Byggemåte
BYGGEMÅTE:
Byggegrunn/fundamentering: Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/kult. Vegger mot grunn i naturstein. Utvendig pusset og malt. Gulv mot grunn i betong.
Yttervegger: Yttervegger av laftet plank. Utvendig kledd med liggende, enkeltfalset trekledning.
Vinduer: Vinduer/takvinduer med isolerglass. Vinduer av varierende/eldre alder.
Dører: Slett entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse 35 dB.
Tak/taktekking: Valmtak med tresperrer. Taktekking med sutak, lekter og betongtakstein. Takrenner og nedløpsrør i plast.
Etasjeskillere: Etasjeskillere av trebjelkelag.
Fellesareal/fellestrapper: Flislagt gulv med varmekabler i underetasjen. Felles vaskerom. Felles hobbyrom som deles med de tre andre seksjonene. Felles trapp i malt treverk med spilerekkverk.
UTVENDIG:
Taktekking: TG2
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft.
Taktekking med sutak, feder/lekter og betongtakstein. Taktekking av ukjent/eldre alder. Taket ble vurdert fra bakkenivå/takvinduer, med de begrensninger det medfører. Evt. skjulte feil, skader eller mangler som ikke er synlige fra bakkenivå, er ikke omfattet av inspeksjonen.
Vedlikehold: Taket bør kontrolleres jevnlig for skader, løse stein, mose og slitte beslag. Beslag, renner og nedløp bør vedlikeholdes og skiftes ved behov for å forebygge lekkasjer.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Vindskier og dekkbord: ca. 15–25 år
- Betongtakstein: ca. 30–60 år
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Konsekvens/tiltak:
- Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Når taktekking og undertak eldes, øker risikoen for lekkasjer som kan medføre kostbare skader på underliggende konstruksjoner dersom tiltak ikke utføres i tide.
Nedløp og beslag: TG2
Takrenner og nedløp i plast. Takrenner og nedløp ble vurdert fra bakkenivå, med de begrensninger det medfører. Evt. skjulte feil, skader eller mangler som ikke er synlige fra bakkenivå, er ikke omfattet av inspeksjonen.
Vedlikehold: Takrenner og nedløp bør kontrolleres jevnlig for skader, lekkasjer og blokkeringer. Rensing anbefales minst én gang i året, og oftere ved mye løvfall eller nedbør. Skadde eller slitte deler bør skiftes ved behov for å sikre god vannavrenning og hindre fuktskader.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Takrenner/nedløp (plast): ca. 20–30 år
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Konsekvens/tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Når takrenner og nedløp eldes, øker risikoen for lekkasjer som kan medføre kostbare skader på underliggende konstruksjoner dersom tiltak ikke utføres i tide.
Veggkonstruksjon: TG2
Yttervegger av laftet plank. Utvendig kledd med liggende, enkeltfalset trekledning. Det er ikke gjort destruktive inngrep eller åpning av konstruksjoner i denne undersøkelsen. Ved oppussing eller ombygging der konstruksjoner åpnes, kan feil og mangler avdekkes. Eldre tømmervegger er særlig sårbare for råteskader og skadeinnsekter ved feil utførelse. Yttervegger er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt for oppføringsåret, og disse vil avvike fra dagens krav/anbefalinger.
Vedlikehold: Kledningen bør kontrolleres jevnlig for slitasje, spesielt ved utsatte detaljer som hjørner og nedre bord. Det anbefales å male eller beise kledningen med jevne mellomrom for å beskytte treverket mot fukt. Eventuelle skader bør utbedres tidlig for å hindre videre skade på konstruksjonen.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Trekledning: ca. 40–60 år
- Overflatebehandling, maling: ca. 6–12 år
- Overflatebehandling, dekkbeis: ca. 4–8 år
- Overflatebehandling, beis: ca. 2–6 år
Vurdering av avvik:
- Manglende lufting bak kledning.
- Eldre kledning med vedlikeholdsbehov.
Konsekvens/tiltak:
- Lufting bør utbedres hvor denne ikke er tilfredsstillende .Løsningen var vanlig da bygget ble oppført, men medfører økt risiko for fukt og råte i kledning samt bakenforliggende konstruksjoner.
- Det må påregnes vedlikehold og lokale reparasjoner. Manglende vedlikehold/utskifting kan medføre skader på yttervegg.
Takkonstruksjon/Loft: TG2
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Takkonstruksjon med tresperrer. Taket ble inspisert fra loftsluke med de begrensninger dette medfører.
