Byggemåte
Utdrag fra tilstandsrapporten fra takstmann:
Bygget er oppført i 2007, i hht gjeldende regelverk. Dette er referansenivået for bygningen. Normal standard.
MRK: En rekke egenskaper som f. eks varmeisolasjon og ventilasjon m.m., er dårligere for bygninger fra 2007, enn bygninger oppført etter dagens krav.
Leiligheten bærer preg av normalt vedlikehold og vurderes å være i normal stand alder tatt i betraktning uten vesentlige behov for ekstraordinært vedlikehold/utbedringer utover det som er beskrevet i rapporten.
Bygningen har normalt slitasje alder tatt i betraktning. Husets alder tilsier at det ved ombygging/modernisering kan fremkomme feil og mangler. En må være klar over at bygget opprinnelig er fra 2007 og at bygningsdeler som ikke er skiftet kan være på slutten av sin levetid. Normalt har bygningsdeler en levetid på mellom 15 og 50 år, alt etter vedlikehold.
For videre omtale se respektive punkter i rapporten.
Det er opplyst fra eier om lekkasje i vinduer i stue. Skaden utbedret. Nytt gulv lagt i stue med kjøkkendel. Sikringsskapet er oppgradert.
Generell vurdering når det gjelder bad/vaskerom:
Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Et baderom uten membran på gulv og del av vegg kan blant annet ikke brukes til dusjing direkte på gulv, men må ha dusjkabinett som fører dusjvannet direkte til sluket. Dette er forhold som en kjøper må få vite. Det vurderes ikke uvanlig at et eldre bad på dette grunnlagt kan få en høy tilstandsgrad, selv om det ikke er observert fukt eller svikt i bygningsdelene. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom for å kunne bruke rommet annerledes enn det er bygget for.
Tilstandsgrad på fellesdeler:
Det blir ikke angitt tilstandsgrad på felles bygningsdeler i sameier, boliglag eller borettslag.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3, 10 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Ventilasjon
Beskrivelse:
Det er ikke laget ventilering fra vaskerom.
Flat terskel for tilluft til vaskerom. Liten spalteåpning under dørbladet.
Vurdering av avvik:
Rommet har ingen ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak:
Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst.
Det bør etableres tilfredsstillende ventilasjon og tilluft til vaskerommet, for eksempel ved å montere ventil eller øke spalteåpningen under dørbladet.
Manglende ventilasjon gir økt risiko for fuktskader, dårlig luftkvalitet og muggdannelse.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Dører
Beskrivelse:
Ytterdør med glassfelt i aluminiuimskarmer til leiligheten.
Vurdering av avvik:
Noe løst emalje/maling på ytterdør.
Konsekvens/tiltak:
Det bør utbedres løst emalje/maling på ytterdøren for å hindre videre forringelse av materialet og redusere risikoen for fuktskader eller redusert levetid på døren.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Beskrivelse:
Betongdekke mot grunn.
Det opplyses at etasjeskillere ble målt med krysslaser for å finne eventuelt avvik og retning på overflate. På visuelt grunnlag er vegger og etasjeskillere i tilfredsstillende stand. Noe knirk og skjevheter i gulvene enkelte steder.
Vurdering av avvik:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Konsekvens/tiltak:
Det anbefales å holde forholdet under oppsikt, spesielt dersom det skal legges nytt gulvbelegg, da skjevheter kan føre til oppsprekking i skjøter og knirk. Skjevheter kan også påvirke brukervennligheten og komforten i rommet. Det anbefales å holde forholdet under oppsikt, spesielt dersom det skal legges nytt gulvbelegg, da skjevheter kan føre til oppsprekking i skjøter og knirk. Skjevheter kan også påvirke brukervennligheten og komforten i rommet.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Beskrivelse:
Avløpsrør av plast.
Avløpsanlegget fungerte tilfredsstillende ved en enkel test av dette på stedet. Ved visuell kontroll ble det ikke påvist lekkasje eller brekkasje. Videre kontroll av anlegget krever avansert teknologi.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
Konsekvens/tiltak:
Det må gjøres nærmere undersøkelser.
Det bør etableres tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget for å sikre enkel tilgang ved eventuell blokkering eller vedlikehold. Manglende stakemulighet kan føre til økt risiko for tette rør og vanskeliggjøre utbedring ved problemer.
