Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG3 (4 stk):
- Terrengforhold - Terrenget rundt boligen har fall som gjør at bygningen er utsatt for tilsig av overflatevann mot grunnmur og konstruksjon. Bortledning av takvann vurderes samtidig som mangelfull. Manglende kontroll med overflate- og takvann øker risikoen for fuktbelastning mot grunnmur og underliggende konstruksjoner, med fare for fuktinntrengning og følgeskader over tid. Det anbefales tiltak for å sikre kontrollert bortledning av både overflatevann og takvann bort fra bygningen.
- Renner og nedløp - Det er takrenner og nedløp i plast. Det er registrert lekkasje fra takrenner. Forholdet kan medføre ukontrollert vannavrenning og økt fuktbelastning på fasade, grunnmur og omkringliggende konstruksjoner, med risiko for fuktrelaterte skader over tid. Takrennene bør kontrolleres og utbedres slik at takvann ledes kontrollert bort fra bygningen.
- Våtrom - Bad - 1. Etasje - Det er registrert eldre støpejernssluk hvor membran/tettesjikt er ført ned i sluket. Våtrommet har eldre tettesjikt, vindu plassert i våtsone ved dusjkabinett samt flere skruehull i våtsone. Forholdene gir økt risiko for svikt i tettesjiktet og fuktinntrengning i omkringliggende konstruksjoner. På grunn
av alder og registrerte forhold må oppgradering/rehabilitering av våtrommet påregnes. På bakgrunn av våtrommets ukjente alder og utførelse, manglende dokumentasjon samt de registrerte avvikene vurderes badet å ha behov for omfattende oppgradering/renovering. TG3 settes. Det anbefales full oppgradering av våtrommet, der tettesjikt, sluk og overflater etableres på nytt etter gjeldende krav til våtrom. Ved oppgradering bør underliggende konstruksjon kontrolleres for fukt- og følgeskader, og eventuelle skader utbedres.
- Våtrom - Bad - U. Etasje - Det er registrert forhøyede fuktverdier ved kontroll gjennom inspeksjonsluke. Våtrommet har eldre plastsluk og utett tettesjikt, og rommet er ikke bygget i henhold til krav til våtrom. Forholdene medfører økt risiko for fuktinntrengning og skader i omkringliggende konstruksjoner. På bakgrunn av registrerte forhold må rehabilitering av våtrommet påregnes. På bakgrunn av våtrommets ukjente alder og utførelse, manglende dokumentasjon samt de registrerte avvikene vurderes badet å ha behov for omfattende oppgradering/renovering. TG3 settes. Det anbefales full oppgradering av våtrommet, der tettesjikt, sluk og overflater etableres på nytt etter gjeldende krav til våtrom. Ved oppgradering bør underliggende konstruksjon kontrolleres for fukt- og følgeskader, og eventuelle skader utbedres.
Boligen har fått følgende TG2 (15 stk):
- Fuktsikring og drenering - Fuktsikring av grunnmur har nådd en alder som gir økt risiko for skader eller følgeskader.
- Grunnmur og fundament - Det er påvist skader i grunnmuren ved vindu i underetasjen. Slike skader gir økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen.
- Krypkjeller - Boligen har krypkjeller med mulighet for både innvendig og utvendig inspeksjon. Bygningsdelen gis likevel tilstandsgrad 2 på grunn av byggemåte og alder, der krypkjelleren har konstruksjons- og lufteforhold som avviker fra dagens standard.
- Vinduer og dører - Vinduer og terrassedør er eldre enn 35 år og har nådd en alder som gir usikkerhet om gjenværende levetid og fremtidig funksjon. Det er registrert innvendig sprekk i terrassedør.
- Yttervegg og fasade - Det er registrert liten lufting av kledningen, samt musetetting med flere synlige åpninger i nedkant. Manglende utlufting kan over tid gi redusert uttørking og økt risiko for fuktopphopning bak kledningen, mens åpningene i musetettingen gir fare for inntrengning av skadedyr i konstruksjonen.
- Skorstein over tak - Skorsteinen er kun observert fra bakkenivå, da det ikke ble vurdert som sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Vurderingen er derfor begrenset, og skader som først kan avdekkes ved nærmere besiktigelse på taket kan ikke utelukkes. Det ble registrert avskalling og skader på synlige deler av skorsteinen. Slike skader kan over tid gi økt fuktinntrengning og videre nedbrytning av skorsteinen dersom de ikke utbedres.