Merk: Takkonstruksjonen er fra byggeår og oppført etter datidens byggestandarder. Isolasjonsverdi, lufting og fuktsikring er ofte mangelfull sett opp mot dagens krav. Det er ikke foretatt prøvetaking for mugg eller soppsporer. Regelmessig tilsyn anbefales
Det tas spesifikt forbehold om at det ikke var forsvarlig tilkomst til hele takkonstruksjonen. Kun synlige deler ble inspisert. Det kan derfor ikke utelukkes skjulte forhold som fukt, lekkasje eller begynnende råteskader i ikke-kontrollerte områder.
Vurdering av avvik:
- Fuktmerker på undertak og rundt gjennomføringer.
- Begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør gjøres nærmere undersøkelser etter at det er etablert tilkomst. Det var ikke mulig å fastslå om fuktmerker skyldes tidligere eller pågående lekkasjer. Ved evt. tegn til aktive lekkasjer eller utettheter må det påregnes utbedringstiltak. Merk at observasjonene må sees i sammenheng med takets alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Takkonstruksjonen bør jevnlig overvåkes.
- Takkonstruksjonen bør overvåkes jevnlig. Tiltak utføres ved behov. Det anbefales å forbedre luftgjennomstrømning via takfot og møne. Dårlig lufting fører til kondens og fukt som kan gi mugg, råte og isdannelse med påfølgende risiko for skader.
Vinduer: TG2
Vinduer/takvinduer med isolerglass i malte trekarmer. Vinduer av varierende/eldre alder. Eier har pusset ned og malt vinduskarmer på kjøkkenet, badet og i stuen etter befaringen.
Merk: Det ble gjort en enkel funksjonstest av enkelte vinduer. Normalt vedlikehold og justering anses ikke som vesentlig avvik.
Vedlikehold: Vinduer bør kontrolleres jevnlig, med fornyet overflatebehandling og smøring/justering av beslag ved behov. Punkterte glass bør skiftes. Vær oppmerksom på at punkterte glass kan være vanskelig å avdekke ved visuell inspeksjon da dette påvirkes av blant annet lysforhold, temperatur og rengjøring.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Trevinduer med isolerglass: ca. 20–60 år
Vurdering av avvik:
- Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Eldre vinduer bærer preg av elde/slitasje. Eldre vinduer har normalt sett dårligere isoleringsevne og dårligere vindtetting rundt karmer enn nyere vinduer.
Konsekvens/tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold for å hindre fuktinntrengning og råteskader som forkorter vinduenes levetid. Siden isolasjonsevnen reduseres over tid, bør vinduene vurderes å skiftes på sikt eller etter behov.
Dører: TG2
Finért entrédør med brannklasse B-30. Porttelefon.
Merk: Mindre justeringer og normal bruksslitasje anses ikke som avvik.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Ytterdører i tre: ca. 20-40 år
Vurdering av avvik: Døren bærer preg av elde/slitasje.
Konsekvens/tiltak: Dør bør skiftes.
INNVENDIG:
Overflater: TG1
Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje. Alle vegger og tak er sparklet og malt (foruten ett soverom) etter befaringen.
Forventet levetid:
- Overflater (maling, parkett, laminat): ca. 10-30 år.
Merk: Overflater er vurdert ut fra en visuell og skjønnsmessig befaring. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, samt misfarging på gulv etter tepper og lignende må påregnes i brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tyngre møbler eller inventar. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i leiligheten.
Etasjeskille/gulv mot grunn: TG3
Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom.
Kontrollerte rom:
- Entré/stue: 0-25 mm over en lengde på 2,0 meter.
- Kjøkken: 0-35 mm gjennom hele rommet.
Merk: Det ble ikke flyttet på tunge møbler eller fast innredning under befaringen. Målingene er derfor basert på stikkprøver, og avvik kan forekomme. I eldre boliger må man påregne skjevheter, knirk, lokale svanker og nedbøyninger i etasjeskiller, særlig der nytt gulv er lagt uten fullstendig avretting. Etasjeskiller fra eldre byggeår tilfredsstiller normalt ikke dagens krav til stivhet og lydisolasjon. Møbler og innredning kan påvirke måleresultater og skjule avvik. Vurderingen omfatter ikke skjulte forhold i underliggende konstruksjoner som krypkjeller – se eventuelt eget punkt.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Konsekvens/tiltak:
- For å få tilstandsgrad 1 må gulvet rettes opp, noe som krever nærmere undersøkelser; tiltaket lønner seg sjelden alene, men kan vurderes ved oppussing, og kostnadsestimatet gjelder kun selve utbedringen - justering av dører, nye overflater og eventuell forsterkning kommer i tillegg.
Kostnadsestimat: kr. 20.000-100.000,-.
Pipe og ildsted:
Pipe: Teglsteinspipe.
Ildsted: Vedovn med glassfront. Rentbrennende type. Nyere type.
