføre økte felleskostnader.

- Beskriv mer detaljert hva som ble gjort og når, samt hvem som utførte arbeidet. Hvis arbeid er utført på ulike deler av boligen kan du opplyse om dette her.
Det ble montert ventilator/kjøkkenvifte i 2025. Monteringen ble utført av selger uten bruk av fagperson. Innvendige overflater på vinduer, vegger og lister ble malt av selger før boligen ble lagt ut for salg. Silikonfuger i dusjen på badet ble fornyet av selger før salg, da tidligere utførelse ikke var tilfredsstillende. Kjøkkenbenken ble oljet av selger før salg.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Integrerte hvitevarer på kjøkken, herunder oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser, er ikke byttet siden boligen ble kjøpt i 2023. Det samme gjelder vaskemaskinen på badet. Selger har ikke selv bodd i leiligheten og har derfor begrenset kjennskap til hvitevarenes funksjon over tid. Selger kjenner ikke til at det har vært svikt eller feil ved disse frem til nå. Ovn og platetopp ble byttet i 2025.

Vinduer og dører i leiligheten er ikke byttet siden boligen ble overtatt i 2023. Håndtaket på døren ut til balkongen fungerer ikke optimalt. Selger tok opp ønske om utbedring/utskifting på borettslagets årsmøter i 2024 og 2025, men det er ikke truffet noen formell beslutning om dette. Selger er ikke kjent med at det foreligger vedtak om utskifting av vinduer eller dører.

I forbindelse med utskifting av ovn og platetopp i 2025 opplyste elektriker at det elektriske anlegget bør oppgraderes. Selger har ikke foretatt slik oppgradering.
Skyvedørene i garderoben på soverommet har delvis gått ut av innfestningen i topp og bunn. Dørene kan reetableres i sporene. Selger opplever at dørene ellers fungerer.

Formuesverdi primær
kr 754 804

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
kr 3 019 214

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Andre utgifter
Ny eier må belage seg på bl.a. følgende faste løpende kostnader: Strøm, innboforsikring, felleskostnader og ellers løpende abonnement.
 
Forbruk og utgifter vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på internett etc.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår gjerne med å etablere kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse som vi benytter. Vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe, og kan derfor ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne en bank som kan tilby deg gode lånevilkår.

Sameiet
Sameiet Strømsveien 85

Sameiets org.nr
988247197

Om sameiet
Sameiet består av 11 seksjoner, 9 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.

Fungerende styreleder opplyser at ordinært årsmøte ikke er avholdt i 2026. Det foreligger derfor ikke årsmøteprotokoll eller godkjent regnskap. Megler har mottatt en økonomisk oppstilling for 2025 samt budsjett for 2026. Fungerende styreleder opplyser videre at det vil bli avholdt årsmøte innen utgangen av 2026.

Det opplyses per 25.09.2026 at sameiets samlede formue er ca. kr 100.000,-.

Budsjettet for 2026 omfatter blant annet kostnader til vann, avløp og renovasjon, forsikring, fellesstrøm, regnskap og øvrig drift av sameiet.
Det er ikke vedtatte planer om økning av felleskostnader pt.

Fungerende styreleder opplyser videre at det arbeides med å etablere gode rutiner og struktur for den videre driften av sameiet.

I eierseksjonssameier blir kjøper eier av en sameieandel i eiendommen og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget. Kjøper du en eierseksjon i et eierseksjonssameie, reguleres eierforholdet av lov om eierseksjoner samt vedtekter og husordensregler i sameiet. Vanligvis kan du kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen helt fritt. Vedtektene kan inneholde rådighetsbegrensninger. I henhold til eierseksjonsloven er det forbud mot kortidsutleie av seksjonen i sin helhet mer enn 90 døgn i året.
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter/husordensregler, midl. regnskap og budsjett. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling, f.eks. ved endringer i kostnadsnivå som økte offentlige avgifter, vedlikeholdsbehov, renteendringer ol.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie i flg. eierseksjonsloven §23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven § 30.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styregodkjennelse av kjøper, men sameiet skal underrettes skriftlig om eierskiftet. 

