Standard
Aabys gate 8 er et særegent og historisk byhus på Strømsø i Drammen, oppført kort tid etter bybrannen i 1870. Gjennom nærmere 150 år har eiendommen rommet både bolig, stall og næringsvirksomhet, og bærer fortsatt tydelige spor av sin unike historie. I dag er huset totalfornyet og oppgradert til moderne standard, samtidig som sjelen og de historiske detaljene er bevart. Eiendommen passer både for dem som ønsker en unik bolig i byen, og for kjøpere som ser potensialet i et fleksibelt bygg med mange bruksmuligheter.
En gjennomgang av boligens rom:
1. etasje:
Entré/gang med nyere laminatgulv, malte panelvegger og sjarmerende trebjelker som understreker boligens særpreg. Flott trapp i trekonstruksjon mellom etasjene.
I inngangsetasjen har man to romslige stuer på hver sin side av gangen. Begge stuene har malte panel/slette vegger, laminatgulv, hvitt listverk og store vinduer som sikrer dagslyset. God plass til sofagruppe og spisebord i egne rom. Fra den innerste stuen er det utgang ut.
Moderne kjøkkenrom mellom gangen og den ene stuen. Innredning fra ca. 2021 med lyse, profilerte fronter og mørk benkeplate i laminat. Det er nedfelt kum, belysning under overskapene og integrerte hvitevarer som ovn, platetopp og oppvaskmaskin.
2. etasje:
I øverste etasje ligger et særdeles romslig soverom/stue med kjøkkennisje. Rommet har delvis skråtak, tregulv og tredragere som understreker særpreget. Takvinduer og gulvvindu med lysinnslipp.
Kjøkkendelen er fra ca. 2001-2002 og har en lys innredning og heltre benkeplate med nedfelt kum. Veggskapene har fronter i glass og belysning i skapene samt under. Det er benkekjøleskap.
Badet er bygd nytt i 2001-2002 og har malte panelvegger og vinylbelegg på gulvet. Utstyrt med dusjkabinett, toalett, servant og opplegg for vaskemaskin (2020).
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 3 stk. TG3, 16 stk. TG2 og 2 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Krypkjeller under verksted: (Tidligere gjødselkjeller). Utvendig drenering vurderes som utilstrekkende. Utvendig fallforhold rundt boligen er utilstrekkelig. Visuelle symptomer på høy luftfuktighet er observert. Det mangler fuktsperre på grunnen i kryperommet. Ventilasjonen, som er en viktig faktor for å begrense fuktrelaterte skader i kryperommet, er ikke tilfredstillende.
- Bad: Det er ikke fall til sluket. Konstruksjonen har passert halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje.
Boligen har fått følgende TG2:
- Veggkonstruksjon: Ved stikkprøvekontroll ble det registrert manglende luftespalte nederst i kledningen.
- Takkonstruksjon/loft: Det er registrert synlig nedbøyning og skjevheter i takets bærekonstruksjon. Det er observert fuktmerker enkelte steder på undertaket, samt eldre tørkede råteskader, særlig rundt tekniske gjennomføringer. Det er registrert mangelfull ventilasjon i takkonstruksjonen. Konstruksjonen er lukket i hoveddelen, og det er ikke mulig å inspisere detaljer her. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Selger opplyser at ved evt. usikkerhet vedrørende takkonstruksjon kan dokumentasjon fra byggmester som foretok total rehabilitering av tak i 2022 fremlegges. Mellom gammelt og nytt tak er det lagt mellom 10 og 20cm. Glawa isolasjon. Dette betyr at ved innredning til bolig kan synlige bjelker i tak beholdes.
- Krypkjeller: (Tidligere gjødselkjeller). Utvendig drenering vurderes som utilstrekkende. Utvendig fallforhold rundt boligen er utilstrekkelig. Visuelle symptomer på høy luftfuktighet er observert. Det mangler fuktsperre på grunnen i kryperommet. Ventilasjonen, som er en viktig faktor for å begrense fuktrelaterte skader i kryperommet, er ikke tilfredstillende. Rommet regnes som en konstruksjon med forhøyet risiko for fuktproblemer og påvirkning på inneklima. Rommet regnes som en konstruksjon med forhøyet risiko for fuktproblemer og påvirkning på inneklima. Det er registrert svikt/nedbøyning i bjelkelaget over kryperommet. Det ble registrert råteskadet treverk ved stikktaking. Gjødselkjeller er i dag ikke i bruk, det har tidligere vært praktisk bruk av kjelleren når det var dyr i uthuset. Selger opplyser at ved dagens bruk av gjødselkjelleren vil det være fornuftig å benytte rommet til etablering av vann og avløp for ny boligdel for deretter å fylle igjen og etablere nytt gulv i 1.etg. (Over gammel gjødselkjeller.)
- Innvendige trapper: Stigen til kjelleren er noe bratt å gå i og trappen opp til innredet 2. Etasje har noe knirk.
- Innvendige dører: Dører er eldre og går noe dårlig i slaget.
- Bad: Spreker er observert i paneloverflater. Det er en dør innenfor en våt sone i rommet. Konstruksjonen har passert halvparten av forventet levetid og har bruksslitasje. Sluket har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Det er ikke tilstrekkelig lufttilførsel til rommet.
- Kjøkken: Det er naturlig oppdriftsventilasjon som var vanlig ved byggeåret, men som kan gi begrenset ventilering.
- Vannledninger: Vannledningene har passert halvparten av forventet levetid.
- Avløpsrør: Rørene har passert halvparten av forventet levetid.
- Ventilasjon: Boligen har oppdriftsventilasjon (naturlig ventilering), noe som var vanlig da den ble bygget, men regnes som avvik etter rapportens referansenivå. Boligens samlede luftutveksling er ikke tilfredsstillende.
- Varmtvannstank: Berederen har passert forventet levetid. Lekkasjesikringen på berederen er ikke tilfredsstillende, da den er plassert i kjelleren, men det er ingen sluk der.
- Fuktsikring og drenering: Saltutslag er observert på grunnmuren. Eventuell drenering skjult i bakken har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er av eldre dato og er utført etter tidligere byggeskikk. Det er registrert slitasje, mindre riss og ujevnheter i overflater.
- Terrengforhold: Terrenget har ikke tilfredstillende fall fra grunnmuren (mindre enn ca. 1:50 over 3 m)
TGIU:
- Innvendige overflater, utover det som er beskrevet og vurdert i øvrige deler av tilstandsrapporten, er ikke tilstandsvurdert.
- Pipen er ikke tilknyttet ildsted, og er ikke undersøkt eller vurdert i denne rapporten. Eier opplyser at pipen ikke er rehabilitert, og dette bør utført dersom pipen skal tas i bruk. Undersøkelse av pipe og ildsted anbefales utført av kvalifisert fagperson, i samråd med brann- og feiervesen eller annen offentlig godkjenningsmyndighet.
Gjødselkjeller er i dag ikke i bruk, det har tidligere vært praktisk bruk av kjelleren når det var dyr i uthuset. Selger opplyser at ved dagens bruk av gjødselkjelleren vil det være fornuftig å benytte rommet til etablering av vann og avløp for ny boligdel for deretter å fylle igjen og etablere nytt gulv i 1.etg. (Over gammel gjødselkjeller.)
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
