Byggemåte
Boligen er en halvpart av en tomannsbolig oppført i 1955, fordelt over tre plan som inkluderer kjeller og to etasjer. Bygningen har en relativt grei standard, med ytterkledning malt i 2020 og delvis drenert grunnmur i 2018. Kjelleretg er søkt godkjent og det foreligger ferdigattest. Det er dermed tillatt i leie ut kjelleretg.
Fundamenteringen består av en støpt plate på mark.
Grunnmuren er en tradisjonelt bygget mur fra byggeåret.
Deler av kjellerveggene ble drenert i 2018 i forbindelse med ombygging av kjelleretasjen.
Veggkonstruksjonen består av tradisjonelle trevegger fra byggeåret, kledd utvendig med stående lektepanel. Ytterveggen er en lukket konstruksjon, og oppbyggingen er derfor ikke kontrollert.
Takkonstruksjonen er utført i tre som et saltak med langsgående bukker, og det er montert en luke til loftet. Yttertaket er tekket med betongstein over et underlag av panel, papp, sløyfer og lekter. Taket ble lagt om etter byggeåret, men nøyaktig alder er ukjent.
Takrenner er av plastbelagt stål, og pipen over tak er helbeslått. Det er også montert luftehatt og stigetrinn for feier.
Etasjeskillene består av betonggulv i kjelleren og trebjelkelag mellom de øvrige etasjene. Disse er lukkede konstruksjoner og er ikke kontrollert.
Vinduene i første etasje er fra 1990-tallet med malte rammer og karmer, samt tolags isolerglass. I kjelleren og andre etasje er det vinduer av nyere dato med PVC-rammer og karmer, samt tolags isolerglass. Boligen har to ytterdører med malt dørblad og karm, i tillegg til en dobbeltfløyet balkongdør.
Eiendommen har en veranda i første etasje, bygget med impregnert bjelkelag og gulv, samt et malt rekkverk. En trapp i tre leder opp til verandaen og inngangspartiet.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Elde og vær slitasje på deler av vindskier.
Mosegrodd tak over inngangs partiet..
- Veggkonstruksjon
Avvik: • Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
• Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Kledningen er visuelt inspisert, og det er utført stikkprøver. Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningen, noe som er normalt med tanke på alder. Det må påregnes utskiftninger på sikt.
Type og mengde isolasjon er ikke kjent, men det vurderes som sannsynlig at dette er utført etter byggeårets normer og krav. Dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere enn de som gjaldt da bygningen ble oppført.
- Takkonstruksjon/Loft
Avvik: • Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
• Undertaket er misfarget.
Det ble registrert at isolasjonen er trykket for langt ut mot taktroen, noe som gir dårlig luftgjennomgang. Undertaket er misfarget.
- Vinduer
Avvik: • Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på vinduer.
P.g.a spesielle lysforhold kan det være vanskelig å se punkterte vinduer. På vinduer med alder over 20 år kan man ikke utelukke punkterte vinduer
- Dører
Avvik: • Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
• Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Balkongdøren har behov for justeringer.
Ytterdøren til 1. etasje har utvendige svelleskader.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Avvik: • Oppbyggingen av terrasse/balkong øker faren for skjulte skader i konstruksjonene.
Det er oppført en enkel konstruksjon direkte på verandagulvet, noe som gir begrenset beskyttelse mot vær og vind. Dette kan medføre økt risiko for fukt- og værrelaterte skader i konstruksjonen.
- Overflater
Avvik: • Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Radon
Avvik: • Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det var ikke krav til radonsperre eller lignende tiltak på oppføringstidspunktet. Det er heller ikke krav til radonmåling dersom boligen benyttes som egen bolig. Krav om radonmåling gjelder dersom boligen skal leies ut.
- Innvendige dører
Avvik: • Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Våtrom > kjeller > Bad/vaskerom > Overflater Gulv
Avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Våtrom > kjeller > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Avvik: • Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
• Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
Rør kommer rett opp av gulvet uten synlig mansjett, noe som er en kjent utfordring når det gjelder å oppnå tilstrekkelig tetthet.
