Byggemåte
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3 og 15 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Våtrom - Underetasje - Vaskerom - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet har oppnådd forventet levetid. Rommet er likevel i daglig bruk og det er ikke gjort observasjoner mer særlig negativt fortegn.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig - Veggkonstruksjon: Terrasser og balkong er bygget mot kledningen. Dette vanskeliggjør kontroll og vedlikehold av deler av panelen.
- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Det er registrert fuktskjolder på undertaksplater og på gulvet under gjennomføringen til ventilasjonen, trolig eldre. Ingen tegn til aktiv lekkasje ved befaring. Stammer trolig fra idligere fuktpåkjenning før omtekking av tak i 2023. Deler av undertaket er beholdt og merker antas å stamme fra før omlegging.
- Utvendig - Ytterdør: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Innvendig - Overflater - Misfarging: Det er påvist heksesot/støvkondens på overflater.
Det er registrert misfarging på malte overflater i området rundt ildstedet, samt tilsvarende misfarging flere steder i boligen. Misfargingen fremstår som mørke felter og punktvise gjennomslag, blant annet ved skruepunkter. Forholdet kan indikere avsetning av sot eller støvpartikler på overflatene. Dette oppstår ofte der det er luftbevegelser gjennom konstruksjonen (luftlekkasjer), typisk ved gjennomføringer, plateskjøter og festepunkter. Endringer i konstruksjonen, herunder montering av gipsplater utenpå eldre panel, kan ha påvirket lufttetthet og bidratt til slike luftstrømmer. I tillegg kan bruk av ildsted gi økt partikkelbelastning i inneluften dersom forbrenning eller trekkforhold ikke er optimale.
Det er ikke grunnlag for å fastslå eksakt årsak uten nærmere undersøkelser.
- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
16 mm målt mellom høyeste og laveste punkt i 1.etasje. Målt fra området med kjøkkeninnredning i stuen og diagonalt mot yttervegg ved stuen.
- Innvendig - Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Innvendig - Rom Under Terreng: Grunnmuren er en Multimur. Grunnmuren er særlig fuktutsatt konstruksjon og har høy skadefrekvens.
Multimur er en konstruksjon som ble mye brukt i 1980 og 90-årene og vurderes som en risikokonstruksjon. Bunnsvillen og gipsplata som ligger ann mot betongen er svært utsatt for fukt, mugg og råteskader. Dersom det er fukt, kan dette skyldes inntrenging av fukt fra utsiden (sviktende fuktsikring/drenering) eller at elementet ble fuktet opp av nedbør i byggetiden. Bakre gipsplate har dårlig uttørkingsmulighet. Det var ikke tegn til fukt i konstruksjonen på befaringsdagen, men problemet sitter som oftest mot betongdelen av grunnmuren. Det ble ikke registrert tegn til fukt i måleområdet på befaringen, men forholdene er som regel verst i våtrom med tette veggbelegg. Hulltaking og påfølgende måling i boden ble utført med pigger, men det er usikkerhet om disse nådde helt inn til trevirket mot betong, som ofte er mest utsatt.
- Innvendig - Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er en dør som henger og subber i terskelen i 1.etasje.
- Våtrom - Underetasje - Bad/wc - Overflater vegger og himling: Det er påvist avvik i fuger. Det er registrert punktvis mørk og noe brunlig misfarging i fuger i dusjsonen, særlig i hjørne og ved enkelte fugkryss. Forholdet vurderes å skyldes fuktpåvirkning i kombinasjon med opphopning av smuss og avleiringer i porøse fuger.
- Våtrom - Underetasje - Bad/wc - Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Våtrom - Underetasje - Bad/wc - Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Manglende dokumentasjon på utførelse av tettesjikt ved sluk, samt skjult løsning uten mulighet for visuell vurdering. Det er plastsluk med klemring. Membran er ikke synlig ved befaring, og det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter utførelsen. Skjulte bygningsdeler uten dokumentert oppbygning vurderes med TG2, selv om det ikke foreligger symptomer.
- Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er fra 1985 og har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid. Selv om det ikke er registrert fukt eller symptomer på svikt ved befaring, må det tas høyde for at funksjonen gradvis svekkes med alder. Det er heller ikke dokumentert utskifting eller vedlikehold av drenssystemet.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
UTVENDIG
Taktekkingen er av steinbelagte stålplater. Taket er besiktiget fra taknivå. Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Det er adkomst til konstruksjonen via luke i himlingen på ett soverom. Luftespalter mot raft. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Bygningen har malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør med glassfelt.
Terrasse i trevirke fundamentert til fjellgrunn, ifølge rekvirent. Adkomst fra soverommet i underetasjen og trapp fra balkongen. Spiraltrapp i stål.
INNVENDIG
Innvendig er det gulv av parkett, laminat og fliser. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater og trepanel. Boligen har etasjeskille i trevirke mellom 1 og underetasjen, samt
betonggulv mot terrenget i underetasjen. Boligen har elementpipe og vedovn. Vegger mot terreng fremstår innvendig kledd med gipsplater i boden, fliser på badet og malte flater på vaskerommet. Oppbygningen er opplyst og fremstår som et tynt lag gips med isolasjon og dampsperre mot bakenforliggende multimurkonstruksjon. Boligen har malt tretrapp. Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Innvendige vannledninger er av synlige og skjulte rørledninger i kobber. Inntak og stoppekran ved varmtvannsberederen på vaskerommmet. Det er avløpsrør av plast. Villavent avtrekksmotor med regulering fra ventilator for avtrekk fra kjøkken, vaskerom og bad/wc. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Denne er plassert i vaskerommet.
Hovedsikring. strømmåler og automatsikringer i skapet i hallen i 1.etasje. Jordfeilbrytere på alle kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