Tilsynsrapport fra feiervesenet er ikke mottatt. Pipens tilstand er ikke nærmere vurdert, da den inngår i sameiets vedlikeholdsansvar. Skorsteinen er fra byggeår. Det anbefales jevnlig tilsyn og feiing iht. kommunale rutiner. Rehabilitering vurderes ved tegn til sprekkdannelser, utettheter eller sot-/tjæreavleiring.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Murte piper / elementpiper: ca. 30–60 år
- Pusset skorstein: ca. 10–30 år mellom pussarbeider
- Ildsteder / vedovner: ca. 20–30 år
Innvendige dører: TG1
Hvite, formpressede innerdører. Hengsler er smørt etter befaringen.
Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlig avvik.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Formpressede innerdører: ca. 20-30 år
VÅTROM - BAD (4,2 M²):
Generell:
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling.
Inneholder: plassbygget baderomsmøbler med fliser, hyller, profilerte dører og nedfelt servant med ett-greps blandebatteri, innfliset speil, gulvstående toalett og badekar. El. varmekabler, plastsluk og elektrisk vifte i himling. Badet er pusset opp på slutten av 90-tallet.
Overflater vegger og himling: TG2
Overflater ble visuell kontrollert. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
- Vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen).
- Sprekk i flis over vindu.
- Ufagmessig og ujevn utførelse på fliser.
Konsekvens/tiltak:
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag, men en må være oppmerksom på evt. fuktsvelling og vise forsiktighet med vannsøl knyttet til vindu i dusjsone.
Overflater gulv: TG2
Sluk ligger i ett plan over gulvet for øvrig. Flatt gulv på del nedenfor badekar/sluk.
Merk: Hullyd kan forekomme ved banking på fliser uten at flisene er løse eller at det foreligger bom. Dette kan skyldes luftlommer i limet eller konstruksjonsmessige forhold. Slike lyder kan ofte forveksles med bom, men regnes vanligvis ikke som en mangel så lenge flisene sitter fast og det ikke er synlige skader.
Vurdering av avvik: Flatt gulv på hoveddel av badet. Dels motfall mot dør.
Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Kostnadsestimat: kr. 20.000-100.000,-.
Sluk, membran og tettesjikt: TG2
lastsluk med vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder eller øvrig dokumentasjon på membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse. Det legges til grunn at badet er oppført med smøremembran i områder hvor dette er påkrevd, forutsatt at det er oppført eller rehabilitert etter Byggteknisk forskrift av 1997 (TEK97).
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Det er ikke mulig å verifisere avslutning av evt. tettesjikt mot sluk.
- Usikker oppbygging og restlevetid på evt. tettesjikt under flisene.
Konsekvens/tiltak:
- Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.
- Det må påregnes å benytte badekar for å spare overflater for belastning med fritt vann, for noe lengre brukstid. Sluk bør kontrolleres jevnlig. For å oppnå bedre tilstandsgrad (TG 0/TG 1) må det påregnes oppgradering.
Sanitærutstyr og innredning: TG2
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik: Sprekk i flis på innfliset møbel.
Konsekvens/tiltak: Det vil være naturlig å gjøre tiltak ved oppgradering av badet.
Ventilasjon: TG1
Elektrisk vifte i himling. Tilluft via luftespalte under dør.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: TGIU
Det er ikke foretatt hulltaking da vegg bak dusjsone ikke var tilgjengelig grunnet tilstøtende yttervegg, kjøkkeninnredning og fellesgang.
KJØKKEN (11,0 M²):
Overflater og innredning: TG1
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med skyllekum, avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning/stikk under overskap.
Integrerte hvitevarer: stekeovn fra IKEA, induksjonstopp fra IKEA, oppvaskmaskin (smal modell) fra Point, kjøleskap med frysedel og integrert ventilator fra IKEA. Ukjent alder.
Avtrekk: TG1
Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannledninger: TG2
Vannforsyningsrør av kobber. Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle leiligheten. Tilstandsgrad er i hovedsak satt på bakgrunn av alder. Evt. åpenbare feil og mangler kommenteres dersom disse er synlige på befaring. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/vannrør er skjult. Skjult ledningsnett kan være av eldre årgang.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Kobberrør: 25-75 år.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare utbedringer, men anlegget bør overvåkes jevnlig. På grunn av alder bør man planlegge for utskifting av røropplegget i forbindelse med fremtidig modernisering av våtrom eller kjøkken. Med økt alder stiger øker risikoen for plutselige lekkasjer. Slike skader kan oppstå uten forvarsel og medføre følgeskader på boligen.
Avløpsrør: TG2
Synlige avløpsrør av plast. Vurdering gjelder for avløp i den aktuelle leiligheten. Tilstandsgrad er i hovedsak satt på bakgrunn av alder. Evt. åpenbare feil og mangler kommenteres dersom disse er synlige på befaring. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/avløpsrør er skjult. Skjult ledningsnett kan være av eldre årgang.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Avløp (plast): 25-100 år.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare utbedringer, men anlegget bør overvåkes jevnlig. På grunn av alder bør man planlegge for utskifting av røropplegget i forbindelse med fremtidig modernisering av våtrom eller kjøkken. Med økt alder øker risikoen for plutselige lekkasjer. Slike skader kan oppstå uten forvarsel og medføre følgeskader på boligen.
