Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 19 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking: Det er påvist mose på deler av taket. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Bjelkene på loftet har ifølge OPAK mangelfull innfesting mot taksperrene.
- Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: På deler av fasaden, spesielt ved terrasseplattingen er bordkledningen avsluttet for nært terrasseplattingen. Ifølge SINTEF Byggforsk anbefales at trekledning avsluttes med en avstand på 10–30 cm over terreng eller fast dekke (ref. Byggforskserien). For liten avstand gjør at kledningen blir utsatt for vannsprut, redusert uttørking og vanskelig vedlikehold.
- Utvendig > Vinduer-Byggeår: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket og vinduene har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Utvendig > Ytterdør: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dette synliggjøres i form av lysinnslipp mellom karm/terskel og dørblad. Gjelder ytterdøren. Denne henger noe og subber noe på terskelen.
- Utvendig > Terrasser og plattinger på terren: Det er registrert noe skjevheter i terrasseplattingen. Årsaken til skjevhetene er ikke kjent.
- Innvendig > Overflater - gulv: Det er påvist knirk i større deler av gulvet. Gjelder gulvet i 1.etasje. Jeg vet ikke eksakt årsaken til denne knirken, ujevnheter/mangelfullt underlag, kan være årsaken.
- Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Sotluken lot seg ikke åpne ved befaringen. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
- Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist at 3 dører tar i karmen ved åpning og lukking. Gjelder soverommet mot syd-vest og badet i 2.etasje, samt toalettrommet i 1.etasje
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger- Nyere: Fordelingsskap uten merking av kurser. Kurser skal merkes med lengde og hvor de leder vann.
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger - Byggeår: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Avtrekksanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank: Alderen på varmtvannsberederen er ukjent. Berederen var også registrert med ukjent alder for ca. 10 år siden. Det kan derfor ikke utelukkes at berederen er eldre enn 20 år. Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Tomteforhold > Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre skjevheter i muren langs veien i østlig retning. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Avløpsledninger av PVC plastrør er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Toalettrom > 1.etasje > Toalettrom med vaskemaskin > Sanitærutstyr: Det er registrert krakelering i glasuren på servanten.
Det er vaskemaskin i rommet uten sluk eller annen lekkasjesikring. Ved lekkasje fra vaskemaskinen kan vann spre seg til andre rom og bygningsdeler og føre til fuktskader. Det anbefales å etablere automatisk lekkasjestopper som stenger vanntilførselen dersom det oppstår en lekkasje. Alternativt må vaskemaskinen flyttes til rom som er mer egnet for slike situasjoner, som badet.
- Våtrom > 2.etasje > Bad/wc > Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom > 2.etasje > Bad/wc > Vanntett sjikt, membran og sluk: Området under badekaret var ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det kunne derfor ikke fastslås om det er sluk under badekaret eller hvordan avløpsløsningen er utført.
- Våtrom > 2.etasje > Bad/wc > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Utvendig
Taktekkingen er av betongtakstein.
Som følge av ikke klargjort stige til befaringen har det ikke vært mulig å kontrollere taktekking, skjøter, beslag og gjennomføringer. Eventuelle skader, slitasje, forskyvninger eller utettheter kan derfor ikke utelukkes. Det anbefales kontroll.
Takrenner, beslag og nedløp i stål og plastbeslagt stål.
Generelt: Det anbefales kontroll ved nedbør for å avdekke funksjonssvikt. Eventuell funksjonssvikt bør utbedres snarest mulig da det utsetter konstruksjonen for ekstra belastning og forkorter levetiden på trekledning/ mur.
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Konstruksjonen vurderes som en varmloftkonstruksjon basert på at dampsperren er plassert mot sperrer/limtredragere.
På loftet er det montert bjelker mellom taksperrene som danner gulv-/lagringsareal. Det ble ikke registrert synlige skader eller
deformasjoner ved befaringen. Det ble opplyst av OPAK, som var til stede på befaringen, at innfestingen av bjelkene mot sperrene er mangelfull. Forholdet er opplyst å skulle utbedres i regi av borettslaget.
Bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning. Det er registrert lufting av kledingen på fasaden ved underetasje/hage. Ved tilfeldig kontroll, ble det avdekket lufting mellom kledningsbordene og konstruksjonen. Bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning.
Det er utført stikkprøver på panelen. Stikkprøvene utføres ved at jeg stikker kniven i utvalgte områder av kledningen rundt boligen. Det
ble utført ca 15 stikkprøver og det det ble ikke avdekket råteskadde bord. Det opplyses om at stikkprøver er nettop det, og det kan være
panelbord på denne boligen som har større skader.
Skifte av kledning er borettslagets ansvar, ifølge vedtektene, men kan medføre økning i fellesgjeld/kostnader for andelseiere.
Vinduene er malte og med 2-lags glass.
Nyere vinduer er datert 2007 og 2015. Det er også vinduer som trolig er nyere, men som jeg ikke finner datering i glassene på.
Det er malte vinduer med 2-lags glass.
Ytterdøren er i treverk og har 2-lags glass.
Terrassedøren er i treverk med 2-lags glass.
Terrasseplatting i trevirke med adkomst fra stue/kjøkken i 1.etasje.
Ukjent fundamentering.
Innvendig
Gulvene er belagt med parkett, laminat og flis.
Gulvet i 1.etasje er lagt i 2025 og 2021 i 2.etasje.
Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Himlingene har malte glatte flater, trepanel og himlingsplater.
Overflater er oppgradert og vedlikeholdt i årenes løp.
Etasjeskiller er av trebjelkelag og støpt plate på mark.
Det er ikke utført radonmålinger som takstmann kjenner til eller er blitt opplyst om. Radonduker eller andre tilsvarende sikringstiltak var heller ikke praksis på oppføringstidspunktet.
Det er elementpipe og vedovn i stuen i 1.etasje.
Boligen har malt tretrapp med rekkverk i trevirke.
Innvendig har boligen malte profilerte dører
Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger er utført i plast med rør-i-rør, og er besiktiget i rørskapet på badet i 2.etasje. Stoppekraner på kaldt og varmtvann.
Innvendige vannledninger er av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter. Rør-i-rør er ikke besiktiget i rørskap. Det er registrert 3 stoppekraner. 2 med hendel og ett hjul/ratt.
Forbehold / begrensning ved undersøkelsen:
Stoppekranen med ratt, som antas å være hovedstoppekran, ble ikke funksjonstestet. Stoppekranen er av eldre dato, og det ble vurdert at betjening kunne medføre risiko for lekkasje eller skade på kranen.
Det er avløpsrør av plast. Vurderingen er basert på alder og avrenning ved samtidig tapping av kraner.
Villavent avtrekksmotor med regulering fra ventilatoren på kjøkkenet for avtrekk fra kjøkkenet og toalettrommet. Tilluft via ventiler i vinduer.
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter og er plassert i egen nisje under trappen. Det er eget sluk i nisjen. Alderen på
varmtvannsberederen er ukjent.
Vippesikringer i sikringsskap plassert i entré/gang. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
