Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG3:
Vinduer og dører: Det er registrert punktert glass i inntil tre vinduer, værslitte karmer med vedlikeholdsbehov og råteskader i karmer. Vinduene er eldre enn 35 år og har usikker gjenværende levetid. Forholdene kan medføre redusert isolasjonsevne, luft-/vannlekkasjer og videre nedbrytning av treverket. Vedlikehold og lokale utbedringer anbefales, og utskiftning av skadede/eldre vinduer må påregnes. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 kr.
Boligen har fått følgende TG2:
Grunnmur og fundament: Det er registrert puss- og malingsavskalling på grunnmur, rustdannelser på søyler samt eternitt-/asbestholdige plater i krypkjeller/kjeller. Forholdene kan medføre videre nedbrytning av grunnmur og korrosjon på stålkonstruksjoner, mens asbestholdige materialer kan utgjøre en helserisiko ved skade eller bearbeiding.
Krypkjeller: Det er registrert tegn til fuktpåvirkning og rustdannelser på søyler. Vedvarende fuktbelastning kan føre til videre korrosjon og over tid redusere stalkonstruksjonenes levetid og bæreevne.
Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig terrengfall bort fra bygningen, og takvann ledes ikke tilfredsstillende vekk fra grunnmuren. Dette kan medføre økt fuktbelastning mot grunnmur og fundamenter, med risiko for fuktinntrengning og fuktskader.
Balkong, terrasse, platting: Det er registrert nedbøyning i konstruksjonen, noe som kan indikere utilstrekkelig dimensjonering eller svekkelse. Forholdet kan medføre videre deformasjoner og redusert bæreevne.
Yttervegg og fasade: Det er registrert sprekker, deformasjoner og stor værslitasje i kledningen, betydelig malingsavskalling samt spredte råteskader i kledning. Det er i tillegg ingen eller begrenset lufting og manglende musetetting i nedkant av kledningen. Forholdene medfører økt risiko for fuktinntrengning, redusert uttørking, videre råteutvikling og inntrenging av skadedyr.
Renner og nedløp: Det er registrert rust/korrosjon, og skvettplast, renner og nedløp bærer generelt preg av alder og slitasje. Forholdet kan medføre videre nedbrytning og redusert funksjon og levetid.
Takkonstruksjon og loft: Boligen har en flat takkonstruksjon uten loft, tekket med papp eller lignende. Taket er kun inspisert fra bakken, da stige ikke ble reist, og vurderingen er begrenset av dette. Selv om det ikke ble avdekket skader under befaringen, utelukker ikke dette skader som først kan påvises ved en nærmere besiktigelse på taket, utført av fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Konstruksjonsprinsippet for det flate taket er ikke avklart, og ventileringen av konstruksjonen vurderes som usikker og kan derfor være utilstrekkelig, noe som over tid kan gi økt risiko for fuktopphopning og redusert levetid på konstruksjonen dersom forholdet ikke undersøkes nærmere.
Taktekking: Bygningsdelen har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon og gjenværende levetid. Aldersrelatert svekkelse kan medføre økt risiko for svikt og behov for utbedringer.
Etasjeskille og gulv på grunn: Det er påvist større skjevheter i etasjeskillet. Forholdet kan skyldes setninger, deformasjoner eller svakheter i konstruksjonen.
Kjøkken - overflater og innredning: Det er registrert tegn til tidligere fukt-/lekkasjepåvirkning, samt slitasje på kjøkkenfronter. Tidligere fuktbelastning har medført skader i innredning, mens slitasjen hovedsakelig er av kosmetisk
karakter.
Toalettrom: Toalettrommet har kun ventil i yttervegg/oppdriftsventilasjon og mangler mekanisk avtrekk. Begrenset ventilasjon kan medføre utilstrekkelig luftutskifting og økt risiko for lukt og fuktbelastning. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk for å sikre tilfredsstillende ventilasjon.
Avløpsrør: Avløpsrørene har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon og gjenværende levetid. Aldersrelatert slitasje kan medføre økt risiko for lekkasjer, tilstopping og redusert funksjon. Det anbefales jevnlig kontroll, og utskifting eller rehabilitering av rørene må påregnes på sikt. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rørgjennomføringer som er skjult i vegg/gulv er ikke videre undersøkt.
Vannledninger: Vannrørene har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon og gjenværende levetid. Aldersrelatert slitasje kan medføre økt risiko for lekkasjer og vannskader. Det anbefales jevnlig
kontroll, og utskifting av rørene må påregnes på sikt. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rørgjennomføringer som er skjult i vegg/gulv er ikke videre undersøkt.
Varmesentral: Det er manglende dokumentert service på anlegget, og oppdragsgiver opplyser at siste service ble utført for om lag fem år siden. Varmepumpen har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon, og det er registrert noe ulyd fra utedelen. Med bakgrunn i alder og manglende service må det påregnes behov for service, og på sikt utskifting av anlegget.
Varmtvannsbereder: Det er registrert sprekker og tegn til tidligere fuktpåvirkning ved varmtvannsberederen, samt tegn til mangelfull understøtting. Forholdet kan medføre videre skader og ustabilitet/belastning på berederen og tilhørende installasjoner. Det anbefales å undersøke årsaken til fuktpåvirkningen og sikre tilfredsstillende understøtting av berederen.
Ventilasjon: Det mangler mekanisk avtrekk på toalettrommet, og soverom 3 og stue mangler tilfredsstillende tilluftsløsning. Dette kan medføre utilstrekkelig luftutskifting, økt luftfuktighet og redusert inneklima. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på toalettrommet og tilfredsstillende tilluft til de aktuelle rommene.
Våtrom/Bad - overflate vegg/himling: Dør med karmer og listverk er utsatt for vannsøl og består av materialer som ikke tåler gjentatt fuktbelastning. Det er i tillegg registrert riss/sprekker i flisfuger, sprekker i mykfuger samt manglende fuge i overgang mellom gulv og vegg i dusjsonen. Forholdene kan medføre fuktopptak, vanninntrengning og følgeskader i omkringliggende konstruksjoner. Det anbefales å fornye skadede og manglende fuger samt beskytte utsatte dørdetaljer mot vannsøl.
Våtrom/Bad - overflate gulv: Det er registrert riss/sprekker i fliser og flisfuger samt bom/hulrom under enkelte fliser. Forholdene tyder på redusert vedheft og kan medføre videre oppsprekking og løse fliser. Det anbefales å skifte eller utbedre skadede og løse fliser samt undersøke underlaget nærmere ved behov.
Våtrom/Bad - membran, tettesjikt og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høydeforskjell mellom topp sluk og topp vanntett sjikt ved dør, og det er registrert mangelfull tetting rundt rørgjennomføringer i våtsone. Membran/tettesjikt har i tillegg nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon og gjenværende levetid. Forholdene gir økt risiko for vanninntrengning og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Utbedring av rørgjennomføringer anbefales, og oppgradering av tettesjikt og løsning ved dør må påregnes.
Våtrom/Bad - dokumentasjon: Det foreligger ikke dokumentasjon på våtrommets oppbygning, membran eller tidspunkt for utførelse. Manglende dokumentasjon gjør at det ikke kan bekreftes at badet er utført fagmessig eller i henhold til gjeldende krav på utførelsestidspunktet. Dette medfører usikkerhet knyttet til våtrommets tilstand og gjenværende levetid, og risiko for skjulte feil kan ikke utelukkes.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Våtrom/Bad - kontroll i tilliggende konstruksjoner (hulltaking/fuktmåling): Det er ikke foretatt hulltaking med bakgrunn i tilliggende konstruksjoner.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