- Takkonstruksjon og loft - Taktekkingen er kun besiktiget fra bakken, noe som begrenser vurderingen; det kan derfor foreligge skader som først lar seg avdekke ved inspeksjon på selve taket. Det er ikke registrert dobbel tetting rundt gjennomføringen for lufting av avløp på loftet. Mangelfull sikring av gjennomføringen kan medføre økt risiko for lekkasje og fuktinntrengning til underliggende konstruksjoner dersom den ytre tettingen svikter.
- Taktekking - Taktekkingen er vurdert fra bakkenivå, og det har ikke vært mulig å inspisere takflaten på nært hold eller kontrollere detaljer som skjøter, innfestinger, beslag og gjennomføringer. Vurderingen er derfor beheftet med usikkerhet, og lokale eller skjulte skader kan ikke utelukkes. Det er registrert begroing/slitasje på tekkingen, og alderskriteriet for usikker fremtidig funksjon er passert. Erfaringsmessig må det påregnes økt risiko for lekkasjer og redusert funksjon på tekking av denne alder, og utskifting eller mer omfattende utbedring må forventes innenfor kortere tidshorisont. For en sikrere tilstandsvurdering anbefales kontroll fra tak eller via lift/stillas.
- Etasjeskille og gulv mot grunn -Det er foretatt skjevhetsmålinger i to rom per etasje, som angir høydeforskjell mellom høyeste og laveste punkt i rommet. Målingene viser 26 mm i stue i 1. etasje, 6 mm på soverom 1, samt 10 mm i entre/gang og 12 mm i stue i underetasjen. Skjevheten i stuen kan ha sammenheng med underdimensjonert bjelkelag/manglende understøtting.
- Kjøkken - Overflater og innredning - Det er registrert løs overflate/papir i underkant av benkeplaten ved oppvaskmaskin og vask, med begynnende svelling. Forholdet gir redusert fuktmotstand og økt risiko for videre svelling og skade ved vannsøl eller lekkasje. Skadet område bør utbedres og fuktbeskyttes for å hindre videre skadeutvikling.
- Avløpsrør - Avløpsrørene har nådd en alder som gir usikkerhet om gjenværende levetid og fremtidig funksjon. Eldre avløpsrør har økt risiko for lekkasjer, tilstopping og redusert funksjon som følge av slitasje og materialnedbrytning. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rørgjennomføringer som er skjult i vegg/gulv er ikke videre undersøkt.
- Vannledninger - Det er registrert manglende isolering av synlige vannrør i inspeksjonsluke på badet, hvor det er risiko for kondens. Rørene har videre nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon. Manglende isolering kan medføre kondens og fuktskader, og det må påregnes at rør som ikke er skiftet ut nærmer seg slutten av forventet levetid, med økende risiko for lekkasjer over tid. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rørgjennomføringer som er skjult i vegg/gulv er ikke videre undersøkt.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter - Tidligere eier har opplyst at det har vært mus på loftet, men nåværende hjemmelshaver har ikke registrert dette i sin eiertid. Ved befaringen ble det ikke observert spor etter ekskrementer fra mus eller rotter, kun musefanger på loft. Bygningsdelen gis tilstandsgrad 2 på bakgrunn av de tidligere opplysningene. Dersom skadedyr på nytt skulle etablere seg, kan dette medføre gnag- og forurensningsskader på konstruksjoner og isolasjon, og tiltak for tetting og eventuell bekjempelse
bør da vurderes.
- Varmesentral -Det er ikke dokumentert gjennomført service på anlegget, og varmepumpens alder er ukjent, noe som gir usikkerhet om gjenværende levetid og fremtidig funksjon. Manglende service og usikker alder gir risiko for redusert funksjon og fremtidig behov for reparasjon eller utskifting.
- Varmtvannsbereder - Varmtvannsberederen er tilkoblet med støpsel og stikkontakt, og er ikke fast elektrisk tilkoblet. Denne løsningen kan medføre økt risiko for varmgang i støpsel og stikkontakt.
- Ventilasjon - Det er ukjent når balansert ventilasjonsanlegg sist ble kontrollert eller vedlikeholdt. Manglende service kan medføre redusert luftutskifting, dårligere inneklima og redusert funksjon på anlegget.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
