Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG3:
- Utvendig > Terrasseplatting: Terrasseplattingen har omfattende skjevheter og deformasjoner, samt råteskader og generelt betydelig slitasje. Skadeomfanget og skjevhetene er såpass omfattende at lokale reparasjoner ikke vurderes som en hensiktsmessig løsning.
- Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Generell: Vaskerommet er eldre og har svikt i gulvbelegget rundt sluk. Det er i tillegg registrert fuktutslag ved kontroll fra undersiden. Samlet tilstand tilsier behov for full rehabilitering.
-Plassbygde spesialrom (VVS-teknisk rom, fyrrom, badstue, kjølerom) > Kjeller > Kjølerom > Teknisk anlegg: Kjøleaggregatet er eldre enn 15 år. Eier opplyser at anlegget ikke fungerer og aggregatet sluttet å fungere i 2026.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking-Garasje: Det er påvist endel mose på garasjetaket. Mose holder på fuktighet og kan over tid akselerere nedbryting av overflaten. Det er ikke registrert tegn til
lekkasje, og slitasjen vurderes som samsvarende med alder og eksponering. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det foreligger heller ikke dokumentasjon på oppbygning eller utførelse av de skjulte delene av konstruksjonen. Synlige limtredragere i takkonstruksjonen er utsatt for vær og fukt. Overflatebehandlingen er slitt, og det er synlig misfarging/fuktpåvirkning på deler av treverket. Det ble ikke registrert tydelige råteskader ved befaringen.
- Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) Det er registrert manglende vedlikehold på deler av trekledningen, med oppsprekking, avskalling og slitasje i overflater. Det ble ikke registrert råteskader ved tilfeldige stikkprøver.
- Utvendig > Vinduer: Enkelte vinduer er opplyst punkterte. Dette skjer når forseglingen mellom glassene i et isolerglass blir utett, slik at luften og eventuell isolasjonsgass siver ut, og fuktighet kan trenge inn. Enkelte vinduer løper noe tregt i karmene ved åpning og lukking. Enkelte vinduer har slitt overflate, med avskalling og mindre oppsprekking i treverket. Forholdet vurderes hovedsakelig å skyldes alder og manglende vedlikehold over tid. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Utvendig > Terrassedører: Dørene har slitt overflate, med avskalling og mindre oppsprekking i treverket. Forholdet vurderes hovedsakelig å skyldes alder og manglende vedlikehold over tid. Dørene har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Utvendig > Ytterdør: Døren løper noe tregt i karmene ved åpning og lukking.
- Utvendig > Garasjeport: Porten har slitt overflate, med avskalling og mindre oppsprekking i treverket. Forholdet vurderes hovedsakelig å skyldes alder og manglende vedlikehold over tid.
- Innvendig > Overflater - gulv: Overflater har en del slitasje. Selv om ikke slitasjen vurderes som unormal, er det vurdert å være et behov for utskifting.
- Innvendig > Overflater - vegger og himlinger: Overflater har en del slitasje. Selv om ikke slitasjen vurderes som unormal, er det vurdert å være et behov for utskifting.
- Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Det er registrert tydelig fuktpåvirkning og rennemerker på pipestokken i kjeller. Det ble også observert fukt/vann ved begge sotlukene. Årsaken er ikke avklart. Mulige årsaker kan være vanninntrengning via skorstein, beslag/overgang mot tak eller kondens i skorsteinen.
- Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje,
sokkeletasje): Utforede vegger mot terreng er en risikokonstruksjon fordi deler av konstruksjonen ligger skjult mot kald grunnmur. Det ble ikke påvist unormale fuktforhold ved hulltaking, men konstruksjonen har økt risiko for skjulte fuktskader.
- Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er registrert manglende gnagesikring enkelte steder bak utvendig kledning(se yttervegger/veggkonstrukjson). Dette gir mulige inntrekksveier for mus og andre smågnagere.
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er registrert eldre rørisolasjon rundt kaldtvannsledning som visuelt fremstår som mulig asbestholdig materiale. Asbest ble tidligere brukt i blant annet isolasjon rundt rør, men materialets ninnhold er ikke laboratorietestet.
- Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning.
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Alder og utførelse på drenering og utvendig fuktsikring er ukjent. Det foreligger ikke opplysningerom at bygningsdelen er fornyet, og med bakgrunn i boligens alder må det påregnes at drenering og fuktsikring er eldre enn 25 år. Bygningsdelen harderfor usikker fremtidig funksjon.
