Byggemåte
Boligen er oppført i 1980 med kjeller og plate på mark. Grunnmurer består av betongfundamenter og Leca blokker. Dreneringen vurderes å være fra byggeåret og har ukjent oppbygning. Ytterveggene er utført ibindingsverk og utvendig kledd med trekledning. Boligen har en kombinasjon av toppsvingvinduer med 3-lags glass, innadslående vinduer med 2-lags glass og fastkarmvinduer med 3-lags glass, hovedsakelig fra perioden 1979 til 1995. Takkonstruksjonen er utført som saltak med undertak av trefiberplater. Taket er tekket med asfaltshingel, hvor det for ca. 10–12 år siden ble lagt et nytt lag shingel over den opprinnelige tekkingen.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (8) stk. TG3, (15) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Grunnmur, fundamentering og drenering
Kostnadsestimat: Mer enn 300 000 kr
Mindre riss i puss på grunnmur over vindu er registrert, og det er registrert eldre drenering med redusert funksjon. Utskifting av dreneringssystemet anbefales. I forbindelse med arbeidene bør terrengfall og håndtering av overflatevann forbedres der vann ledes mot bygningen.
Terrengforhold
Kostnadsestimat: 0 – 100 000 kr
Terrenget har stedvis utilstrekkelig fall bort fra grunnmuren, og overflatevann er observert ledet mot bygningen med lokale vannansamlinger nær grunnmuren. Det er også registrert avrenning fra tilstøtende fjellskråning på baksiden av boligen. Terrenget bør justeres slik at overflatevann ledes bort fra bygningen. Håndtering av overflatevann bør ses i sammenheng med eventuelle tiltak på dreneringssystemet.
Yttertak, undertak og tilhørende deler
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000 kr
Det ble registrert omfattende råteskader i undertaket ved takutstikk på nordsiden, med svært høye fuktverdier i skadeområdet. Det anbefales å undersøke skadeområdet nærmere for å avdekke årsak og omfang. Eventuelle lekkasjepunkter i taktekking og innfestinger bør utbedres, og råteskadet materiale bør skiftes ut.
Bad 1. Etg – Membran og tettesjikt
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000 kr
Alders- og slitasjebetingede svekkelser i våtrommets tettesjikt er registrert, med åpne og svekkede skjøter mellom vegg- og gulvbelegg samt lokale rustutfellinger i enkelte overganger. Det anbefales å planlegge en full oppgradering av våtrommet. Frem til oppgradering bør våtrommet brukes og vedlikeholdes med særlig oppmerksomhet på tegn til lekkasjer, fuktskader eller andre forhold som kan indikere svikt i tettesjiktet.
Vaskerom underetasje – Membran og tettesjikt
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000 kr
Våtromsløsningen har passert forventet levetid, og det er registrert åpne skjøter, bobler og lokale løsheter i våtromstapetet. Generell slitasje er registrert i overgang mellom gulv og vegg, samt merker på belegg ved bereder. Det anbefales å planlegge oppgradering av vaskerommet.
Bad underetasje – Membran og tettesjikt
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000 kr
Eldre våtromstettesjikt med slitasje, åpne skjøter i veggoverflatene og overskredet normal forventet levetid er registrert. Våtrommets alder, registrerte slitasje og svekkede overflater tilsier at rehabilitering bør påregnes.
Bad underetasje – Sanitær og rør
Kostnadsestimat: 0 – 100 000 kr
Det ble registrert sprekker i servanten med utgangspunkt ved avløpet, og toalettet var ute av funksjon da nedtrekk ikke fungerte. Det anbefales å skifte ut servanten. Toalettet bør repareres eller skiftes ut slik at det fungerer som tiltenkt.
Rom under terreng
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000 kr
Det er registrert fukt og begrenset uttørking i påforede vegger mot terreng, samt fuktmerker på listverk og fuktpåvirkning på veggplater og listverk i bod. Det er registrert fuktutslag i bunnsvill bak veggkonstruksjonen. Det anbefales å åpne veggkonstruksjonen i alle rom som ligger mot terreng, utbedre forhold som leder overflatevann mot grunnmuren og fjerne fuktskadede materialer. Ved gjenoppbygging bør det velges en løsning som er egnet for vegger mot terreng og som ikke hindrer nødvendig uttørking.
Boligen har fått følgende TG2:
Yttervegger
Lufting bak kledningen er ikke kontrollert, da konstruksjonen er lukket. Forholdet vurderes ikke å kreve
umiddelbare tiltak. Lufting bak kledningen bør kontrolleres nærmere ved fremtidige arbeider på fasaden.
Vinduer og ytterdører
Vinduene er av eldre dato og modne for utskiftning. Det er registrert mangelfull beslagløsning ved døren. Det anbefales jevnlig vedlikehold og kontroll av vinduenes funksjon og tilstand, samt å kontrollere beslagløsningen nærmere og utbedre forholdet slik at vann ledes effektivt bort fra konstruksjonen.
