Områdebenevnelse
Vardeåsen | Skedsmokorset

Beliggenhet
Vardeknausen 17 har en attraktiv og høytliggende beliggenhet øverst i Vardeåsen, i et barnevennlig boligområde på Skedsmokorset. Her bor man rolig og tilbaketrukket, med umiddelbar nærhet til marka, samtidig som beliggenheten er sentral mellom Oslo og Gardermoen.

Eiendommen tilbyr det beste fra to verdener; med direkte tilgang til flotte turstier og rekreasjonsområder rett utenfor døren, samtidig som hverdagslige fasiliteter og servicetilbud er lett tilgjengelig i nærområdet.

Innholdsrike Skedsmo Senter ligger ca. 5 minutter unna med bilen og har de siste årene blitt betydelig oppgradert med 23 nye butikker og større arealer på eksisterende butikker. Her finner du alt fra postkontor, apotek, frisør, møbelbutikk, kjøreskole, helsekost, vinmonopol og klesbutikker.

Ønsker du ytterligere servicetilbud er det kort avstand til det gode sentrumsliv i Lillestrøm med enkel tilgang til konserter, kunstutstillinger, teater og kino. De hyggelige restaurantene i Lillestrøms hovedgate er absolutt verdt et besøk. Nyt en god italiensk inspirert middag på Mirabel eller en deilig pastarett på Casa Mia. Chi eller Olivia kan også bistå med et godt måltid. Om du vil se LSK-kamper eller ha noe godt i glasset kan Lillestrøm by på flere puber og utesteder som Martins, Republic og Fuser Bar. Flere kjedebutikker, nisjebutikker og shoppingsentre finnes både i Lillestrøm samt Strømmen som har et av Norges største shoppingsentre med ca. 200 butikker og spennende spisesteder. Nye Triaden ligger også godt innen rekkevidde med bilen.

Skedsmokorset har flere flotte idrettsanlegg, og kan blant annet by på kunstgressbaner, fotballbaner, håndballhall, ishall, svømmehall, flere treningssenter og danseklubber. For de som er glad i natur og friluftsliv, så har blant annet Tæruddalen flott turterreng med ski - og lysløype, samt fine fiskevann. Tæruddalen er for mange innfallsport til Romeriksåsen fra syd. Herfra går det en lyssatt rundløype (4,3 km) med forbindelse videre innover i Romeriksåsen via Ringdalshytta. Traséen fra Tæruddalen over Høgsmåsan og videre mot Ringdalshytta er også fin i sommerhalvåret. For de som liker alpint har man muligheter for dette både i Nylenda, Marikollen i Rælingen og Varingskollen i Nittedal. Har man lyst til å slå et slag golf, så er Hauger golfbane med sin 18 hulls bane og driving range en kort kjøretur unna.

Området er veletablert og trygt og passer like bra for barnefamilier som for godt voksne. Kun 2 minutter unna ligger Varden barnehage. Korshagen og Tæruddalen barnehage ligger også i nærheten med flotte turområder og natur. Vardeåsen skole for 1-4 klasse ligger i gangavstand fra boligen. Videre er det er kort vei til landlige Åsenhagen barneskole med trinn fra 1-7.klasse med SFO-ordning. For elever på ungdomstrinnet finnes Tæruddalen ungdomsskole ca. 2,5 km fra boligen. Av videregående skoler ligger Strømmen, Lillestrøm, Skedsmo og Sørumsand i området. OsloMet har et bredspekket studietilbud og har beliggenhet på Kjeller.

Skedsmokorset er et kollektivt knutepunkt med meget gode forbindelser til blant annet Oslo, Lillestrøm og Oslo lufthavn, Gardermoen. Kun noen få meter fra boligen finner du nærmeste bussholdeplass, Vardekroken (buss 360, 3131 og 3175). Fra Lillestrøm stasjon er det hyppige togavganger til Oslo s med en reisetid på kun 10 minutter. Fra Vardeåsen er det god adkomst ut til E6-aksen, og med bil tar det ca. 8 min til Lillestrøm, 10 min til Strømmen, 17 min til Oslo S og 19 min til Oslo lufthavn.

Adkomst
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.

Bebyggelse
Etablert og attraktivt villaområde på Vardeåsen bestående primært av eneboliger.