Kjøkken > 1. etasje > Stue med kjøkkendel > Overflater og innredning
Beskrivelse:
Kjøkkeninnredninger med slette fronter med demper. Skrog av finer. Nedfelt stål vaskebeslag. Laminat benkeplater. Induksjonsplatetopp. Innbygd stekeovn. Disk mot stuedel. Montert komfyrvakt og vannsensor.
Det ble med fuktindikator ikke registrert unormale,fuktverdier i skap under vask eller i benkeplater.
Vurdering av avvik:
Det er ikke lagt fuger mellom benkeplater og vegg.
Konsekvens/tiltak:
Det bør etableres fuger mellom benkeplater og vegg for å hindre at vann trenger inn bak benkeplaten og forårsaker fuktskader på omkringliggende konstruksjoner. Manglende fuging øker risikoen for fuktskader og påfølgende kostnader til utbedring.
Kjøkken > 1. etasje > Stue med kjøkkendel > Avtrekk
Beskrivelse:
Thermex ventilator med normal trekk ved bruk av røykampul.
Vurdering av avvik:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Konsekvens/tiltak:
Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
Det er vanskelig å etablere andre løsninger.
Det bør etableres mekanisk eller forsert avtrekk fra kokesonen for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og redusere risiko for fukt, lukt og dårlig inneklima. Manglende avtrekk kan føre til opphopning av matos og fukt, noe som kan gi skader på overflater og redusert bokomfort.
Våtrom > 1. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Beskrivelse:
Plastsluk med klemring. Noe synlig membransøl på sluk Det er ikke fremlagt godkjent dokumentasjon på lagt membran på badet.
Det var noe drypp fra dusjhode, synlig vann på fliser i dusjsone. Dette er utbedret av rørlegger opplyser eier.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Det foreligger ikke dokumentasjon på hvilken type membran som er benyttet på gulvet. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen og kvaliteten på tettesjiktet.
Konsekvens/tiltak:
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membranarbeid. Manglende dokumentasjon gir usikkerhet om utførelsen og kvaliteten på tettesjiktet, noe som øker risikoen for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen.
Membranløsningen bør følges opp jevnlig, og det må påregnes utskifting på sikt for å redusere risikoen for lekkasjer og fuktskader. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, øker sannsynligheten for svikt i tettesjiktet.
Våtrom > 1. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Beskrivelse:
Badet inneholder dusjnisje med glassbyggestein, vegghengt toalett og helstøotbservant.
Baderomsmøbler med slette fronter. Speil og lys over servant.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak:
Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
Det bør etableres en løsning som gjør det mulig å oppdage eventuell lekkasjer fra den innebygde sisternen, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i konstruksjonen. Manglende synliggjøring av lekkasjer kan føre til omfattende følgeskader før problemet oppdages.
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Overflater vegger og himling
Beskrivelse:
Innvendige tak med malte flater,
Innvendige vegger med malte flater.
Vurdering av avvik:
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er påført våtromsmaling på vegger.
Konsekvens/tiltak:
Det bør innhentes dokumentasjon på hvilket malingsprodukt som er benyttet på veggene.
Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om overflatene har tilstrekkelig beskyttelse mot fukt, noe som kan øke risikoen for fuktskader i konstruksjonen.
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Overflater Gulv
Beskrivelse:
Det er ikke godkjent fall fra terskel til topp slukrist.
Det er fall på gulvet ellers mot sluk.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Konsekvens/tiltak:
Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Beskrivelse:
Plastsluk. Noe synlig membransøl i sluk.
Det er synlig vannsøl etter rørleggerarbeider på gulv.
Det er ikke fremlagt godkjent dokumentasjon på lagt membran på vaskerom,
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Det foreligger ikke dokumentasjon på hvilken type membran som er benyttet på gulvet. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen og kvaliteten på tettesjiktet.
Konsekvens/tiltak:
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
Membranløsningen bør følges opp jevnlig, og det må påregnes utskifting på sikt for å redusere risikoen for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, øker sannsynligheten for svikt i tettesjiktet.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Beskrivelse:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Konsekvens/tiltak:
TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Eiendommen ligger i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