Ventilasjon: TG1
Naturlig ventilasjon med mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Merk at løsningen er vurdert ut fra byggeskikk og tekniske krav som var gjeldende på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens forskriftskrav til ventilasjon som boligen ikke vil innfri.
Vedlikehold: Ventiler og avtrekkskanaler bør rengjøres jevnlig for å opprettholde funksjon og luftgjennomstrømning. Det anbefales å kontrollere at avtrekksvifte og ventiler fungerer som forutsatt, samt sikre tilstrekkelig tilluft til rom med mekanisk avtrekk.
Varmtvannstank: TG2
Varmtvannsbereder på 115 på liter fra Oso Hotwater, plassert i kott på kjøkkenet. Bereder ble produsert i 1999.
Merk: Bereder er tilkoblet med stikkontakt, noe som var vanlig og tillatt da den ble installert. I 2014 ble det innført krav om fast tilkobling for beredere med effekt over 1500 watt (NEK 400:2014). Kravet gjelder ikke med tilbakevirkende kraft, men løsningen er ikke i tråd med dagens forskrift. Stikkontakten bør kontrolleres jevnlig for varmgang, for eksempel ved å kjenne på støpsel og kontakt. Det anbefales å etablere fast elektrisk tilkobling for å oppfylle dagens sikkerhetskrav, uavhengig av om berederen byttes ut
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Varmtvannsbereder: ca. 15–25 år.
Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg:
Sikringsskap er plassert i fellesgang.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning, montert i felles målerskap.
Sikringsskapet inneholder hovedbryter på 40A, 1 kurs på 20A, 1 kurs på 16A og 4 kurser på 10A.
Det er ukjent om det er gjennomført kontroll av det elektriske anlegget av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) de siste fem årene. Det er ikke fremvist samsvarserklæringer for anlegget. Arbeider er utført i regi av tidligere eier(e). Ukjent historikk/dokumentasjon.
TOMTEFORHOLD:
Byggegrunn: I henhold til byggeskikk på oppføringstidspunktet er det sannsynlig at bygningen er fundamentert på kultede masser av grov pukk eller sprengstein på fjell. Det er ikke utført nærmere undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS 3600.
Fuktsikring og drenering: TG1
Tilbakefyllt med sannsynligvis selvdrenerende masser av sprengstein/kult. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å være usikker.
Grunnmur og fundamenter: TG1
Vegger mot grunn i naturstein.
Merk: Store deler av grunnmuren er ikke tilgjengelig for visuell kontroll, da den er skjult bak terreng og/eller innvendige konstruksjoner. Det tas forbehold om skjulte forhold, herunder riss, setningsskader, skjevheter og eventuell fukt- eller frostpåvirkning. Ved eldre byggemetoder må det generelt påregnes noe fuktvandring og risiko for lokale svakheter, særlig dersom drenering eller vannavrenning er utilstrekkelig.
Terrengforhold: TG2
Se kommentarer under avvik.
Merk: Forstøtningsmurer, støttemurer, utvendige trapper og geologiske forhold er ikke vurdert i denne rapporten, da dette ligger utenfor oppdragets omfang.
Vurdering av avvik: Det ble ikke observert knotteplast eller annen fuktsikring mot grunnmuren. For bygninger oppført i denne perioden er det vanlig at ytterveggene under terreng ikke er sikret etter dagens standard, og fuktvandring i muren må derfor påregnes. Dette skyldes datidens byggemetoder, der direkte kontakt mellom jord og mur var normalt.
Konsekvens/tiltak: På grunn av manglende fuktsikring bør terrengforhold inntil boligen overvåkes. Dersom det oppstår vannansamling eller unødig fuktpåkjenning, bør tiltak iverksettes. Det er viktig å unngå vannoppsamling og unødvendig fuktbelastning mot grunnmuren, da dette over tid kan føre til skader. Hvis det er blomsterbed eller jordmasser inntil muren, anbefales det å erstatte disse med drenerende masser som pukk eller grov grus.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikkledninger. Utvendige vann- og avløpsledninger av ukjent alder/type.
Utvendige vann- og avløpsledninger er skjult. Det må gjøres nærmere undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og avløpsledninger.
Helse, miljø og sikkerhet:
Bygget er oppført etter eldre forskrifter, som med all sannsynlighet ikke tilfredsstiller dagens krav. Dokumentasjon på branncelleinndeling er ikke fremvist/kontrollert.