Innhold
Boligen går over tre plan og består av følgende;
1. etasje: Entré, stue, kjøkken og toalettrom.
1. etasje utleiedel: Entré, kjøkken, stue, soverom, bad og bod.
2. etasje: Bad, bod, gang, soverom, kontor og stue.
Underetasje: Bad, trapperom, garderobe, to soverom og bod.

I tillegg er det loft, utestue og dobbelgarasje.

Standard
En gjennomgang av boligens rom:

1. etasje:
Boligen har en innbydende hall som setter tonen for boligen allerede ved ankomst. Rommet fremstår stilrent og moderne med delikate fargetoner, solid gulv som tåler mye trafikk og praktisk kodelås på ytterdøren. Langs veggen er det integrert garderobeløsning som bidrar til rene linjer og et ryddig helhetsinntrykk. Garderoben har også praktisk sittebenk med skuffer under.

Praktisk mellomdør mellom entreen og oppholdsrommet i huset, noe som både sikrer god støyreduksjon og temperaturkontroll.

Entreen leder videre inn til boligens sosiale rom - stuen og kjøkkenet som fungerer i en åpen løsning, men samtidig er skjermet og tilbaketrukket fra hverandre. Allrommet har et hav av gode møbleringsmuligheter med plass til stor sofalounge, spisebord, piano, lenestoler og det man måtte ønske. Her er det trivelig å slappe av, men dette er også et sted hvor venner og familie alltid er velkomne. Midt i rommet er det også montert en peisovn som sørger for god oppvarming. Overflatene er holdt i moderne og lekre farger kombinert med spilevegg og utstrakt bruk av downlights. I tillegg sørger vinduene for at rommet blir fylt med naturlig lys og gir en flott åpenhet mot omgivelsene. I stuesonen er det også doble dører ut til den fantastiske uteplassen.

I egen sone er det etablert et moderne kjøkken fra 2018 som sklir sømløst inn i helheten. Et delikat kjøkken med stilren kjøkkeninnredning fra KVIK med innfreset grepslist, rette linjer som gir et rent uttrykk og rikelig med oppbevaringsplass i skap og skuffer. Benken er dekket med heltre, og det er underlimt kun under vinduet. Videre er kjøkkenet utstyrt med helintegrerte kvalitetshvitevarer som kjøleskap med fryser, vinskap, oppvaskmaskin og platetopp. I riktig høyde er det også integrert stekeovn og kombiovn. Gode forutsetninger for kokkelering på høyt nivå!

I tilknytning til entreen ligger et separat gjestetoalett. Toalettrommet har vegghengt toalett og skålservant med skuffeseksjon og speil. Rommet har flislagte overflater.

2. etasje:
I husets øverste etasje ligger ytterligere en stue som straks blir et populært oppholdsrom for barna. Stuen har moderne interiør, downlights og store vinduer som slipper inn rikelig med lys. God plass til sofalounge, treningsapparater og hjemmekontor. Alt etter behov.

I denne etasjen ligger også et pent, flislagt baderom. Badet har behagelig gulvvarme, downlights i taket og god takhøyde. Komplett utstyrt med vegghengt toalett, innmurt badekar med regnfallsdusj og heldekkende servant nedfelt i skuffeseksjon. Speil med belysning over servantinnredningen. Her får man garantert en god start på dagen.

To romslige soverom i 2. etasje, begge med plass til seng, nattbord og garderobeskap.

Underetasje:
I underetasjen ligger et stort og romslig bad/vaskerom med flislagt gulv med varme, flislagte vegger og panel i taket med downlightsbelysning. Utstyrt med dusjkabinett, toalett og servant med skuffeseksjon og speil. Det er også egen nisje med skapinnredning og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i ergonomisk høyde.

Egen inngang i underetasjen. Entreen/trappegangen har skifer på gulvet kombinert med lysmalte overflater og lysmalt panel i taket. I gangen er det plassert en sjarmerende rundovn, og det er praktisk adkomst inn til boden som ligger ved siden av trappen.

Ytterligere to kjellerrom som er benyttet som soverom i underetasjen. Det største rommet har også eget walk-in closet. Det gjøres oppmerksom på at rommene ikke er godkjent som soverom og varig opphold. Les mer under punkt om ferdigattest.

Utleiedel:
Romslig utleiedel i 1. etasje med egen inngang. Utleiedelen består av entré, stue, kjøkken, bad og soverom.