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring ASA

Polisenummer felles forsikring
89214253

Vedtekter / husordensregler
Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven. Øvrige dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Beboernes forpliktelser og dugnader
Det er pliktig trappevask som går på rundgang mellom leilighetene.

Husdyrhold
Dyrehold er tillatt, under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere. 

Felleskostnader inkluderer
Grunnpakke TV/bredbånd, drift, avsetning til vedlikehold, bygningsforsikring og kommunale avgifter.
Felleskostnadene betales kvartalsvis.

Felleskostnader kan justeres av sameiet i henhold til vedtak fattet av årsmøte/generalforsamling, samt ved endringer i kostnadsnivå, herunder renteendringer, offentlige avgifter og andre løpende driftskostnader.

Felleskostnader pr. mnd
kr 1 616

Andel fellesformue
kr 100 000

Andel fellesformue pr. dato
24.09.2026

Sameiebrøk
40/767

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for leilighet 1,2,3,4 og 5 datert 29.03.2005, leilighet 6 og 8 datert 30.12.2005 og leilighet 7 og 9 datert 30.03.2006.
I tillegg foreligger det ferdigattest for brannalarmanlegg datert 29.11.2013.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger godkjente byggetegninger og seksjonering som samsvarer med dagens bruk.

Adgang til utleie
Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig vei og er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. 

Stikkledninger fra eiendommen og til kommunalt nett er privat, vedlikeholdsansvaret påhviler sameiet.

Reguleringsplan
Eiendommen er regulert til bolig, forretning og kontor.
I kommuneplanen er området avsatt til sentrumsformål nåværende.

Det er vedtatt utvidelse av det underjordiske sentralrenseanlegget RA-2 i Strandveien 22, som da trolig vil gå under eiendommen når det er ferdigstilt.

Ihht. kommunens kartmateriale og DOK-analyse er følgende medtatt:
Deler av eiendommen ligger innenfor rød støysone iht. støykartlegging for vei etter T-1442 og strategisk støykartlegging.

I flg kommunens temakart for marin leire er eiendommen del av et område under opprinnelig marin grense (gjelder for store deler av Lillestrøm kommune) med stor mulighet for marin leire. Eiendommen opplyses bygget på antropogene masser(fyllmasse). Der det finnes marin leire kan det også finnes kvikkleire i noen tilfeller. Eiendommen er ikke registrert å ligge i faresone for kvikkleire.   

Bygningen i Strømsveien 85, også omtalt som Meierigården, er SEFRAK-registrert og registrert med høy verneverdi i kommunens kulturminnevernplan, høringsutkast fra 2011. SEFRAK-registrering innebærer ikke i seg selv at bygningen har vernestatus.

SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Navnet er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner, som var navnet på den institusjonen som påbegynte arbeidet med registeret. I dag ligger ansvaret for registering og vedlikehold av data hos Riksantikvaren. Alle bygninger fra før år 1900 ble registrert, foruten ruiner og en del andre kulturminner. I Finnmark ble grensa for innføring i registeret satt til året 1945. Det at et hus er registrert i SEFRAK gir det ikke automatisk vernestatus, og legger heller ikke spesifikke restriksjoner på hva som kan
gjøres med det. SEFRAK-registeret sier ikke noe om objektenes verneverdi.

Strømsveien 85 har vernekategori 2 - det defineres som bygg med stor regional eller lokal verdi. Ved oppussing og endringer kan det medføre krav om ekstra godkjenninger fra kommunen. Vanlig vedlikehold vil normalt sett utføres uten søknad. Det er forbud mot rivning og det finnes tilskuddsordninger for vedlikehold.

Eiendommen ligger i et område registrert med moderat/lav aktsomhetsgrad for radon.