Loft / takkonstruksjon
Fuktskjolder på undertaket er registrert, hovedsakelig ved gjennomføringer. Loftsluken er av eldre type med begrenset isolasjon og lufttetting, og det er registrert luftlekkasjer mot loftet. Det anbefales å undersøke og utbedre luftlekkasjer mot loftet der dette er praktisk mulig. Loftsluken kan med fordel oppgraderes med bedre isolasjon og tetting.
Balkonger, verandaer og terrasser
Det ble registrert mindre skjevheter i terrassekonstruksjonen, og en bæresøyle har sunket noe ned i grunnen. Det ble også registrert normal vær- og bruksslitasje på overflatene. Det anbefales å kontrollere fundamenteringen til bæresøylen og utbedre forholdet. Terrassekonstruksjonen bør vedlikeholdes jevnlig, og slitte overflater bør behandles eller skiftes ut etter behov.
Bad 1. Etg – Vegger og himlinger
Naturlig ventilasjon uten mekanisk avtrekk er registrert. Det er registrert åpne skjøter, lokale svekkelser og rustutfellinger i overgangen mellom vegg- og gulvbelegg, samt slitasje og begynnende løsning i overgang vegg til gulv. Vindu er plassert i våtsone og utsettes for vannsprut. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk for å bedre luftutskiftingen. Registrerte åpninger og svekkelser i overflatene bør vurderes i sammenheng med fremtidig oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
Bad 1. Etg – Gulv
Det er registrert lokalt motfall ved dørens hengselside, eldre gulvbelegg og brun misfarging i dusjsonen. Gulvets fallforhold, den registrerte misfargingen og det eldre gulvbelegget bør vurderes i sammenheng med fremtidig oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
Bad 1. Etg – Sanitær og rør
Det ble registrert lekkasje fra vannlåsen under servant og redusert avrenning fra servanten. Det anbefales å utbedre lekkasjen ved vannlåsen, samt rensing av vannlås og avløp som første tiltak. Dersom forholdet vedvarer etter rensing, bør årsaken undersøkes nærmere og nødvendige utbedringer gjennomføres.
Vaskerom underetasje – Vegger og himlinger
Det er registrert åpne skjøter, bobler og lokale løsheter i våtromstapet, samt manglende mekanisk avtrekk. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk for å forbedre luftutskiftingen i rommet. Registrerte skader og løsheter i våtromstapetet bør vurderes i sammenheng med fremtidig oppgradering av vaskerommet.
Vaskerom underetasje – Gulv
Eldre gulvbelegg med begrenset gjenværende bruks- og levetid er registrert. Gulvbeleggets alder og gjenværende levetid bør vurderes i sammenheng med fremtidig oppgradering av vaskerommet.
Vaskerom underetasje – Sanitær og rør
Det ble registrert redusert avrenning fra utslagsvasken, og sanitærutstyret er av eldre dato med normal slitasje. Det anbefales å rense vannlås og avløp som første tiltak. Dersom avrenningen ikke bedres, bør årsaken undersøkes nærmere. Eldre sanitærutstyr bør vedlikeholdes og skiftes ut ved behov.
Bad underetasje – Vegger og himlinger
Det ble registrert åpne skjøter i våtromstapetet, stedvis lokal tetting med fugemasse, slitt veggbekledning, vindu i dusjsonen og naturlig ventilasjon uten mekanisk avtrekk. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk for å redusere fuktbelastningen i rommet. Med bakgrunn i registrerte skader og alder ved veggoverflatene bør det vurderes rehabilitering av våtrommet.
Bad underetasje – Gulv
Det er registrert motfall ved terskelområdet og eldre gulvbelegg med normal aldring og slitasje. Sluk bør holdes rent og funksjonelt for å sikre best mulig avrenning. Forholdet med motfall og det eldre gulvbelegget bør vurderes i sammenheng med fremtidig rehabilitering av våtrommet. Ved rehabilitering av våtrom må ein sikre at fall på gulv er ihht. gjeldende regelverk.
Kjøkken
Slitasje og mindre skader er registrert på kjøkkeninnredning og benkeplate, med noe bruksslitasje på fronter og hakk, riper og avskalling på benkeplaten. Skader i benkeplaten bør holdes under oppsyn og beskyttes mot unødig fuktbelastning. Kjøkkeninnredningen bør vedlikeholdes på normalt vis, og utskifting eller oppgradering må påregnes etter hvert som komponentene når slutten av sin levetid.
VVS-installasjoner
Alder, skjulte rørføringer og manglende verifiserbar avløpslufting er registrert. Vann- og avløpsanlegget bør følges opp gjennom normalt vedlikehold og jevnlige kontroller. Ved fremtidige ombygginger eller utskiftninger anbefales det å etablere dokumenterbare løsninger for vanninstallasjoner og avløpslufting. Det anbefales også og oppgradere til rør-i-rør som vanntilførsel.
Ventilasjon
Naturlig ventilasjon uten mekanisk avtrekk i våtrom er registrert. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk fra våtrom for å oppnå en mer stabil og effektiv ventilasjon. Eksisterende ventiler bør samtidig holdes åpne og fri for hindringer slik at ventilasjonen fungerer best mulig.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