Entreen har skifergulv, hvitmalt panel på overflatene og downlights i taket. Garderobeskap i enden. Det er også god plass til knagger, skoskap og andre oppbevaringsløsninger.

Separat kjøkken med plass til spisesone. Kjøkkenet har grå, profilerte fronter og malt heltreplate med kum. I tilknytning til kjøkkenet ligger en romslig utformet stue med peis. Stuen har også dør ut til hagen.

Badet tilknyttet utleiedelen har flislagte overflater med varme i gulvet og panel i taket med innfelt downlightsbelysning. Badet har regnfallsdusj i hjørnet, vegghengt toalett og skålservant med skuffer og speil med integrert belysning. Det er også opplegg for vaskemaskin på dette badet.

Soverom med sjarmerende gulv, malte panelvegger og integrert skyvedørsgarderobe.

Utleiedelen er i dag leid ut for kr. 12 372,-. Leietaker er ikke sagt opp, og det er 3 mnd oppsigelse. Selger har informert om at leietaker ønsker å fortsette leie hvis ny eier ønsker det.

Hvitevarer
Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen.
Medfølgende hvitevarer leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Medfølger:
Hyller i bod kjeller og bod 2 etg. Hyller i utebod. Safe i kjeller medfølger. Vinskap på kjøkken. "Garage 15" innredning i garasjen. Utekjøkken med innebygd grill.

Medfølger ikke:
Taklampe i trappegang, soverom 2.etg og over spisestuebord.

Modernisert/påkostet
Rekvirent/eier opplyser ang. følgende vedlikeholdshistorikk:
-Forrige eier opplyste om fukt i bad kjeller og under trapp som ble utbedret med ny drenering på sider av hus, og nye takrenner som leder vann vekk fra bygning i 2016. Rom bygget opp forskriftsmessig med tetting av mur.
-Bad kjeller bygget opp fra bunn i 2017 av forrige eier. Utført av Rune Hansen Rørservice AS.
-Bad 2. etg. Bygget opp fra bunn i 2018 av forrige eier. Utført av Rune Hansen Rørservice AS.
-Bad 1. etg. Utbedret i 2020 med ny innbyggingscisterne, nye gulvfliser.
-Nytt tak i 2017, med nye lekter, sløyfer, glasert takstein, takrenner og snøfangere. Utført av Smart Prosjekt AS.
-Ny kledning med nye lekter, vindsperre SIGA Majocoat i 2017. Utført av Smart Prosjekt AS.
-Hagestue, Pergola og utekjøkken i 2021. Utført av Smart Prosjekt AS.
-Nytt kjøkken fra Kvik bygget i 2018.
-Ny trapp, ståltrapp med tretrinn, montert i 2018.
-Forrige eier la varmekabler i stue/kjøkken i 1. etg, på soverommene i kjeller, og i garasje med fliser, trolig i 2018. Utført av TH Elektro AS. Elkontroll utført av Hafslund uten feil i 2018.
-5 vinduer byttet i 2024 (bad 2.etg., 2 soverom 2. etg., yttergang, kjøkken). Vedlikeholdsfri aluminiumsinnramming. Utført av Snekker Edseth AS.
-2 soverom i 2. etg. totalrenovert med avretting av gulv, nye gulv, nye vegger og tak i 2024. Utført av Snekker Edseth AS.
-Nytt gulv i stue/kjøkken i 1. etg i 2026. Skjevheter avrettet med flytsparkel. Utført av ATG AS. Vegger og vinduer malt med egeninnsats.
-Ny ytterdør i kjeller i 2026. Egeninnsats.
-Loftstue pusset opp med nytt gulv og maling av vegger og vinduer i 2026. Egeninnsats.
-Malt sørvendt yttervegg (solvegg) i 2026.
-Malt vinduer, verandadører utendørs på hele huset i 2026.
-Beiset terrasse på hoveddel og hos leietaker i 2026.
-Malt vinduer inne i utleieleilighet i 2026.

Parkering
Parkering i dobbelgarasje og biloppstillingsplasser på egen gårdsplass.
Det er flislagt gulv med varmekabler i garasjen.
Elbil-lader er montert.

Beskrivelse av tomt
Eiendommen har en flott opparbeidet tomt over flere nivåer, med en gjennomført og lettstelt utforming. Utearealene er nærmest vedlikeholdsfrie og er anlagt med kunstgress i to separate, usjenerte soner som gir gode bruksmuligheter for både lek, avslapning og aktivitet. Det er hage tilknyttet underetasjen, samt skjermet hagedel og terrasse til utleiedelen.