Man må påregne endringer og utbygginger i nærområdet med de konsekvenser det medfører, som en naturlig del av sentrumsutviklingen.

Kart og reguleringsplaner kan fås ved henvendelse til megler.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/77/348/2:
25.11.1930 - Dokumentnr: 10 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:588
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

12.09.1955 - Dokumentnr: 4278 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:588
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

12.01.1967 - Dokumentnr: 115 - Erklæring/avtale
plikt til å fjerne provisorisk emballasjelager når Skedsmo
Bygningsråd forlanger det.
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

09.11.1976 - Dokumentnr: 7309 - Erklæring/avtale
om at porter blir fjernet og gjenmurt uten utgift for
Skedsmo komm. når bygningsrådet krever det m.v.
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

04.02.2005 - Dokumentnr: 1858 - Seksjonering / Erklæring/avtale
Opprettet seksjoner:
Snr: 2 / Formål: Bolig / Sameiebrøk: 40/767
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
Gjelder seksjon nr. 1 - 10

19.06.1952 - Dokumentnr: 3107 - Bestemmelse om bebyggelse
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

16.03.1955 - Dokumentnr: 1321 - Bestemmelse om bebyggelse
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/77/348/2:
25.11.1930 - Dokumentnr: 10 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:588
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

12.09.1955 - Dokumentnr: 4278 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:588
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

12.01.1967 - Dokumentnr: 115 - Erklæring/avtale
plikt til å fjerne provisorisk emballasjelager når Skedsmo
Bygningsråd forlanger det.
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

09.11.1976 - Dokumentnr: 7309 - Erklæring/avtale
om at porter blir fjernet og gjenmurt uten utgift for
Skedsmo komm. når bygningsrådet krever det m.v.
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

04.02.2005 - Dokumentnr: 1858 - Seksjonering / Erklæring/avtale
Opprettet seksjoner:
Snr: 2 / Formål: Bolig / Sameiebrøk: 40/767
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
Gjelder seksjon nr. 1 - 10

19.06.1952 - Dokumentnr: 3107 - Bestemmelse om bebyggelse
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

16.03.1955 - Dokumentnr: 1321 - Bestemmelse om bebyggelse
Overført fra: Knr:3205 Gnr:77 Bnr:348
Gjelder denne registerenheten med flere

Omkostninger kjøper info
3 150 000,00 (Prisantydning)



--------------------------------------------------------
3 150 000,00 (Kontraktsum totalt)
 
Omkostninger
 
13 300,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
78 750,00 (Dokumentavgift)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)

--------------------------------------------------------
79 840,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
93 140,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
3 229 840,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
3 243 140,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Selger har godkjent salgsoppgaven. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastprisbasert vederlag kr. 30 000 inkl. mva.
I tillegg er det avtalt følgende faste vederlag: Elektronisk signeringsgebyr kr 890, Innhenting av servitutter pr. stk kr 250, Kredittkostnad kr 4 500, Markedspakke inkl. foto. (kun digitale prospekter) kr 25 300, Meglers deltakelse på overtakelse kr 2 950, Oppgjørshonorar kr 7 900, Tilretteleggingsgebyr kr 16 000, Visning (pr. stk. / pr. time) kr 2 950
Utlegg og andre utgifter: Utlegg fotograf tilvalg digital styling kr 3 000, Utlegg kommunale opplysninger kr 5 155, Utlegg opplysninger forretningsfører ref. styreleder i sameiet kr 0, Utlegg tilstandsrapport/takst kr 9 000, Utlegg tinglysingsgebyr sikringsobligasjon/urådighet kr 545, Eierskiftegebyr, selger kr 4 200
Sum vederlag kr. 90 740
Sum utlegg og andre utgifter kr. 21 900
Totalt kostnadsoverslag kr. 112 640
Hvis oppdragsgiver tegner boligselgerforsikring, kommer dette i tillegg til ovennevnte utlegg og andre utgifter. Avtalte vederlag, satser og utlegg kan variere mellom eiendommer.
 
Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.