Byggemåte
Bygget ble oppført i 1965 og leiligheten har en normal standard ut fra byggeskikk og de tekniske krav som gjaldt ved oppføringstidspunktet, samt for de tidspunktene det er utført oppgraderinger og renoveringer. Det er gjort flere oppgraderinger i de senere år. Bygget og leiligheten er jevnlig vedlikeholdt.
Tilstanden vurderes med ulike tilstandsgrader:
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke undersøkt/Ikke tilgjengelig for undersøkelse.
UTVENDIG
Vinduer TG1
Vinduer med 3-lags isolerglass i malte trekarmer.
Vinduer i borettslaget ble skiftet i perioden 2019-2021.
Merk: Det ble gjort en enkel funksjonstest av enkelte vinduer. Normalt vedlikehold og justering anses ikke som vesentlig avvik.
Vedlikehold:
Vinduer bør kontrolleres jevnlig, med fornyet overflatebehandling og smøring/justering av beslag ved behov. Punkterte glass bør skiftes. Vær oppmerksom på at punkterte glass kan være vanskelig å avdekke ved visuell inspeksjon da dette påvirkes av blant annet lysforhold, temperatur og rengjøring.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Trevinduer med isolerglass: ca. 20–60 år.
Dører TG1
Finért entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse 35dB.
Kikkehull og porttelefon.
Dør av eldre årgang.
Sidehengslet balkongdør med 3-lags isolerglass i malte trekarmer.
Balkongdører i borettslaget ble skiftet ut i perioden 2019-2021.
Vedlikehold:
Døren bør kontrolleres jevnlig for skader på overflate, karm, beslag og tetningslister. Hengsler, beslag og låsemekanismer bør smøres og justeres ved behov for å opprettholde god funksjon og tetthet.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger TG1
Innglasset balkong på 12,8 m² med utgang fra stue.
Balkongen er oppført i prefabrikerte betongkonstruksjoner. Trykkimpregnerte terrassebord. Innglassingssystem med metallprofiler.
Ventilasjonsaggregat er montert i himling.
Balkongene i borettslaget ble utvidet og rehabilitert i perioden 2019-2021.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Prefabrikerte betongelementer (bærekonstruksjoner): ca. 50–100 år.
- Rekkverk i metall/glass: ca. 20–40 år.
INNVENDIG
Overflater TG1
Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje.
Noe mindre fuktsvelling i enkelte laminatskjøter av kosmetisk betydning. Merk at det var mye lagring o.l. på befaringsdagen som begrenset tilkomst for inspeksjon.
Forventet levetid:
- Overflater (maling, parkett, laminat): ca. 10-30 år.
Merk:
Overflater er vurdert ut fra en visuell og skjønnsmessig befaring. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, samt misfarging på gulv etter tepper og lignende må påregnes i brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tyngre møbler eller inventar.
Etasjeskille/gulv mot grunn TG1
Etasjeskillere av betong.
Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater.
Ved kontroll av skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje. Det ble foretatt kontroll i stue og på hovedsoverom.
Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det må påregnes skjevheter/knirk/lokale svanker/nedbøyninger i eldre boliger. En må være spesielt oppmerksom på dette i boliger hvor det er lagt nytt gulv på eksisterende bjelkelag uten at det har vært gjort fullstendig avretting o.l.
Innvendige dører TG1
Malte kompaktdører.
Noe sår på dørblad til badet.
Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlig avvik.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Formpressede innerdører: ca. 20-30 år.
VÅTROM BAD
Generell
Keramiske fliser på gulv med sokkelens, malte flater på vegger og i himling.
Inneholder:
Baderomsmøbel med laminerte fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speilskap, vegglampe, gulvstående toalett, opplegg for vaskemaskin og dusjkabinett. El. varmekabler, ukjent slukløsning og avtrekksventil på vegg.
Ukjent alder/dokumentasjon.
Oppgraderinger:
- Dusjkabinett fra 2021.
- Baderomsmøbel og speilskap fra 2020.
- Opplegg for vaskemaskin fra 2016.
Overflater vegger og himling TG2
Overflater ble visuell kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen).
Tiltak:
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag såfremt det benyttes dusjkabinett. Vindu blir ikke utsatt for direkte vannsprut/søl. Avvik er satt iht. standardens krav grunnet at vindu er montert i våtsone.
Overflater Gulv TG2
Det ble målt 2 mm nivåforskjell fra topp flis ved dørterskel til kant av dusjsone.
Videre kontroll er begrenset grunnet dusjkabinett i rommet.