Selve kronen på verket er en stor og flott terrasse, solrikt beliggende mot sydvest med en flott, åpen utsikt uten nærliggende bebyggelse som forstyrrer inntrykket. Terrassen har glassrekkverk som også ivaretar den flotte utsikten. Uteområdet er særdeles gjennomført med egen utestue og et godt utstyrt kjøkken med integrert grill og utslagskum.

Terrassen har sømløs adkomst både fra stuen og fra kjøkkensonen, noe som gir en naturlig flyt mellom inne- og utearealer og gjør uteplassen svært anvendelig gjennom hele sesongen.

Eiendommen har adkomst via en steinbelagt gårdsplass med pen beplantning og gjennomført belysning. Her er det flere parkeringsmuligheter samt en frittstående dobbelgarasje. Inngangspartiet har utebelysning, takoverbygg og inngang inn til hoveddelen og utleiedelen i hver sin ende.

Eiendommen er jevnlig utvendig vedlikehold og oppgradert. Det ble utført ny drenering og etablert nye takrenner i 2016. I 2017 ble taket skiftet med ny takstein, takrenner og snøfangere, samtidig som fasadene fikk ny kledning og vindsperre. Hagestue, pergola og utekjøkken ble oppført i 2021. Fem vinduer ble skiftet ut i 2024 med vedlikeholdsfrie aluminiumsbekledde vinduer. I 2026 ble ny ytterdør til kjeller montert, sørvendt yttervegg malt, utvendige vinduer og verandadører malt, samt terrasser beiset.

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

Oppvarming
Elektrisk oppvarming med enkelte panelovner, gulvvarme på badene, hele underetasjen samt 1. etasje (unntatt i bod i underetasje) samt fyring med ved.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk
Selger opplyser om et strømforbruk på ca. 30 000kr/år.

Energimerking
Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Forsikringsselskap
KLP Skadeforsikring AS-67

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.   

TILSTANDSGRADER : 
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
 
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.   
  
Boligen har fått følgende TG3:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er registrert noen skjevheter og høydeforskjeller. Stedvis knirk i utleiedel.
- Bad i utleiedel: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Bad i underetasje: Våtrommet mangler sluk i gulv og er avhengig av avløpspumpe for bruksvann.
 
Boligen har fått følgende TG2:
- Veggkonstruksjon: Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Dette gjelder ved inngangspartiet.
- Takkonstruksjon/loft: Noe fuktmerker ved pipe som antas å være eldre forhold da det ikke registrerers høye verdier i dag.
- Vinduer: TG 2 er valgt på vinduer fra 1994 på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått.
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Overflater: Flere eldre overflater som er moden for oppgradering i utleiedel. Tilstandsgrad 2 er gitt med bakgrunn i bygningsdelens generelle tilstand, alder og bruksslitasje.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Rom under terreng: Innvendig utforede vegger i rom under terreng regnes som en risikokonstruksjon i henhold til NS 3600 og forskrift til avhendingslova.
- Bad i 2. etasje: Det er ikke fremvist dokumentasjon på oppbygging av badet og tetsjiktet.
- Bad utleiedel: Badet er av eldre dato, og betydelig del av forventet levetid på membran er brukt opp.
- Bad underetasje: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Kjøkken: Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
- Kjøkken utleiedel: Kjøkken fremstår med noe slitasje, men vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand. Ventilator av eldre dato.
- Toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige og utvendige vannledninger.
- Avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige og utvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon: Ventilasjonsanlegget er fra byggeår, og det er ikke opplyst om utført service.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Varmtvannstank 1: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
  
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad: 
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål. 

Sammendrag selgers egenerklæring
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
2020. Toalettrom i 1. etg. utbedret i 2020 med ny innbyggingscisterne og nye fliser.
2018. Tidligere eier bygget nytt bad fra bunnen av i 2. etg. i 2018 etter gjeldende forskrifter.

- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ved innflytting ble det observert noe kondensfukt fra en lufteventil i taket på loftstuen i 2-3 dager under streng kulde ute (ca. -20 C) da rommet ble varmet opp. Snekker har vurdert forholdet og konkludert med at dette skyldtes kondens som følge av eldre løsning uten luft- og damptett utførelse rundt ventilasjonsrør og downlights. Det har ikke vært observert fukt siden vinteren 2024 da rommet har da vært normaltemperert og i bruk.
2024. Byttet vinduer i deler av boligen i 2024. Vedlikeholdsfrie aluminiumsinnrammede vinduer fra Løken Trevare. Byttet på bad og 2 soverom i 2 etg. samt yttergang og kjøkken i 1 etg.
2026. Vinduer som ikke er byttet og verandadører er malt utvendig på hele huset i 2026. Noen vinduer i hoveddel og alle vinduer i utleieleieleilighet er malt innvendig i 2026. Sørvendt yttervegg (solvegg) er malt i 2026. Terrasse på hoveddel og utleieleilighet er beiset i 2026. Ytterdør i kjelleretasje er byttet i 2026.
2017. Tidligere eier la nytt tak i 2017, med nye lekter, sløyfer, glasert takstein, takrenner og snøfangere. Tidligere eier la ny kledning med nye lekter, vindsperre SIGA Majocoat i 2017.
2021. Tidligere eier bygget hagestue, pergola og utekjøkken i 2021.

- Er det utført arbeid med drenering?
2016. Tidligere eier opplyste om fukt i bad kjeller og under trapp som ble utbedret med ny drenering på sider av hus, og nye takrenner som leder vann vekk fra bygning i 2016. Rom bygget opp forskriftsmessig med tetting av mur.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
2018. Tidligere eier la varmekabler i stue/kjøkken i 1. etg., på soverommene i kjelleretasje, samt i garasje med fliser i 2018. Montert downlights og stikk. Har dokumentasjon på deler av jobben, ikke alt.
2018. Tidligere eier opplyser at det elektriske anlegget ble delvis rehabilitert i 2018 i forbindelse med omfattende renovering av boligen.

- Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Skjevhet i karnapp på kjøkken som ble utbedret av tidligere eier med drager og stolper for å hindre økning i skjevhet. Skjevhet i gulv på kjøkken pga. dette ble utbedret i forbindelse med legging av nytt gulv i stue/kjøkken i 2026. Kjøkkengulv ble flytavrettet før legging av nytt gulv. Avretting og legging av nytt gulv utført av ATG AS.

- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Observert mus ved noen anledninger vinteren 2024 i servantskap på kjøkken. Befaring og gnagersikring av boligen utført av Anticimex AS i 2024. Det ble gjort ny kontroll i 2025 etter ny observasjon av mus, hvor gnagersikring ble kontrollert og ytterligere utbedret. Det er ikke observert mus i boligen etter dette, og problemet virker å være løst. Har hatt musefeller stående i servantskap fram til nå for å sjekke dette. Feilen var manglende gnagersikring oppunder kledning/hjørnekasser som ble utbedret forskriftsmessig. Rapport fra Anticimex kan framlegges.

- Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Tidligere eier opplyser i egenerklæring at terrasse er bygget ut til tomtegrense uten at dette er søkt om. Pergola er bygget slik at den framstår som en frittstående bod. Tidligere eier opplyser i egenerklæring at det foreligger midlertidig brukstillatelse fra 1995.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Vedr. radon, er bygget er utført med radonduk i kjeller. Bygget for øvrig (hybeldel) er trolig ikke utført med radonsperre. Dette er informasjon fra tidligere tilstandsrapport.

Info eiendomsskatt
Det er eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og øvrige eiendommer i kommunen. Beløpet faktureres av kommunen sammen med kommunale avgifter.
Eiendomsskatten i 2026 er kr. 0,-i følge oversendt info fra kommunen.

Formuesverdi primær
kr 2 875 900

Formuesverdi primær år
2026

Info formuesverdi
Formuesverdien har ikke latt seg innhente.
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Andre utgifter
Ny eier må belage seg på bl.a. følgende faste løpende kostnader: Strøm, forsikring, kommunale avgifter og ellers løpende abonnement som TV/Internett.
 
Forbruk og utgifter vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på internett etc.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår gjerne med å etablere kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse som vi benytter. Vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe, og kan derfor ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne en bank som kan tilby deg gode lånevilkår.

Forsikringsselskap
KLP Skadeforsikring AS-67

Kommunale avgifter
kr 36 458

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid som ikke er byggemeldt eller godkjent.
Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen datert 01.12.1995.