Det er indikasjoner på at det er benyttet en type smøremembran, men det ble ikke påvist synlig mansjett under klemringen.
Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen eller på hvilke produkter som er benyttet.
- Våtrom > kjeller > Bad/vaskerom > Ventilasjon
Avvik: • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Rommet har ingen tilluftsløsning, bortsett fra å holde døren åpen.
- Våtrom > Etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Avvik: • Det er avvik:
Himlingen har kvist utslag som er synlige gjennom overflatebehandlingen, indikasjon på for lite lufting av rommet.
- Våtrom > Etasje > Bad > Overflater Gulv
Avvik: • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Våtrom > Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Avvik: • Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
Det er indikasjoner på at det er benyttet en type smøremembran, men det ble ikke påvist synlig mansjett under klemringen.
Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen eller på hvilke produkter som er benyttet.
- Våtrom > Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Avvik: • Det er påvist skader på innredning.
Baderoms innredningen har svelle skader.
- Våtrom > Etasje > Bad > Ventilasjon
Avvik: • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Spalten under døren er for liten til å gi tilstrekkelig tilluftsventilering.
- Kjøkken > kjeller > Kjøkken > Overflater og innredning
Avvik: • Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
• Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.
• Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder.
Det ble registrert avvik i monteringen av innredningen, samt enkelte skader på overflater. Gulvet på kjøkkenet har svelleskader. Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet
- Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Avvik: • Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger
Avvik: • Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
Deler av anlegget er av eldre dato.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Avvik: • Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Stakeluke er vanskelig tilgjengelig uten å åpne opp kassen.
Deler av anlegget er av eldre dato.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Avvik: • Det er avvik:
Det ble registrert redusert ventilasjon i boligen.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Avvik: • Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Avvik: Ja Det ble utført et tilsyn som ble lukket i 2023.
Det ble allikevel registrert løse kabler og skjøting av ledninger med sukkerbit på v.v.bereder.
Utvidet kontroll anbefales.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
TG3 - Store eller alvorlige avvik:
- Nedløp og beslag
Avvik: • Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Utvendige beslag har utettheter.
Tak nedløp går ned i overvanns ledningen, i Fredrikstad Kommune er det pålegg tak overvann til terreng.
Det er ikke montert snøfangere på yttertaket, det er eiers ansvar å sørge for at ikke snø fra yttertaket faller ned å lager skader. det anbefales å montere snøfangere.
Det ble registrert fukt i treverk rundt pipe.
- Etasjeskille/gulv mot grunn
Avvik: • Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er målt ca. 18 mm høydeforskjell gjennom hele rommet i stue i kjeller.
I stue i 1. etasje er det målt ca. 25 mm høydeforskjell innenfor 2 meter og ca. 32 mm gjennom hele rommet.
I trapperom i 2. etasje er det målt ca. 25 mm høydeforskjell gjennom hele rommet.
I hovedsoverom i 2. etasje er det målt ca. 17 mm høydeforskjell gjennom hele rommet.
Det ble registrert en del knirk i konstruksjonen.
- Pipe og ildsted
Avvik: • Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
• Pipevanger er ikke synlige.
Teglsteins pipe skal ha alle fire sider synlige for inspeksjon, men dette er ikke tilfelle her.
Det er fare for skjulte sprekker i pipe stokken som ikke kan avdekkes ved visuell kontroll.
- Innvendige trapper
Avvik: • Det er ikke montert rekkverk.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Det mangler rekkverk på en side i trapp samt hånd rekke på vegg. Intern trapp i boenhet skal ha fri bredde på minimum 80 cm, her ble det målt 70 cm. trapp har ikke lovlig bredde i trappe løp.
- Utstyr for varsling og slukking av brann
Avvik: 2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Ja
4. Er det skader på røykvarslere?
Nei Røykvarsler og slukke utstyr må sjekkes minst en gang i året. Slukke utstyret har gått ut på dato.