Merk: Hullyd kan forekomme ved banking på fliser uten at flisene er løse eller at det foreligger bom. Dette kan skyldes luftlommer i limet eller konstruksjonsmessige forhold. Slike lyder kan ofte forveksles med bom, men regnes vanligvis ikke som en mangel så lenge flisene sitter fast og det ikke er synlige skader.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Det må påregnes videre bruk av dusjkabinett med dagens løsning.
Sluk, membran og tettesjikt TG2
Ukjent slukløsning/tettesjikt.
Det tas spesifikt forbehold om at det var begrenset tilkomst for kontroll grunnet risiko for å skade dusjkabinett ved videre inspeksjon.
Bilder eller øvrig dokumentasjon på evt. membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse.
Vurdering av avvik:
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Ukjent utførelse/dokumentasjon.
Tiltak:
- Det bør monteres annen type dusjkabinett som muliggjør inspeksjon og rengjøring på en enkel måte (med åpning i bunn). Videre bør sluk renses og inspiseres jevnlig. Tilstand på evt. tettesjikt/slukløsning kan ikke garanteres for, og det er påregnelig at det må benyttes dusjkabinett.
Sanitærutstyr og innredning TG1
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Ventilasjon TG1
Avtrekksventil på vegg. Tilluft via luftespalte under dør.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TGIU
Det er ikke foretatt hulltaking da dusjsone grenser mot yttervegg og murvegg mot kjøkken.
KJØKKEN
Overflater og innredning TG1
Kjøkkeninnredning fra Epoq med finérte fronter, benkeplate i stein og underlimt komposittvask med ett-greps blandebatteri. Skvettplater over benkeplate på en side og belysning/stikk under overskap.
Integrerte hvitevarer:
- Stekeovn.
- Mikrobølgeovn.
- Induksjonstopp.
- Oppvaskmaskin.
- Kjøleskap.
Hvitevarer fra Electrolux.
Integrert ventilator fra Witt.
Kjøkkenet er utstyrt med lekkasjesensor.
Kjøkkeninnredning fra 2021.
Nytt blandebatteri og lekkasjesensor i 2021.
Avtrekk TG2
Integrert ventilator.
Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Vurdering av avvik:
- Det mangler forsert avtrekk på kjøkkenet.
Tiltak:
- Det er ikke lov å etablere annen type løsning i borettslaget. Løsningen fungerer, men filter bør rengjøres jevnlig.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger TG2
Vannforsyningsrør av kobber.
Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle leiligheten. Tilstandsgrad er i hovedsak satt på bakgrunn av alder. Evt. åpenbare feil og mangler kommenteres dersom disse er synlige på befaring. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/vannrør er skjult. Skjult ledningsnett kan være av eldre årgang.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Kobberrør: 25-75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak:
- Det er ikke behov for umiddelbare utbedringer, men anlegget bør overvåkes jevnlig. På grunn av alder bør man planlegge for utskifting av røropplegget i forbindelse med fremtidig modernisering av våtrom eller kjøkken. Med økt alder stiger øker risikoen for plutselige lekkasjer. Slike skader kan oppstå uten forvarsel og medføre følgeskader på boligen.
Avløpsrør TG1
Synlige avløpsrør av plast.
Borettslaget gjennomførte rørfornying av hovedstamme i alle blokker i perioden 2014-2016.
Vurdering gjelder for avløp i den aktuelle leiligheten. Tilstandsgrad er i hovedsak satt på bakgrunn av alder. Evt. åpenbare feil og mangler kommenteres dersom disse er synlige på befaring. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/avløpsrør er skjult. Skjult ledningsnett kan være av eldre årgang.
Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):
- Avløp (plast): 25-100 år.
Ventilasjon TG1
Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner.
Aggregat er plassert i himling på innglasset balkong.
Nyere anlegg.
Ventilasjonssystemet sørger for at ny, frisk, filtrert og oppvarmet luft føres inn i leiligheten.
Anlegget er kun enkelt, visuelt kontrollert. Det anbefales å foreta service og filterbytte etter leverandørens anbefalinger.
Varmesentral
Felles oppvarming av varmtvann/tappevann.
Radiator i stue.
Varmesentralen inngår i borettslagets vedlikeholdsansvar.
Elektrisk anlegg
Sikringsskap er plassert i fellesgang.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning, montert i
Sikringsskapet inneholder hovedbryter på 40A, 1 kurs på 20A, 2 kurser på 15A og 4 kurser på 13A.
Eltilsyn fra 2023. Avvik fra kontroll er lukket.