I mottatte originaltegninger fra kommunen er kjeller definert som vaskerom, kjellerrom og ikke utgravd. I dag er rommene innredet som bad/vaskerom, soverom og walk in. Slike endringer er søknadspliktig. Det er ikke søkt bruksendring, og det er således et avvik mellom originale godkjente tegninger og dagens faktiske bruk. Det presiseres at rommene ikke er godkjent for varig opphold. Selger har ikke søkt om slike godkjennelser og bærer ingen risiko/ansvar for at slike godkjennelser gis. Det gjøres oppmerksom på at det til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk og at det settes i stand ihht godkjenninger dersom kommunen krever dette.

Det gjøres også oppmerksom på at terrassen er bygd ut til tomtegrense uten at dette er søkt om. Pergola er bygget slik at den fremstår som en frittstående bod.
Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til overnevnte. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.
Det er godkjent 2-roms utleiedel i 1. etasje med egen inngang.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig og privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. For private fellesledninger er det normalt solidarisk vedlikeholdsplikt.  

Reguleringsplan
Eiendommen ligger i et område regulert til bolig - frittliggende småhusbebyggelse ved reguleringsplanen. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse, nåværende, ved kommuneplanen.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Dok-analyse av eiendommen viser følgende:
- Område der det stort sett aldri finnes marin leire.
- Område som er moderat til lav aktomshet for radon.

Offentligrettslige pålegg
Det foreligger feie- og tilsynsrapport fra Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS med brannforebygger på besøk datert 22.02.2023. Feiing ikke utført da det ikke var montert tilfredsstillende atkomst til hele fyringsanlegget.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/58/329:
20.01.1995 - Dokumentnr: 907 - Forkjøpsrett på vilkår
Rettighetshaver Skedsmo kommune
Dette gjelder lekeplassen.

20.01.1995 - Dokumentnr: 907 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om generende virksomhet
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Med flere bestemmelser

17.10.1994 - Dokumentnr: 15289 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3205 Gnr:58 Bnr:22

01.01.2020 - Dokumentnr: 113745 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0231 Gnr:58 Bnr:329

01.01.2024 - Dokumentnr: 151917 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3030 Gnr:58 Bnr:329

08.06.2026 - Dokumentnr: 631963 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Aure & Valskaar AS
Org.nr: 980 132 455
Elektronisk innsendt

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/58/329:
20.01.1995 - Dokumentnr: 907 - Forkjøpsrett på vilkår
Rettighetshaver Skedsmo kommune
Dette gjelder lekeplassen.

20.01.1995 - Dokumentnr: 907 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om generende virksomhet
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Med flere bestemmelser

17.10.1994 - Dokumentnr: 15289 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3205 Gnr:58 Bnr:22

01.01.2020 - Dokumentnr: 113745 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0231 Gnr:58 Bnr:329

01.01.2024 - Dokumentnr: 151917 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3030 Gnr:58 Bnr:329

08.06.2026 - Dokumentnr: 631963 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Aure & Valskaar AS
Org.nr: 980 132 455
Elektronisk innsendt

Omkostninger kjøper info
12 000 000,00 (Prisantydning)
 
Omkostninger
 
17 900,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
300 000,00 (Dokumentavgift)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)
--------------------------------------------------------
301 090,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
318 990,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
12 301 090,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
12 318 990,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Selger har godkjent salgsoppgaven. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,80% av salgssum.
 
I tillegg kommer følgende faste vederlag: Kredittkostnad kr 4 500,00, Markedspakke (finn.no, hjem.no, digital markedsføring, rb.no, standard foto, prospekter) kr 25 800,00, Oppgjørshonorar kr 6 900,00, Spørring i grunnboken kr 890,00, Tilretteleggingsgebyr kr 16 000,00, Visninger/overtakelse (kr. 3.000,- pr. stk kr 2 950,00.
 
I tillegg kommer følgende utlegg og andre utgifter: Utlegg fotograf tilvalg utover standard pakke kr 8 000,00, Utlegg kommunale opplysninger kr 6 050,00, Utlegg tinglysingsgebyr sikringsobligasjon/urådighet kr 545,00, Tilstandsrapport kr 30 000,00.

Dersom oppdraget utløper uten at handel er kommet i stand, og oppdraget ikke blir fornyet har Megler ikke krav på vederlag, foruten tilretteleggingsgebyr, vederlag for avholdte visninger, og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert eller fastpris vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.

Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.