- Tomteforhold > Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Det er ikke påvist utvendig stengeventil (stoppekran). Type vann og avløpsledning er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.
- Toalettrom > 1.Etasje > Toalettrom > Sanitærutstyr: Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne.
- Toalettrom > 1.Etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon: Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.
- Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke funnet et egnet sted for hulltaking fra tilliggende rom. Ved kontroll fra undersiden ble det registrert fuktutslag rundt sluk/rørgjennomføring. Gulvbelegget rundt sluket fremstår også utett/løst. Det er ikke påvist synlig råteskade, men forholdet tyder på fuktinntrenging rundt sluket.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom: Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4).
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Generell beskrivelse av boligen:
Utvendig:
Taket er tekket med asfaltpapp.
Taket er tekket med asfaltpapp.
Innvendige nedløp fra taksluk. Type og alder på nedløpsrørene er ukjent, og anlegget er i hovedsak skjult. Synlige takhatter og gesimsbeslag er utført i plastbelagt stål.
Taket er utført som en lukket flat takkonstruksjon uten tilgjengelig loftsrom. Oppbygningen mellom innvendig himling og utvendig taktekking er derfor ikke tilgjengelig for visuell kontroll.
Ytterveggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse med stående bordkledning.
Det er utført stikkprøver på panelen. Stikkprøvene utføres ved at jeg stikker kniven i utvalgte områder av kledningen rundt boligen. Det ble utført ca 20 stikkprøver og det det ble ikke avdekket råteskadde bord. Det opplyses om at stikkprøver er nettop det, og det kan være panelbord på denne boligen som har større skader.
Ved tilfeldig kontroll, ble det avdekket lufting mellom kledningsbordene/overliggere og konstruksjonen.
Vinduene er av tre og har 2-lags glass og 3-lags glass.
Det er terrassedører i treverk med 2-lags glass.
Ytterdøren er i treverk.
Garasjeport i treverk.
Stor terrasseplatting med adkomst fra hagen og via to terrassedører fra boligen. Terrasseplattingen omkranser deler av bassenget. Fundamentering og oppbygning er i hovedsak skjult og ikke kjent.
Bassenget er opplyst å være eldre og har ikke vært i bruk på flere år. Det var vannfylt og tildekket med presenning på befaringsdagen.
Bassengkonstruksjonen, overflater, tekniske installasjoner og tetthet var derfor ikke tilgjengelig for kontroll.
Eier opplyser at bassenget bør holdes vannfylt for å unngå skade på konstruksjonen. Opplysningen er ikke dokumentert og er ikke nærmere verifisert.
Tilstanden og funksjonen til bassenget og tilhørende installasjoner er ukjent. Skader, lekkasjer eller andre avvik kan ikke utelukkes.
Dersom bassenget skal tas i bruk, tømmes eller rehabiliteres, anbefales det at konstruksjonen og tekniske installasjoner først vurderes av fagkyndig med kompetanse på basseng.
Garasje sammenbygd med boligen. Oppført i bindingsverk med papptekket tak, garasjeport og egen inngangsdør.
Innvendig:
Gulvene er belagt med parkett, laminat og belegg.
Veggene er med tapet, trepanel og malt strie. Himlingen er med trepanel.
Boligen har etasjeskille i trevirke mellom 1 og kjelleren, samt betongulv mot terrenget i kjelleren.
Det er pipe i teglstein med vedovn i kjelleren og peis med innsats i 1.etasje. Sotluke/feieluker i boden i kjelleren.
Gulvet er av furu, og veggene er med panel. Hulltaking er foretatt på ytterveggen i det største soverommet, uten å påvise unormale fuktforhold.
Trappen er en lakkert tretrapp.
Innvendige dører er finerdører.
Tekniske Installasjoner:
Utenpåliggende og skjulte vannrør i kobber. Inntak og stoppekran i kjelleren.
Innvendige avløpsrør er av støpejern.
Naturlig ventilasjon. Denne typen ventilasjon var vanlig på oppføringstidspunktet, men fyller ikke dagens krav. Det er ingenting som tyder på at ventileringen i boligen ikke fungerer tilfredsstillende med dagens bruk, men det anbefales nye eier å vurdere tiltak for å tilpasse annerledes bruk.
Det er en ca. 120 liters varmtvannstank.
Hovedsikring, strømmåler og automatsikringer i skapet ved trappen i
1.etasje. Jordfeilbrytere på alle kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper.
Røykvarslere(3 stk) og håndslokkerapparat registrert i boligen.
